（七）房屋出租的盈利与亏损

房屋出租在华人家庭中颇为普遍，当前房地产市场趋旺，出租房屋不仅可以增加收入，还享有比其他投资方式更为弹性的税务优惠。房屋出租应在1040的E副表，补充的收入和亏损（Schedule E，Supplemental Income and Loss，见226～229页）上填报，所有与租房有关的必需支出都可抵销租金收入，常见的租房支出包括：贷款利息、房地产税、房屋保险、水电煤气、维修费、清洁费等，民用住宅（Residential）按27.5年做直线折旧，商用楼宇（Commercial）按39年折旧。举一例：

吴小姐于10年前以51.5万美元在纽约市皇后区北法拉盛购入一家庭独立屋出租，2015年月租为2,850美元，全年偿还贷款利息1.45万美元，地税8,000美元，维修管理3,600美元，房屋保险800美元，水费1,950美元，草坪整修1,000美元，折旧1.87万 美元，净亏损1.435万 美元。吴小姐虽然“积极”（Actively）并且“实质性”（Materially）地参与了出租管理，但她调整后总收入（AGI）超过15万美元（夫妻合报），因此当年的亏损不能扣减，转入1040中的8582表——间接运作亏损限制（Passive Activity Loss Limitations，见202～207页），存在那里直至吴小姐把房子卖掉时或年收入低于15万美元时，便开始扣减，还有第三种可能，就是吴小姐（或先生）取得房地产专业人士执照，国税局从1995年起为刺激房地产业复苏繁荣，允许专业人士出租亏损“上不封顶”（一般积极实质参与者最多每年扣减消极亏损2.5万美元）。

广大屋主应在平日做好财务记录，准确反映收支情况，清楚辨识和详述各类细节条目，日志依个人习惯不同，可在日历上记事，也可使用随身携带的记事本，手写日志相较电脑文件更具“可信性”，也更易被稽查署接受。另外，屋主应具备税务法规的基本知识，了解可扣除项目的运用，如房东前往出租房进行维修等与租房业务相关的旅费可列为扣除项目，但旅费必须合情合理，并且有充分证据表明本次出行与租房业务有实质性关联。

E副表的第2页用于申报小公司（S Corp）、合伙制企业（Partnerships）、遗产和信托的盈利或亏损，通常纳税人会收到作为股东或合作人所在公司、作为受益人的遗产或信托寄来的K-1表（1120S——小公司，见162～171页；1065——合伙企业，见172～181页；1041——遗产和信托，见182—185页）。该表列出纳税人作为公司股东或合伙人分摊到的收入、费用和其他项目。以合伙人K-1表（1065）为例，该表有三个部分，第一部分是合伙制企业的相关信息；第二部分是纳税人（合伙人）的相关信息，比如身份号码（SSN或ITIN）、合伙人身份（一般合伙人或有限合伙人、国内或国外合伙人、个人或公司）、合伙人利润、亏损、资本和负债的份额；第三部分是收入、扣减、优惠及其他项目，纳税人可参阅K-1代码说明书（Code Instruction），将各项数额填在相应的副表上。代码1“普通业务收入”、代码2“净房地产出租盈亏”、代码3“其他净出租收入”、代码4“固定报酬”（Guaranteed Payments）、代码7“版权费”（Royalties）需要填报在E副表上，而其他如利息及红利收入（B副表）、资本利得或亏损（D副表）、合伙人自雇税（SE副表）、外国税（1116）则是在其余副表上反映。K-1收入多数属于“消极收入”（Passive Income），因此也应像房屋出租亏损一样受“风险规则”（At-Risk Rules）和/或“消极投资规则”（Passive Activity Loss Rules）限制（8582表，见202～207页）。税法规定，消极活动亏损只能与消极收入相互抵扣，不可抵减工资、利息等其他收入。如果合伙人积极参与管理（Actively Participate）有权扣减最高2.5万美元的亏损，扣减额在合伙人再调整后总收入（MAGI）超过10万美元时逐步减少（Phase out）直至15万美元时“殆尽”（Disallowed）。“实质并积极参与管理” （Materially and Actively Participate）的合伙人（如一般合伙人，General Partner）则可享受无限扣减。