31.与房产公司的司机订立的商品房预售合同是否有效？

情景再现

高某是K房地产公司某一分公司的司机，与皮某签订了一份关于K公司开发的商铺的《商铺买卖协议》，并加盖了K公司的公章。在此之后，K公司主张高某无权与他人签订本公司的商品房预售合同为由，请求法院判定高某与皮某签订的“商铺买卖协议”无效，K公司没有交房的义务。

法律分析

判断高某与皮某订立的商铺买卖协议是否有效的关键在于双方的意思表示是否真实、是否存在违反法律的强制性规定的行为。本案中，高某与皮某关于买卖商铺的意思表示真实，也不存在《民法典》规定的合同无效的情形，故高某与皮某之间订立的《商铺买卖协议》合法有效。虽然协议中商铺的所有权人是K公司，但是这并不影响协议本身的效力，仅仅涉及协议履行的问题。如果高某在此之后无法按协议的约定交付商铺并转移商铺的所有权，届时皮某可请求高某承担违约责任。

关于K公司是否有交房的义务的关键在于高某的行为是否是表见代理行为。表见代理行为指的是虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其法律行为的后果由被代理人承担的代理行为。根据《民法典》第172条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中高某作为K公司某一分公司的司机，属于K公司的工作人员，虽然通常认为司机并无代理订立商品房买卖契约的权限，但高某作为K公司的工作人员与皮某签订的《商铺买卖协议》，以及收取皮某交纳的购房款项的收据上均加盖K公司的公章，皮某有理由相信高某的行为是代表K公司的行为。高某以K公司的名义与皮某签订的买卖K公司商品房的行为属于表见代理行为，按照《民法典》第172条的规定，该代理行为有效，K公司应该依商铺买卖协议的规定向皮某承担交付商铺并转移所有权的义务。