7 仅享有拆迁安置面积的被安置人独占使用安置房屋的判定原则与标准

——刘某蕊诉金某庚等所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2019）京03民终10671号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘某蕊

被告（上诉人）：金某庚、金某清、金某

【基本案情】

北京市通州区永顺镇王家场村（以下简称王家场村）A号宅基地登记在金某庚名下。2005年12月27日，王家场村村委会（甲方）与金某庚（乙方）签订了第072号《房屋拆迁安置合同》，合同写明：一、乙方在拆迁范围内宅基地使用面积257.96平方米，房屋建筑面积155.46平方米，正式户口3人，常住人口1人，应安置人口4人，应安置面积200平方米。二、1.安置房屋为16号楼B号一居室，面积49平方米，折价款68992元；2.安置房屋为17号楼C号二居室，面积78平方米，折价款84864元；3.安置房屋为22号楼D号二居室，面积78平方米，折价款114816元……五、以上安置房价款共计268672元，乙方拆迁补偿补助款361725元。其中合同中手写部分为：补差面积1平方米，计400元。甲方退乙方93453元，房屋产权归乙方所有。

2018年12月22日，王家场村村委会出具证明，内容为：王家场村于2005年进行旧村改造，安置给王家场村A号宅基地，户主金某庚4口人，共计200平方米安置房。其中正式户口3人，包括金某庚本人及其妻子刘某蕊和金某庚之子金某，常住人口1人（为金某庚之父金占某或之母金秀某中的其中一人），各50平方米安置房。

《永顺镇王家场村旧村改造拆迁安置方案》第十条规定，一层楼房预留给60周岁以上老人和生活不能自理下肢严重残疾的户。金秀某在拆迁时已年逾七十。拆迁后，金占某、金秀某一直居住在B号房屋内，之后该房屋由金秀某居住使用直至2017年金秀某烫伤后搬去与金某生同住。后该房屋由其姐妹金某芹、金某凤代金秀某出租，房租由金某生的妻子袁某兰收取用于金秀某的日常生活。

刘某蕊与金某庚已离婚，现刘某蕊要求确认其对B号房屋的排他性使用权。

【案件焦点】

被安置人之一的刘某蕊能否以其享有50平方米的安置面积要求独占使用B号房屋。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院经审理认为：刘某蕊确属拆迁被安置人之一，按照村内拆迁政策享受安置面积50平方米，B号房屋为49平方米，综合刘某蕊享有的拆迁安置面积、房屋的实际使用情况，由刘某蕊享有使用权并无不当。

北京市通州区人民法院依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认B号房屋由刘某蕊居住使用；

二、驳回刘某蕊的其他诉讼请求。

金某庚、金某清、金某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：拆迁时金秀某已年逾七旬，符合安置方案中一层楼房的取得条件，且其作为被安置人口享有50平方米安置面积，其权益应得到保护；2005年拆迁至2017年，金某庚、刘某蕊、金秀某、金某分别使用拆迁所得的3套房屋，可以认定拆迁安置以来双方就房屋的分配、使用状态已经基本稳定。

刘某蕊要求确认B号房屋的排他性使用权的依据是其在拆迁中享有50平方米的安置面积。但是从拆迁安置补偿面积与安置房屋的关系来看，取得安置房屋仍需支付对应的价款而非无偿取得。本案双方当事人均确认拆迁安置过程中金某庚分得的3套房的购房款系2005年拆迁时直接折抵登记在金某庚名下的王家场村A号院的拆迁补偿补助款而来，刘某蕊自认其婚后并未对A号院中原有房屋进行改建、扩建、翻建。综合以上情况，刘某蕊要求排他性占有、使用原由金秀某居住使用的B号房屋缺乏事实及法律依据。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初4470号民事判决；

二、驳回刘某蕊的全部诉讼请求。

【法官后语】

本案是拆迁安置引发的利益分配中较有代表性的一类，即在安置房屋不能满足被安置人人均享有一套的情况下，仅享有拆迁安置面积的被安置人是否可以享有房屋的排他性使用权或所有权，对此问题司法实践中存在分歧。一种观点认为，只要当事人是被安置人就享有拆迁安置面积，那么就可以将与其享有的拆迁安置面积近似的房屋判归其独占使用；另一种观点认为，享有拆迁安置面积的当事人并不当然能够取得安置房屋的所有权或排他性的使用权，其针对某一特定房屋是否能够享有权益还需要具体酌情分析。本案的裁判认同上述第二种观点。在判断享有拆迁安置面积的被安置人能否取得安置房屋的所有权或排他性使用权时，应综合考虑以下因素：

第一，拆迁安置面积与安置房屋的关系。拆迁安置面积与安置房屋之间既有关联又有区别。一方面，享有拆迁安置面积是取得安置房屋的前提，在拆迁安置项目中，能够取得安置房屋的受众是相对固定的，因为保障被安置人居住是安置房屋的首要功能。另一方面，享有拆迁安置面积并不等于直接取得了安置房屋，通常情况下，安置房屋根据各个拆迁项目不同采取阶梯定价方式，被安置人购买安置房屋时在其享有的拆迁安置面积范围内享有最低价格，超出部分则需支付更高的购房价格，仅享有拆迁安置面积并不等于就取得了安置房屋。以金某庚家为例，其购买的三套安置房屋的面积基本上是四名被安置人获得的拆迁安置面积的总和，多出的50平方米被列为超额面积，需要支付超额面积购房款。

第二，购买安置房屋的资金来源。在大多数案例中，拆迁补偿款是被安置人购买安置房屋的主要资金来源。拆迁补偿款的主要构成是区位补偿价和重置价，主要是针对被拆迁人所有的原宅基地及地上物的补偿。如果安置房屋的购房款全部来自拆迁补偿款，则应认定安置房屋是原有的宅基地及房屋的价值的转化，在转化的过程中原有的宅基地及房屋的所有权人仍享有转化后价值的所有权，其他人员即使被列为被安置人也不当然享有转化后的财产价值及因再次转化而取得的房屋所有权。在有的拆迁项目中，拆迁补偿款甚至不向被拆迁人发放而是直接转化为安置房屋的购房款，本案中金某庚家取得的三套安置房屋就属于这种情况。

第三，安置房屋的居住使用状况。安置房屋的居住使用状况也是需要考虑的重要因素之一。以本案为例，拆迁至本案诉讼发生已时隔13年，双方一致确认2005年拆迁后诉争的B号房屋在金秀某因受伤与二儿子同住之前一直由其居住，另外两套中一套由刘某蕊与金某庚居住，另一套由金某居住。也就是说，在刘某蕊与金某庚婚姻关系发生变化前，金某庚一家就安置房屋的分配、使用状态已经基本稳定。在这种情况下，刘某蕊以其系被安置人享有对安置房屋的居住使用权为由要求排他性地使用原由金秀某居住使用的房屋，实际上是要求通过判决的方式改变原有的、家庭内部已经达成共识的居住方案。刘某蕊主张自己的拆迁安置利益，可以要求将原由其居住使用的房屋一间判归其居住使用，也可以通过经济补偿的方式要求其他被安置人补偿其因不能实际居住使用安置房屋的利益。如果其选择经济补偿方式而放弃安置房屋的居住使用，则其他被安置人将会因使用刘某蕊的拆迁安置面积而受益，应由其他全体被安置人共同向刘某蕊支付经济补偿款。

编写人：北京市第三中级人民法院 周易