五、房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业从事的开发经营活动包括征地拆迁、组织规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售开发经营的全过程，并在这一过程中形成了房地产开发产品，也叫房地产商品。房地产开发企业的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，主要是因为房地产企业所开发的产品具有以下特点。

（一）房地产产品的独特性

房屋是建筑工人按照规划和特定设计图纸的要求，通过建筑安装等施工活动建造完成的。由于城市规划的艺术性对房屋长高、外形、结构、用途的要求各异，以及购房者对房屋性能、结构和内部装饰等千差万别的需求，房屋不可能像其他工业产品那样，按照同一设计图纸大量地复制。即使按同一设计图纸建造的住宅，也会因建造时间、地点、气候条件等不同而有所不同。土地是一种自然资源，每一块土地因其所在的水文和工程地质条件不同，以及土地用途不同，其开发过程也有很大差别，不会存在完全相同的房地产开发经营过程。房地产必须以每栋房屋和每宗土地为单位单独地组织设计、开发和经营，会计核算也要提供各单位建筑产品的成本及其成果。

（二）开发经营业务的复杂性

所谓复杂性包括以下两个方面：

（1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程。

（2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘测设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

（三）房地产产品生产投入大、周期长

土地和房屋等建筑产品的开发建设，与一般工业产品的生产不同。土地价格尤其是城市土地价格逐年增长，每亩地价格达数百万元乃至数千万元，每平方米房屋综合造价达数千元乃至数万元。因此，房地产开发建设每一个阶段都需要投入大量资金且周转率极低，一个大中型开发项目往往要花费几千万元、上亿元甚至上百亿元的资金。

房地产项目的开发建设一般需要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等几个阶段。在整个项目开发过程中，需要由房地产企业、建筑施工企业、物资供应部门、市政和勘察设计等单位共同协作才能完成。这样，客观上决定了房地产产品开发生产的周期相对较长，一般都要跨年度施工，一个大中型开发项目往往需要几年、十几年甚至更长的时间才能建成。

（四）经营风险大

开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（五）房地产产品位置的固定性

房地产产品位置的固定性又称不可移动性，一般来说，即使土地表面的泥土、砂石可以搬走移动，但作为立体空间的完整意义上的土地是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、租用或消费。房地产产品位置的固定性，说明房地产本身是不能移动的，若一经移动，其物理、化学性质就会发生变化，物质状态将会发生经济、功能的全部或部分损失。

房地产产品位置的固定性使得房地产开发经营必须进行充分的可行性研究，慎重确定人们对土地和房屋的需求比例，最大限度地提高土地利用率，保证农业、林业和绿化用地，维护生态平衡；同时，还必须慎重预测所在地区对房屋的需求，要求重视各地区的文化传统、民族风俗等。

（六）房地产产品的寿命耐久性

房地产产品的寿命耐久性又称效用长期性，土地是不可毁灭的自然资源，在使用上具有永续性。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但只要建造完成，质量合格并进行正常的使用和维修，可以在很长时间内发挥固定资产的作用。若无重大自然灾害，其使用期限可达几十年乃至上百年。房地产使用寿命的长期性，要求房地产开发建设必须重视工程质量，做到百年大计，质量第一。

（七）房地产产品具有保值、增值的功能

随着人口的增加和人们物质文化生活水平的提高，对房地产的需求将会日益增加。但是，土地资源是有限的，可供建房的土地更为有限。因此，房地产的价格将呈不断上涨的趋势，加上其使用寿命长，故与其他物品比较而言，房地产产品更具有保值、增值的功能。