第2章 宅基地房屋所有权确认纠纷 法律实务与案例解析

一、宅基地房屋所有权确认纠纷法律实务

在司法实践的过程中，涉及宅基地房屋所有权确认的案件，主要以以下两种类型的纠纷居多，一是房屋所有权确认之诉，二是所有权确认第三人撤销之诉。第二种类型的案件与第一种类型案件密切相关，因所有权确认之诉的过程，无意或有意遗漏当事人，导致有利益关系的第三人发现有调解或判决后，进行的第三人撤销之诉。

与宅基地房屋买卖合同纠纷一样，宅基地房屋所有权确认案件，法院只会处理涉及宅基地的房屋，一般是正房、厢房，而且仅涉及集体土地建设用地使用权证登记的房屋，超出该登记的房屋，法院一般不会处理，因历史原因造成或有证据证明超出集体土地建设用地使用权证的房屋系合法建筑，法院也会处理。

在实务操作中，一般情况下，法院要求所有权确认之诉要提供所有权证明材料、房屋的现状、涉及房屋的人员关系证明，如涉及调解事宜，一般会要当事人全部到庭接受询问。

所有权确认第三人撤销之诉，除了要提供需要撤销的判决或调解书复印件之外，还需要提交利益关系人对诉争宅基地房屋的权利证明，包括但不限于房屋买卖合同、遗赠扶养协议、赠与协议等证明该调解书或判决书侵害了原告的合法权益的证据材料。

二、宅基地房屋所有权确认纠纷案例解析

案例1 可以根据分家协议确认房屋的所有权归属

【案情简介】

1990年11月4日，刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁签订协议书，内容为：为了家庭永久和睦相处，经刘某甲、刘某丁、刘某乙、刘某丙弟兄四人协商，对家中财产及赡养二位老人达成协议如下：一、刘某丁分得砖瓦房五间（东），刘某乙分得砖瓦房五间（西），刘某丙分得土房四间；二、刘某丁、刘某乙二人在1992年春节前各出人民币一千五百元整，共计三千元；三、刘某丙应得人民币二千二百五十元整，刘某甲应得人民币七百五十元整，用以补偿房屋分配的不足部分；四、西院墙由刘某乙负责修建后产权归刘某丁所有；五、刘某甲、刘某丁、刘某乙、刘某丙各出人民币二百元整作为妹妹刘某戊结婚之用。此外协议还约定了赡养父母的相关内容。1994年左右，刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁再次签订协议，内容为：一、东边五间房归刘某丙所有；二、西边五间房归刘某甲、刘某丁所有，老人在时归老人用，老人不在时归刘某甲、刘某丁所有；三、南边老房归刘某乙所有。此外协议还约定了赡养老人事宜。2010年9月7日，刘某甲、刘某丙、刘某乙、刘某丁再次签订协议，内容为：现有五间老房，东临刘某丙、西邻冯某某，东边两间半归刘某甲所有，西边两间半归刘某丁所有，因刘某丁需要在五间房的院中建房，经协商刘某丁同意主动、自愿放弃西边两间半的继承权，后边五间房归刘某甲所有。在刘某丙房西、刘某丁房东最少留2米胡同，南北一样，永远归刘某甲使用，如果将来拆迁，胡同面积归刘某丁所有。现有老房共十间，东边五间归刘某丙所有，西边五间归刘某甲所有。在刘某甲房前4米以外刘某丁建房，在刘某甲房前4米以外归刘某丁所有。此外，协议还约定了其他内容。上述三份协议签订时，刘某甲、刘某丙、刘某乙、刘某丁均在场并在协议上签字，其父母刘某某、高某某均在场并同意协议内容。

刘某甲、刘某丙、刘某乙、刘某丁均称其实际履行的是1994年的协议，均认可三份分家协议所提及的“西边五间”就是××号院内的正房5间，现该房由高某某居住。

另查，高某某、刘某某还有一女刘某戊，××号院内建房时尚未成年。

【法院判决】

法院认为：刘某甲、刘某丙、刘某乙、刘某丁于1990年、1994年左右、2010年签订的三份分家协议，均系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，签订协议时其父母刘某某、高某某在场并同意协议，故三份协议均为有效。根据1994年的协议，并结合2010年协议内容可知，刘某甲分得××号院内正房五间中的东边两间半，现刘某甲、刘某丙、刘某乙、刘某丁均认可实际履行了该协议，故刘某甲取得了××号院内正房五间中东边两间半的所有权。现刘某甲要求确认××号院内正房五间中东边两间半归其所有，于法有据，本院予以支持。

【简要评析】

许多所有权确认之诉案件，都是基于分家析产而衍生出来的诉讼。很多案件中，也是以分家析产纠纷为案由进行诉讼，但诉讼请求无外乎就是要求确认房屋几间归谁所有，分家析产协议是否合法有效。本案系典型的由分家析产协议而衍生出来的所有权确认之诉。

【笔者建议】

所有权确认之诉与分家析产之诉，在举证责任的分配上有所区别，所有权确认之诉的举证责任在于原告，要证明诉争的房屋存在、还要证明该房屋系其所有。但在现实中，许多房屋灭失了，重新翻建了房屋。那么翻建行为需要举证。

而分家析产之诉，只需要举证分家析产协议真实存在，符合法律的形式要件即可，不涉及房屋的举证。因此相对而言较容易举证。

因此，即使相同的案例，相同的诉求，根据举证难度的大小也是需要选择不同的案由及诉讼策略。

案例2 仅凭买卖合同无效判决，不能证明房屋的所有权属于出卖人

【案情简介】

张某1与王某系夫妻关系，二人育有三子，即张某2、张某3、张某4。张某1于1975年去世，王某于1979年去世。张某4与耿某于1985年2月15日结婚，婚后于1989年4月14日生育一女，即隋某（曾用名：张某5）。张某4于1994年10月去世。张某4去世后，耿某带隋某另行再婚，搬至外村居住。

张某4名下在北京市通州区张家湾镇施园村有房屋及院落一处，门牌号为×号（以下简称×号院），该院落的北京市土地登记审批表的编号为：×1-×2，登记的土地使用者为张某4。1995年，张某3将涉诉房屋卖给王某某。1997年8月15日，王某某将涉诉房屋卖给胡某某。

2015年12月20日，法院作出（2015）通民初字第03670号民事判决书，判决：一、确认张某3与王某某签订的涉北京市通州区张家湾镇施园村×号院房屋的房屋买卖协议无效；二、确认胡某某与王某某于1997年8月15日签订的买卖房屋协议无效。判决作出后，该案件原告耿某、隋某不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2016年6月12日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终6723号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

庭审过程中，张某3称1995年为了给张某4看病花钱还债，将房屋卖予王某某。张某2、张某3提交一份土地房产所有证存根，载明主户为张和，存根日期为1950年4月27日，其表示存根上张和为其父张某1，系同一人。张某2、张某3提交该份存根，用于证明涉案×号院土地原始登记为张某1，院内房屋系其父母遗产。

张某3与张某2认为，诉争的房屋系其父母所有，要求确认该房屋系遗产，将张某4的妻子耿某与女儿隋某诉至法院。

【法院判决】

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，本案涉案×号院宅基地使用权人登记为张某4，1993年宅基地确权登记时，张某1、王某均已去世多年，依据登记现状，张某4系宅基地的使用权人，根据农村房屋坐落于宅基地上的特殊性质，宅基地使用权的登记可以作为房屋所有权的参考；其次，×号院内房屋一直由张某4一家居住，张某4未申请新的宅基地建造房屋，且张某2、张某3在其父母张某1、王某在世时，结婚成家后均未在×号院内长期居住；再次，1995年，张某3将涉案×号院内房屋卖给外村人王某某，其目的是将卖房所得款项支付张某4生前看病所借债务。虽该买卖协议已被认定为无效合同，但张某3卖房还债的目的亦可以印证×号院内房屋系张某4生前占有使用，其卖房所还债务亦是为了偿还张某4生前所欠债务。张某4长期在×号院居住，且实为×号院宅基地使用权人，虽×号院内房屋非系其本人所建，但结合以上情况，其父母早年去世，×号院房屋即由张某4占有使用，对于该院内房屋的所有权归属，张某2、张某3未提出异议，且将该房屋出卖后的款项用于为张某4还债的事实，均可以显示其认可×号院内房屋由张某4所有的意思表示。

张某2、张某3主张涉案×号院内房屋系其父母张某1、王某的遗产，其提供1950年存根用于证明。该份存根年代久远，涉案宅基地已经1993年最新土地登记确定宅基地使用权人，故法院对于该份证据不予采纳。张某2、张某3亦提交民事判决书用于证明1995年将×号院内房屋出卖之买卖协议无效，用于证明涉案房产系父母遗产。该民事判决书中仅就农村房屋买卖合同效力问题作出认定，并未对涉案房屋归属作出认定，故法院对于张某2、张某3的该主张以不予采纳。张某2、张某3主张涉案院落内房产系其父母遗产的诉讼请求，没有有效证据予以证明，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，判决驳回张某2、张某3的诉讼请求。

二审法认为：张某3、张某2请求确认施园村×号院内房屋为张某1与王某的遗产，故张某3、张某2负有举证证明的责任。首先，根据《北京市土地登记审批表》显示涉案×号院宅基地使用权人登记为张某4，1993年宅基地确权登记时张某1、王某均已去世多年。其次，×号院内房屋一直由张某4一家居住，张某4未申请新的宅基地建造房屋，张某2、张某3在其父母张某1、王某在世时，结婚成家后均未在×号院内长期居住。再次，张某3称1995年其将涉案×号院内房屋卖给外村人王某某，其目的是将卖房所得款项支付张某4生前看病所借债务。虽该买卖协议已被认定为无效合同，但张某3卖房还债的目的亦可以印证×号院内房屋系张某4生前占有使用。张某2、张某3提交1950年土地房产所有证存根用于证明涉案×号院内房屋系其父母张某1、王某的遗产，但该份存根年代久远，且该存根上显示房屋为土房，现存涉案房屋为砖房亦不一致，涉案宅基地已经1993年最新土地登记确定宅基地使用权人，故一审法院对于该份证据不予采纳，并无不当。综上，张某2、张某3虽主张涉案院落内房产系其父母遗产，但未提供有效证据予以证明，一审法院对其主张不予支持，并无不当。

【简要评析】

本案是跟继承相结合的一个涉及宅基地房屋的所有权确认之诉，在法定继承纠纷中，如果继承人对遗产的权属发生了争议，法院会让当事人先进行所有权确认之诉后再进行遗产法定继承。本案即是继承人之间对诉争的房产发生争议后，进行所有权确认的诉讼。

本案中，原告以自己的名义在2015年将购买诉争房产的购房人均告上法庭，要求确认合同无效，一、二审法院均认定合同无效。原告以为做了这些事后，当然地认为其有权将诉争的房屋确认为父母的遗产，因此发起该诉讼，但法院通过查清事实，发现本案的宅基地登记在张某4的名下，而且其父母在确权登记之前就去世了，因此根据查清的事实驳回了原告诉讼请求。

【笔者建议】

在撰写本案时，笔者在司法文书网上找到几个涉及本案诉争宅基地的案子，包括农村房屋买卖合同纠纷、法定继承纠纷、第三人撤销之诉等案件。一起宅基地发生几个案件，皆因背后有着巨大的拆迁利益：诉争的宅基地院落位于北京市副中心建设规划范围内，拆迁时可以得到一大笔的补偿，因此，各方费尽心机起诉分财产。却从来不顾及当时，其将房屋出售是为了救张某4生命。应该说当时出售者获得自己应该得到的利益并解决了当时的困境。但在过了20多年的情况下，却反悔确认合同无效。还活着的人在为了这些不应该得到的财产利益，浪费着大量的司法资源。

三、所有权确认第三人撤销之诉案例解析

案例3 房屋确权中遗漏当事人的调解书会被法院撤销

【案情简介】

李某1、邢某1系夫妻关系；李某2系李某1夫妇之子；李某2、岳某系夫妻关系，李某2系再婚。

诉争的51号院系李某1夫妇自邻居李×3处购得。对于院内房屋的来源，李某1夫妇主张系其所建，并申请数名证人出庭作证。李某2认可二人陈述；岳某不予认可，主张系其与李某2所建。

2007年5月，北京市××人民政府下发《宅基地临时准建证》，将51号院的宅基地户主登记为李某2。对此李某1夫妇认为宅基地临时准建证是由其申请的，李某2换名未征得其二人同意，其二人对此不知情。为此二人还申请证人田×出庭作证。李某2认可上述陈述及证言。岳某则均不予认可。

2008年9月26日，岳某与李某2登记结婚，婚后岳某、李某2、李某1、邢某1共同生活在51号院。后李某1夫妇于2009年搬离51号院后，岳某、李某2共同对51号院封闭彩钢顶，并将房屋对外出租。2010年6月5日，岳某（乙方）与李某2（甲方）签订财产协议，该协议载明：“1.甲、乙双方的全部婚前财产（包括2007年5月9日经北京市××人民政府批准的编号为×××的宅基地临时准建证上所载明的甲方名下的五间房屋，占地面积199平方米），双方均确认为夫妻共同财产。2.甲、乙双方的全部婚后财产，归夫妻共同所有。”

2010年12月，李某1夫妇将李某2诉至一审法院，要求确认51号院内房屋归其所有。经一审法院主持调解，双方当事人达成调解协议，一审法院据此作出（2011）大民初字第2008号民事调解书，确认：“一、51号院的房屋归李某1、邢某1所有；二、案件受理费五百二十五元由李某1、邢某1负担（已交纳）”。

2012年12月，岳某向北京市第一中级人民法院对该民事调解书提起再审申请，经释明岳某撤回再审申请。2013年4月，岳某以第三人撤销之诉将李某2、李某1、邢某1诉至一审法院，形成本案。

【法院判决】

法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”岳某未参加（2011）大民初字第2008号民事案件的审理确定无疑，所以，本案争议焦点为岳某是否系与上述民事案件的审理有利害关系而应参加上述民事案件审理的当事人。

对于宅基地上建造的房屋权属问题，应当根据申请审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人的身份确定；在宅基地临时准建证上所载明户主为李某2的情况下，李某1夫妇未提供充分证据证明在岳某、李某2结婚前51号院内已存在房屋系李某1夫妇二人独自建造，故李某2与上述房屋存在利害关系；根据岳某与李某2签订的财产协议，双方之全部婚前财产均转化为夫妻共同财产，故岳某对上述房屋亦存在利害关系；而且，在李某1夫妇搬出51号院后，岳某、李某2又对51号院内房屋进行增建。综上，在（2011）大民初字第2008号民事案件审理时，岳某对51号院内房屋的权属确认具有利害关系，其应参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，（2011）大民初字第2008号民事调解书应予撤销。

【简要评析】

提起第三人撤销之诉的法律依据为《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款。该条规定的适用需满足两个基本条件：其一，提出撤销之诉的第三人因不可归责于本人的事由未参加诉讼；其二，必须以原判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误且损害其民事权益为理由。本案一、二审法院均围绕该二点进行讨论，进而支持原告的诉请撤销了原调解书。

【笔者建议】

目前许多涉及宅基地所有权确认、继承纠纷的案件中，原被告合谋，将利益关系人排除在案件外，对法院隐瞒相关的事实，进而取得一份将相关的权益人排除权利之外的法律文书。

需要提醒读者的是，当发现人民法院作出的判决、裁定、调解书侵犯了自己的权益后，应当在知道或者应当知道之日起六个月内向法院提起第三人撤销之诉。如果怠于行使该权利，也将失去请求法院撤销判决书或调解书的权利。

案例4 房屋确权诉讼时，故意隐瞒当事人的调解书予以撤销

【案情简介】

王某青、周某河系夫妻关系，周某臣系二人之子。

2004年5月17日，王某青、周某河将306号院内的房屋（北正房3间）出卖给了案外人王某瑞，价款28000元。

2006年1月23日，王某瑞将上述房屋出卖给了黄某琼，价款45000元，黄某琼占有该房屋后，对涉案房屋进行了翻建，翻建后该院内的房屋为倒座房3间，东厢房5间。

2008年12月4日，黄某琼将该房屋出售给了马某明，价款18万元。现该院落及房屋由马某明实际占有使用。

2016年8月24日，周某臣以所有权确认纠纷为由起诉王某青、周某河，称位于北京市通州区宋庄镇辛店村306号院系登记在王某青名下，涉案院内正房三间系1973年所建，其与王某青、周某河于2010年对上述房屋进行翻建，翻建后为北排正房三间，双方共同出资翻建，现为明晰产权特起诉至法院，请求依法确认位于北京市通州区宋庄镇辛店村306号院内房屋的所有权。

2016年9月10日，法院经过调解作出了（2016）京0112民初32817号民事调解书，调解内容为“位于北京市通州区宋庄镇辛店村306号院内北排正房三间中西数第一、二间归原告周某臣所有，西数第三间归被告王某青、周某河所有”。

2017年9月13日，马某明诉至本院，认为上述调解书侵害了其合法权益，要求予以撤销。

【法院判决】

本案中，马某明通过购买的方式实际占有了涉案房屋，属于民事诉讼法规定的有独立请求权的第三人，有权提起第三人撤销之诉。对于（2016）京0112民初32817号案件，在房屋买卖关系未处理且周某臣、周某河、王某青亦未出资翻建涉案房屋，其要求确认所有权，依据不足，故对于马某明要求撤销调解协议内容的诉讼请求，于法有据，法院对此予以支持。

【简要评析】

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。

根据相关司法解释的规定，判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，请求成立的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分。

【笔者建议】

近年来，城镇化改造进程加快，许多村落拆迁在即，因当年宅基地确权登记误载、遗漏情形，势必将引发许多纠纷，如发现法院出具的判决或调解书侵害了自己的财产利益，可以通过第三人撤销之诉，维护自身的合法权益。

第三人撤销之诉是指非因自身原因没有参加到他人之间的审判程序，针对双方当事人之间生效裁决对其不利部分予以撤销的请求。提起第三人撤销之诉应注意的事项：

（一）适格主体：原诉讼当事人之外的第三人，原诉讼出具的裁决给自己带来损害，因不可归责于自己的事由而未受到程序保障。

（二）起诉期间：应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内起诉，六个月为除斥期间，无中断、中止或延长情形。

（三）管辖法院：第三人撤销之诉由作出生效判决、裁定、调解书的人民法院管辖。

（四）提供存在下列情形的证据材料：（1）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（2）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或部分内容错误；（3）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。