第二节 物权编

1.共有的内容有哪些？

共有，即两个或两个以上组织、个人就同一财产共同享有所有权。

共有类型：按份共有，即按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有，即共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，如夫妻共有财产、家庭共有财产。

共有财产处分：应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

共有财产分割：约定不得分割并维持共有关系的，应按照约定，但共有人可以重大理由请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可随时请求分割，共同共有人在共有关系丧失或者具有重大理由时，可请求分割。需要注意的是，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

共有财产分割方式：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

按份共有人优先权：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.善意取得要件有哪些？

善意取得要件，具体包括：第一，无处分权人将财产转让给受让人，即转让人对该财产不享有任何处分的权利；第二，受让人受让该财产时是善意，即受让人并不知晓转让人无权处分该财产的事实；第三，受让人是以合理的价格接受该财产转让，即受让人并非以明显低于市场价格接受该财产转让；第四，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

需要注意的是，善意取得一旦发生，受让人即取得该财产的所有权，原所有权人即丧失对该财产的所有权，但可向转让人请求损害赔偿。如赵某从刘某处借得一幅古画，悬挂于家中书房。拜访赵某的罗某见此古画，爱不释手，便要赵某转卖给自己，赵某以不低于市场价格将其出让。罗某遂装裱古画，准备对外参加展览。不久，刘某在展览会上认出古画，即与罗某引发争执。由此可知，罗某基于善意取得已获得古画的所有权，刘某只能向赵某请求损害赔偿。

3.法律规定不得抵押的财产有哪些？

法律规定不得抵押的财产，具体包括：

第一，土地所有权。我国土地所有权包括国有土地所有权和集体土地所有权，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

第二，宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。为落实农村土地的用益物权，赋予农民更多财产权利，国家开始允许部分农村探索通过抵押土地承包经营权、宅基地使用权来获得贷款。

第三，学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。由此可知，图书馆、科技馆、博物馆、美术馆等用于公益目的的建筑设施也不得抵押。

第四，所有权、使用权不明或者有争议的财产。如果将产权不明或有争议的财产进行抵押，就可能侵犯所有权人或使用权人的合法权利并引发矛盾和纠纷，不利于社会的稳定。

第五，依法被查封、扣押、监管的财产。这些财产的合法性尚处于不确定状态，国家法律不能予以确认和保护，不得抵押。

第六，法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。此为兜底性条款。

4.房屋所有权取得方式有哪些？

房屋所有权，即权利人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。如权利人将房屋锁住，以示占有；权利人在房屋居住，表明使用；权利人将房屋出租，获取收益；权利人将房屋出售，予以处分。房屋所有权取得方式，具体包括：一方面，原始取得。即权利人因法律事实而获得房屋所有权。如合法建造房屋、拆除房屋等。另一方面，继受取得。即权利人因法律行为而获得房屋所有权，如房屋买卖、房屋继承、房屋赠与等。

在房屋交易过程中，买受人向出卖人交付房款，出卖人向买受人交付钥匙，但买受人仍未取得房屋所有权。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经有关部门登记后，才能发生物权效力，未经登记，不发生物权效力。由此可知，买受人若想取得房屋所有权，在向买受人交付房款后，还需去房屋登记部门办理房产登记，待登记事项办结后，才能取得房屋所有权。

5.业主共同决定的事项有哪些？

业主共同决定的事项，具体包括：第一，制定和修改业主大会议事规则；第二，制定和修改管理规约；第三，选举业主委员会或者更换业主委员会成员；第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第五，使用建筑物及其附属设施的维修资金；第六，筹集建筑物及其附属设施的维修资金；第七，改建、重建建筑物及其附属设施；第八，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；第九，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

6.什么是预告登记？

预告登记，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为确保将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以对抗房地产开发商的再次出售、予以抵押等行为。

此外，当事人在预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记随即失效。