24.妻子擅自卖掉共有房屋，丈夫能否向买房人要回房屋？

案例背景

孟某与妻子赵某结婚3年，有一套共有的房屋，首付和每月的房屋贷款均是二人一同支付。当时为了让妻子高兴，在房屋产权登记时只登记了妻子赵某一个人的名字。后来，孟某发现妻子赵某沉迷于买股票，经常把生活费偷偷用来炒股，导致家庭生活水平急剧下降。二人为此大吵一架，赵某保证再也不炒股。某日，一人找到孟某家中，拿出房屋买卖合同，表示自己已经从赵某手中购买该房屋并办理完房屋过户手续，要求孟某立刻搬出去。孟某才得知，原来妻子赵某还是一直在偷偷炒股。

学法有疑

赵某擅自与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？孟某能否向第三人要回房屋？能否要求赵某赔偿损失？

法律讲堂

《民法典》第一千零六十二条第二款明确规定：“夫妻对共同财产，有平等的处理权。”据此可知，夫妻对共有的财产享有平等的处理权，一方在处分重要的共有财产前，应当征得对方同意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条对夫妻一方擅自处分共有房屋的法律后果做出了规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，夫妻一方私自出卖共有房屋，房屋购买者如果为善意（不知情），且支付了合理的对价并办理了过户手续，另一方就无权追回该房屋，只有在离婚时，才能请求对方赔偿相关的损失。

本案中，房屋属于孟某和赵某的夫妻共同财产，赵某无权擅自处置该财产。购房者购房时对交易房屋属于夫妻共同财产的事实不知情，且办理了过户手续，符合主观善意、支付合理对价以及办理产权登记手续三个条件。此时，该房屋买卖合同有效，孟某不能再追回该房屋，也无权要求其进行赔偿。如果孟某因此与妻子赵某离婚，则其在离婚时可以向妻子赵某索要赔偿。除此之外，孟某无权对购房者主张任何权益。

法律条文

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

一句话说法

在现实生活中，经常出现共有房屋被一方擅自出卖的情形，在这种情况下，如果买方是善意取得该房子，则另一方很难追回房子。夫妻关系存续期间，处分夫妻共同财产前，一定要与另一方充分协商、沟通，以免因此影响夫妻感情，损害夫妻共同财产。