三、项目预测的一般路径及公司各部门在项目测算中的角色

（一）项目基本指标数据提供

房地产项目的基本经济指标类似于一个人的骨架，是进行项目规划设计的主要依据，同时也是形成项目建设投资总预算的基础。基本经济指标是拿地后进行项目开发的起点，也是确定目标成本控制数据指标的主要依据。先进且合理的规划设计，对于项目建设运营、开发周期及开发过程中现金流控制有决定性的影响，同时，也影响项目资金的筹措计划和销售时点的确定等重要事项。

房地产开发企业的开发部、设计部负责提供项目用地面积、容积率、各业态建筑面积、车位配比、户型、户数等经济技术指标。需要根据总规指标、立项批复指标（规划许可证、规划验收合格证）、施工证数据、预售证数据、实测面积（实测报告、房地产权属证明书）等依序更新各项指标数据并及时提供给其他部门。

（二）项目分期、开发周期及运营控制节点的确定

企划管理部门根据管理层意愿，结合项目设计指标拟订项目分期和运营节点编制运营计划报决策层审批。如供货进度、推售进度、拿地时间，五证办理的各个时间节点，工程施工进度、土增清算时间等，运营方式和节点对项目起到统筹作用，也是影响项目现金流和盈利的关键因素。

（三）成本概算书和工程进度计划表的编制

工程部在项目启动前根据设计指标、运营计划编制工程进度计划表。

成本控制部门根据目标成本构成内容制定土地出让金、契税、拆迁成本、配套费、建安成本、开发间接费等成本概算书，结合工程进度计划表和概算书确定重大时间节点资金需求量，比如基础完工、正负零、主体封顶、竣工验收备案、项目移交等时间节点的资金支付需求计划，分业态提供项目最新的建设成本信息，在项目周期内合理安排支付金额。

（四）营销计划书的编制

营销部门根据资金支付需求计划、工程进度计划表、项目基本经济指标数据、市场调研报告、运营计划等资料编制营销计划书，制订本项目各业态的推广及销售周期、销售策略和目标销售均价区间、回款进度、营销费用及营销费用支付计划等。

（五）人力成本和管理费用的确定

人力资源部门根据项目基本经济指标数据、运营计划和各部门人员编制情况编制人力成本支付计划。

行政部根据运营计划、人员编制目标工作任务大纲编制办公费、差旅费、汽车使用费、会议费等开发间接费和管理费用支付计划。

（六）项目测算模板的设计和数据填列、测算

财务部门根据管理需求，事先设计项目盈利测算模板，向上述各部门收集和填列各类数据，动态掌握项目盈利测算状况。随着项目进展，负责按照最新数据和部分实际情况及时更新预测数据。根据管理层要求，定期或不定期将预测数据向管理层进行汇报，根据公司安排在办公会议上向各部门进行通报。

财务部门还需要根据资金运转情况，按重要性对资金支付进行排序，根据营销预计的销售情况、回款情况对资金支出进行合理安排和控制，以确保工作的顺利进行和资金使用效率最大化。另外，要明确项目所在地土地增值税清算政策，保证清算单位、清算类型、成本分摊方式符合当地税务机关的规定；做到依据政策进行税收筹划，制定项目土地增值税清算规则，在符合规定的前提下，编制土地增值税清算税负最低的测算方案。

要重点关注：土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（区别于开发分期），不同清算单位之间正负值原则上不能相互抵销。有关土地增值税清算内容参见本书第十章第三节房地产项目土地增值税预征和清算操作。