一、尽职调查的定义及目的

（一）房地产项目尽职调查的定义

房地产项目尽职调查是指在房地产项目收购前期，为明确被收购项目的真实情况及存在的风险，由收购方自行或委托第三方专业机构（律师事务所、会计师事务所等），由被收购方提供配合，对拟收购项目进行有针对性的内、外部调查，形成尽职调查报告，并以此作为收购的决策依据和基础性文件的活动。

（二）房地产项目尽职调查的目的

尽职调查的根本目的是为项目收购提供决策依据和基础性文件。详细说来主要有三个具体目的：

1.深入了解项目基本情况

在房地产项目收购之前，收购方一般会通过与被收购方、项目介绍方的接触，获取拟收购项目的部分基础资料，以确认项目的真实性并初步明确项目的可行性。同时，收购方也会以获取的资料为基础，查询其他与该项目相关的公开资料，进一步加深对项目的了解。但被收购方在初步接触阶段，并不会提供涉及项目核心内容的资料，一般也不会主动披露项目存在的商业及法律风险；收购方从公开渠道所获得资料的真实性及时效性都存在比较大的问题，因此仅能作为参考。

而尽职调查却是以收购方的人员为主体，有针对性并且系统性地对拟收购项目进行调查，可以让收购方深入了解项目的基本情况，从而为后续的商业决策提供翔实的依据。

2.发现项目存在的问题及法律风险

房地产项目存在的问题及法律风险可能对项目后续的收益产生重大影响，而被收购方为了提高项目的报价或规避后续应承担的责任，一般会倾向于不主动披露甚至隐瞒项目存在的上述问题及风险。尽职调查通过审阅项目资料，经由第三方专业机构的审查，可以有效地筛查出项目存在的商业及法律风险，避免收购方后续收益遭受损失或承担其并不知晓的法律风险。

3.确定收购方式

在进行尽职调查之前，根据初期掌握的资料，收购方往往会确定一个意向的收购方式，并在与被收购方沟通后按照该方式确定尽职调查的重点和方向。但在实践操作中，初期确定的收购方式有可能会随着尽职调查的深入发生调整、改变，以适应真实的项目情况，最终采取的收购方式与最初的意向收购方式可能存在较大的差别。