第四章　FM：设施管理

一、FM品类概述

（一）FM定义及类别

大家可能不熟悉什么是“设施管理”，它的英文是facility management，简称FM。其实“设施管理”这一术语可以追溯到1979年美国密歇根州的安·阿波设施管理协会的成立，以及1980年美国国家设施管理协会的创建，后来国际性专业组织——国际设施管理协会成立。

在实践中，人们比较容易混淆“设备”和“设施”这两个词。“设施”是为开展某项工作或满足某种需要而建立的系统、建筑物或成套设备；“设备”是由多个单元和所需组件、零件连接而成或联合使用，并能够完成某项使用功能的组合体。形象地打个比方，我们家里的房子叫设施，房子里的家具、电器叫设备。在一个工厂里，公共部分如厂房、泵房、变压器等称为公共设施，生产产品的设备称为工厂设备。这两个部分在有的公司由不同部门负责，工厂设备由设备部门或维修部门负责，而公共设施由公共设施部门或行政部门负责。

设施管理不仅成为一个专业，还成为一个行业，真正得到世界范围的认可还是近几年的事。越来越多的企业开始相信，保持管理上的井井有条和高效率的设施管理对其业务的成功是必不可少的。设施管理包括两部分，如图4-1所示：一部分是设施运营，它看得见、摸得着，如设施的维修；另一部分是设施服务，它看不见、摸不着，如各种人工服务。

图4-1　设施管理分类示意图

（二）FM采购特点

设施管理有什么不一样？作为一个新兴行业，设施管理有其自身的特点，有专家将其总结归纳为“六化”：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。

专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修理、能源管理等多方面内容，需要专业的知识和管理，有大量的专业人才参与。另外，化工、制药、电子技术等不同的行业和领域，对水、电、气、热等基础设施以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，需要实行专业化服务。

精细化。设施通常就是一个系统，管理上必须以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优。

集约化。设施是耗能大户、管理重点，管理上要致力于资源、能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对资源、能源实现集约化的经营和管理，以降低运营成本，提高运营收益，最终提高客户的运营能力。

智能化。数字化时代，设施管理必须充分利用数字化技术，实现智能化服务与管理，如智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系统等。在此基础上，实现智能楼宇、智能工厂。

信息化。坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作可视化、平台化、自动化。在降低成本、提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确性，实现科学决策。

定制化。每个公司都是不同的，专业的设施管理供应商根据客户的业务流程、工作模式、经营目标，以及存在的问题和需求，为客户量身定制设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现客户的经营目标。

FM品类采购的基本特征为：

（1）通常不涉及企业战略资产，属于非核心业务。

（2）人工成本是主要的成本驱动因素，属于劳动密集型。

（3）管理降本机会多，服务成本可压缩空间相对较小。

（4）会计科目为费用支出，节省基于历史支出数据。

（5）在供应商选择上，FM部门话语权较大，通常倾向于使用本地供应商。

（6）很多时候，需要关注政府的相关管理规定。

（三）FM供应市场分析

设施供应商大的大，小的小，有的与政府密切相关，有的市场充分竞争。如果我们对FM行业做供应市场分析，就可以发现：

首先，最具战略性的是设施设备的维护保养品类，比如厂房基建、高压配电房及配电柜、空调暖气等。这部分专业性较强，对企业的正常运营有重要影响，需要供应商的快速响应和高度配合。

其次，是危废管理等品类。废油、废漆、废气等排放涉及环保要求，政府有严格的管控，有些复杂度较高的危化品处理，甚至难以找到更多的供应商，采购议价权也比较薄弱。该品类需要谨慎处理，处理不当容易导致政府监管处罚，影响企业的正常运营。

再次，则是管路及供电设施类。该品类可以引入市场充分竞争，但需要注意的是，一定要选择有资质的大公司，如果操作不当，可能引发停机、停电，对企业业务的影响较大。可以引入机电工程公司做年度维保，以保持业务的稳定性。

最后，相对来说，市场竞争比较充分的是维护保洁类。这个品类技术门槛低，对企业的正常运营影响较小，可以竞争采购。

（四）FM成本驱动因素

以建筑工程为例，FM项目成本影响因素有施工组织设计、合同条件、当地物价水平、技术规范等，如图4-2所示。其中占比最大的是施工成本，占比约38%，如图4-3所示。而施工成本在核算时，大部分劳工是按工作时间计酬（比如小时、天、工作日等），所以控制好施工工时，把控好施工总进度，可以有效控制此品类的总成本。

图4-2　建筑服务成本影响因素

图4-3　项目成本分解示意图

材料类的成本通常占到18%～30%（根据行业不一样，略有区别）。因为材料类的市场价格可查，预先商定价格与市场行情指数挂钩，可以有效控制此成本浮动。客户通常只在价格超出约定范围时才会介入，价格可以与指数挂钩（指数化定价）。表4-1提供了建筑服务合同定价策略，供采购同行在管理实践中参考。

表4-1　建筑服务合同定价策略

（五）FM采购流程关键控制点

施工管理采购与传统工厂生产物料采购流程大相径庭，涉及项目管理、环境安全、政府法规等多方面要求，主要关键控制点有：

（1）科学划分相对独立的施工工程段，每个工程段管理清晰，化整为零，逐个击破。

（2）利用监理公司的质量监理权威性加强质量管理。

（3）让专业厂商和专业队伍参与施工。

（4）利用社会资源为工人后勤工作、生活提供保障。

（5）科学合理地安排材料供应，既不影响进度又不占用大额资金。

（6）储备充足的工人资源作为后备力量，可随时调用。

（7）以图、表等书面形式向施工班组进行技术交底，并做详细解释。将设计图、施工方法等内容清楚地传递给施工班组，工序交接以书面形式做交接记录，并对工人进行安全文明施工和工程质量要求岗前培训，严格执行现场巡查制度和现场技术员全过程监控重要工序施工的制度。

（8）建立与质量标准挂钩的奖罚制度，管理人员分段管理。各段施工班组挂牌施工，责任明确区分，奖罚分明，严格执行。

（9）与各专业队伍共建完成工程段保护制度，统一保护标志并全场挂牌。

（六）FM常见采购策略

1.FM常用采购策略：招标采购

（1）依法必须进行招标的工程项目，在进行施工招标前应具备以下条件：

①招标人已经依法成立。

②初步设计和概算应当履行审批手续的，已经获得批准。

③招标范围、招标方式和招标组织形式应当履行核准程序的，已经核准。

④相应的资金或资金来源已核实，有招标所需的设计图纸和技术资料。

（2）招标的组织形式有自行招标和委托招标。

·自行招标：当业主有与工程项目规模及复杂程度相适应的工程技术、工程造价和工程管理人员，具备编写招标文件和评标能力时，可以自行招标。

·委托招标：如果工程任务量大且复杂，或业主缺乏有经验、有技术的招标技术人员，或时间紧迫等，开发企业可以委托有相关资质的专业机构来组织招标。

（3）招标方式有公开招标、邀请招标。

·公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，也称为竞争性招标，即由招标人在报刊、电子网络或其他媒体上刊登招标公告，吸引众多企业单位参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位（招标流程如图4-4所示）。

·邀请招标：招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标，也称为有限竞争招标，即由招标人选择若干供应商或承包商，向其发出投标邀请，由被邀请的供应商、承包商投标竞争，从中选定中标者。

图4-4　公开招标工作流程

2.整合设施管理（integrated facility management，IFM）

随着我国采购模式不断完善，IFM采购模式开始在大型企业流行并迅速扩展开来，常见于大型商业空间或工业园区；简单理解，就是业主从传统的采购物业服务，扩展到采购以提高员工满意度为结果导向的综合服务，包括基础的设备、安全、安保、清洁，以及其他围绕满意度衍生的所有服务。甲方以整体外包的形式，提出工作说明书（statement of work，SOW）、服务级别协议（service level agreement，SLA，是指提供服务的企业与客户之间就服务的品质、水准、性能等方面所达成的双方共同认可的协议或契约）以及关键绩效指标（key performance indicator，KPI），供应商提供系统解决方案并报价。

如表4-2所示，FM转型为IFM成为趋势，转型过程中采购应抓住机会。

表4-2　IFM转型的驱动因素