暴风雨能否构成违约的免责事由？

2019年1月，罗某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖契约》，该契约除对房屋价格、付款方式等作出约定外，在交房时间条款中补充约定为“除不可抗力因素外，开发商应至迟于2019年6月交房，如逾期90日仍未交房，罗某有权利退房，有权要求开发商按合同总价的4%支付违约金，并可以要求赔偿损失”。契约签订后罗某按合同约定支付了首付款，可罗某没有想到的是，到了2019年10月开发商仍未交房，罗某多次发函催促，开发商称，他们也想按合同约定按期向购房者交付商品房，但不能如期交房是由于施工中遇到暴雨，致使没法按工程进度施工，上述情况属于合同中约定的不可抗力，可以延期交房。罗某在多次交涉毫无结果的情况下，将开发商诉至法院，请求解除购房契约，并要求开发商退回房款并按合同总价款的4%支付违约金。

《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”依据此规定，如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：（1）事件应发生在订立合同之后。合同一方当事人在订立合同时就已知或应知的事件不能作为免责事由。（2）该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。对于依据商业常识在订立合同时应当预见的事件不属于不可抗力，如价格涨跌等。（3）该事件的发生是不可避免、不能克服的。如果当事人能够避开事件对合同的影响，当事人能够以其拥有的手段克服事件对合同的影响，就不属于不可抗力。（4）该事件不是因为任何一方过失所引起的。开发商在发生不可抗力事件后还应按我国《民法典》的规定及时通知购房者，且开发商必须取得相应部门对该事件所出具的证明后方可免责。否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。

天气因素的确会对施工进度造成影响，但狂风和暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商在销售商品房时，就应当依据该地区的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时开发商也不能以不可抗力为由行使抗辩权。