12.房屋抵押权能否适用善意取得？

身边案例

孙某与叶某在婚前共同出资28万元向孙某就职的甲公司支付了1101房的首付款；后孙某向银行贷款50万元用于支付1101房的按揭贷款，并与甲公司签订《职工福利购房认购书》，认购1101房。孙某取得涉案1101房的房地产权证，载明房屋共有情况为单独所有。

2019年，孙某与叶某登记结婚。婚后，孙某向朋友梁某借款65万元，梁某以转账方式支付。之后半年，孙某又以现金形式向梁某借款10万元，并向梁某出具借条，约定2020年1月1日前还款。2020年1月12日，孙某与梁某签订《借款合同》，载明梁某给孙某上述两次借款的本息合计80万元，孙某以1101房为上述借款抵押，保证该抵押之房产无第三人主张权利。抵押期间，未经过抵押权人书面同意，抵押人不得变卖、赠与或以其他方式处分抵押物等。合同签订之后，孙某将涉案1101房抵押给梁某，并办理了抵押登记。房屋抵押不久之后，叶某即与孙某协议离婚，离婚协议书约定涉案1101房归叶某与婚生子所有。

孙某表示，为了向梁某隐瞒其婚姻状况和涉案1101房的处置情况，其将房产证原件交给梁某；为了向叶某隐瞒其向梁某借款及涉案1101房办理抵押登记的事实，其伪造了假房产证交给叶某。叶某因得知涉案1101房上存在梁某的抵押权，因此向人民法院起诉要求确认该抵押权无效并解除抵押登记手续。

普法讲堂

《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”“当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”因为抵押权的设立不以相对人是否支付对价为要件，所以对善意取得不动产抵押权的要求少了“合理价格”的内容。不动产抵押权善意取得的要件是：（1）债权人是善意的；（2）已经进行不动产抵押权登记。

涉案1101房由叶某与孙某在结婚前共同出资购买，系夫妻共同财产。孙某在婚姻关系存续期间未征得妻子叶某同意，因个人借贷将涉案房产抵押给梁某的行为属无权处分，抵押行为无效。双方经民政部门备案的离婚协议合法有效，协议约定涉案1101房归叶某及婚生子所有，应确认叶某系涉案1101房的真实权利人，孙某对于该房无实质处分权。而无权处分行为是适用善意取得的前提条件。因此，梁某就涉案房屋主张抵押权应适用善意取得的法律规定。

涉案1101房由孙某认购且房产证显示为孙某单独所有，梁某有理由相信孙某系涉案1101房的所有权人。关于梁某是否存在重大过失，首先，不动产物权适用物权公示原则，但叶某未在房产证上记名，梁某无法通过法律规定形式得知事实；其次，梁某与孙某系朋友，借款初衷并非谋利，鉴于双方信赖基础仅作形式审查合情合理，孙某恶意隐瞒婚姻状态及房屋权属，梁某对此无过错；最后，梁某并非专业放贷或法律人士，已尽到债权人的一般审查义务。因此，梁某构成善意第三人，依法善意取得涉案1101房的抵押权，叶某的主张依据不充分，法院不予支持。

法律链接

《民法典》第311条