Part Two
第2篇 开店选址：天时不如地利

第5章 安置你开店抱负的地方，值得你花心思寻找

5.1 开店从选址开始，好的开始是成功的一半

先说说我对门店的理解：

第一，门店是引流的工具之一。门面之所以有价值，就因为门口有人路过，附近有人居住，门店的租金就是流量费。它是一个引流的工具，是一个线下的引流场所。我们还可以从线上各种平台引流到店铺。

第二，门店是产品的信任背书。产品和服务因为有门店，顾客会更加信任。顾客不怕你干完坏事就跑路。这就可以解释为什么有些店周围的人流量并不好，但是生意却很好，因为这个店有顾客基础在，在江湖上有良好的口碑，口口相传，用自己的信用制造了流量。

第三，门店是筛选顾客的方法之一。门店是一个过滤器。不同的门店过滤出来的人群结构和数量是不一样的。顶层设计开店的第一理念就是“只做一部分人的生意”，那么一个店筛选出来的人是不是自己的顾客群体是非常值得考虑的问题。人群结构比人流量更重要。同样的两个店，同样的人流量，但因其不同的位置，生意就会不一样。你要做农民工的生意，那工地附近是最好的选择；你要做白领的生意，那就要去写字楼附近。即使你的顾客是白领，也要注意他们相差很大，如果你的快餐客单价是50元，那可以在陆家嘴、金融街这样的商圈选个位置；如果客单价只有十几元，选址在普通的写字楼周边就可以了。

第四，门店决定了一个店的成本结构。店铺的租金，以及周边的竞争情况会极大地影响一家店的成本结构，租金是固定成本，每个月都要支出，往往占成本很大一部分；而竞争对手则会影响日常的运营成本，对手随便搞个活动，自己店里不是营业额下降，就是营销成本上升。

一个店面好不好，要看其“盈利能力”，即净利润率，而不是营业总额。我第一家店一个月的营业额为21万元，剩下来的净利润是3万元，现在的店一个月营业额10万元，剩下来也有3万元，这就是盈利能力的差别。我反复强调“小而美”，其核心就是“盈利能力”，也代表着一个店的生命力。这种思维导向会让我们不再追求店需要多高的流水，多豪华的装修，多好的位置，以及多大的场子，等等，转而追求店铺的精益化运营。

现在开店不得不面临两个头痛的问题：

第一，开店成本越来越高了，主要是转让费和房租上涨厉害，但是人流量却没有增加。

第二，竞争愈发激烈了。

一是来自线上的竞争截流了一部分顾客。二是近几年商圈多了，商圈和商圈之间的较量有增无减，分流严重。这个有时比线上分流还严重，原本好好的一个商圈，人流量骤降，原因可能就是相隔不远的新商圈把人抢走了。面对这种情况，商圈内所有的商家都要遭殃。三是同一个商圈里，同一个品类都会有几个品牌竞争，热门的品类面临的竞争会更多。这就需要商圈内的参与者有过硬的底子和不一样的模式、不一样的玩法。