《民法典》编纂

《民法典》不动产登记资料查询制度释评[1]

张保红[2]

摘要：《民法典》不动产登记资料查询制度对查询主体严格限制的主要原因是认为登记资料涉及个人隐私和商业秘密。登记资料应当区分为登记记录和登记档案。登记档案涉及个人隐私和商业秘密，而物权公示原则决定了多数的不动产登记记录属于可由任何人任意查询的公开信息；作为例外，居民住宅的登记记录涉及个人信息，应当由权利人自主处理。《民法典》应当确立登记记录公开原则，并建立电子查询制度。

关键词：《民法典》；不动产登记；查询；隐私；物权公示

一 问题的提出

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定的不动产登记资料查询制度包括第218条和第219条。第218条继承自《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第18条，规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供”。第219条规定“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料”，该条反映了立法机关力图保护权利人合法权益的立场。在此之前，国务院2014年底公布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）囿于现行《物权法》第18条的规定，继续将查询人限制在权利人、利害关系人范围之内。这些规定渊源于德国100多年前制定的《土地登记条例》。该条例第12条规定：“任何能陈述其正当利益的人方能够查阅土地登记簿。”

比较法上，更多的立法例不限制查询主体的范围。《瑞士民法典》第970条第2款规定，虽无正当利益，仍得查阅土地登记簿的主簿中的不动产登记的名称和关于不动产的说明，所有人的姓名和身份，所有权的形式和取得时间等内容。[3]《日本不动产登记法》第21条第1款规定：“任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。”[4]作为日本不动产登记制度渊源的法国立法例也采完全公开原则。[5]我国台湾地区的不动产登记制度虽然师出德国，但在查询制度方面，采完全公开制度。在澳大利亚的昆士兰州，“任何个人和公司都可以通过权利人、地号、土地坐落等索引查询任何一宗土地的全部登记资料”。查询分为柜台查询和网络查询。截至2007年，该州的95%以上的查询业务是通过互联网进行的。[6]值得注意的是，原有采用有限公开制的立法例呈现扩大查询主体范围的趋势。英国历史上，登记簿查阅是受到限制的。1990年之前，查阅登记簿的人仅限于产权的所有人及其授权的人，其他人查阅时须经所有人同意。“但到1990年12月3日之后，任何人都有权查阅登记簿以及登记员所保管的登记簿中提及的任何文据，除了租赁或负担之外。2002年土地登记法进一步扩张公开登记簿的范围，包括调查和复印租赁和负担文据，任何与申请相关的申请登记员保管的文据可以查阅，还可以查阅对抗初始登记的警示登记簿。”[7]在德国，尽管法律对查询主体资格限制比较严格，只有利害关系人方可查询，但理论和实践并没有将查询主体资格限制得很死。德国理论目前的发展方向是倾向于放宽对正当利益的解释。“该利益并不必然是法律上的利益；经济上的或亲属关系上的利益，有时甚至是一般公众上的利益，亦无不可。且对该利益，不必加以证明，仅陈述即可。”[8]经过这样宽泛的解释，大部分人，只要想查询，都可以被解释成为利害关系人。登记公开已然成为潮流。

笔者认为，一方面，《民法典》对不动产登记资料的电子查询问题只字未提。在互联网已经深刻地影响社会、经济等各个领域情况下，这让人很难理解。另一方面，不动产是最重要的金融担保品，《民法典》延续过去对查询人资格严格限制的方式，与目前高效快捷的金融市场不相匹配，[9]并会对当事人的财产安全和经济活动产生不利影响。《民法典》虽然已经通过，但法典解释工作才刚刚开始。在这种情况下，有必要对现行制度存在的理论基础进行讨论，并在此基础上对《民法典》的相关规定予以修订。

二 不动产登记资料查询制度的理论基础及其误区

（一）现行不动产登记资料查询制度的理论基础

不动产登记资料涉及个人隐私和商业秘密是现行不动产登记资料查询制度的理论基础。有学者明确指出：“不可能允许任何人随意通过网络来查询、复制登记资料，这样做不仅违反了法律规定，而且将导致个人隐私或商业秘密被泄露。”[10]乍一看，似乎有一些道理。那么，登记资料是否属于个人隐私或商业秘密？这需要对相关理论进行一个系统性的讨论和分析。

个人隐私和商业秘密说缘起于2005年7月公布的《物权法草案》（又称《物权法第三次审议稿》）第18条规定：“登记机构应当向权利人和利害关系人提供查询、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。”该条并未见诸正式法律条款，却成为许多学者此后解释查询主体受限的缘由。需要指出的是，个人隐私和商业秘密说在我国《物权法草案》公布前的物权法论著中极少有人论述。《物权法草案》公布之后，学者们力图为查询主体受限寻找法理依据，于是想到了上述建议稿中的规定。例如，王利明教授认为，物权的公示“并不一定意味着要将物权设立和移转的事实向全社会公开，登记的内容不一定向每一个人公开。对于毫无交易意愿的人，登记机构就没有向其提供查阅资料的义务，因为这些资料可能涉及登记权利人的隐私或者商业秘密”。[11]常鹏翱教授则认为，登记簿因为涉及权利人的财产信息，因此具有一定的私密性，并认为关键是如何处理保密与公示两种矛盾的价值和利益。[12]向明教授认为，韩国、新西兰等国对查询主体不进行任何限制，尽管彰显了自由精神，却不利于保护权利人的隐私。[13]我国台湾地区学说也认为，土地登记资料涉及个人隐私，其公开应当处理好公私利益之间的矛盾。[14]

在国外，学者与立法提及了个人数据保护和商业利益，但没有直接提及隐私和商业秘密。例如，有德国学者论述道：“个人数据保护权（Datenschutzrecht），不直接影响查阅权之享有与行使。该问题的出发点，应该是在衡量合法利益时，必须要考虑到宪法所保障的信息自决权。这就意味着，在实践中对‘利益’之衡量，有时应确立更为严格的标准，且至少应在有疑问之情形时，保障被涉及者享有听审权，并使其有上诉之可能性。”[15]在英国，“2003年土地登记规则规定，当信息披露或损害他人的商业利益时，公众无权查阅和复印这些信息。此外，登记规则扩张了排除范围，如果查阅信息会披露或损害他人个人利益的，像损害商业利益一样，也是不可查阅的信息”。[16]但上述情形仅为例外，并没有像我国断然以所谓的“个人隐私和商业秘密”将多数申请人甚至是潜在的交易人排除在查询主体之外。

（二）现行不动产登记资料查询制度的理论误区

我国一些学者对个人隐私和商业秘密说提出了激烈的反对意见。有学者认为，不动产登记资料是社会共享的信息资源，不是商业秘密，不应当锁在“保险箱”内。同时，不动产权属状况透明，有利于物权保护，并能避免市场主体因信息失真而作出错误判断。[17]还有学者指出，以所谓的保护个人隐私为借口，将不动产登记簿秘而不宣，将阻止物权公示原则的实现，进而不利于保护善意相对人的交易安全，[18]如此登记制度将只有纯粹行政管理的效果。[19]更有学者表示，“登记内容无任何隐私内容，通过限制查询主体的方式保护登记权利人的隐私，纯属捕风捉影”。[20]然而，简单的反对无助于回应人们对个人隐私和商业秘密保护的关切。

实事求是地说，个人隐私和商业秘密说在我国不动产登记制度现状下有一定的道理。第一，登记档案可能含有个人隐私和商业秘密。《物权法》第18条将查询对象规定为登记资料。登记资料包括登记档案和登记记录。必须承认，登记档案包括许多个人隐私和商业秘密。例如，身份证件和交易契约便会不同程度地涉及个人隐私和商业秘密。“真正构成个人隐私的并非登记簿上之记载（登记结果），而主要是作成登记的一些原因事实。”[21]在这一意义上，说包含原始档案的登记资料含有个人隐私和商业秘密也无不可。第二，在个别情况下，登记记录可能含有个人隐私或个人数据。登记记录主要包括自然状况、权利状况和其他部分。自然状况部分主要记载位置、编号、层数、四至、房屋结构、面积、用地性质、设计用途、土地使用年限等。这些本身是不涉及隐私的。权利状况中的大部分记录如登记日期、权利范围、收件日期、权属证书号等也不涉及隐私。有争议的地方是权利状况部分中的权利人姓名、性别、年龄、身份证号码以及与权利人姓名相联系的不动产位置。性别、年龄、身份证号码可以通过技术手段隐去，作为查询的基本目的所在，权利人姓名和不动产位置却是必须查询的。但这两点可能涉及权利人的居住信息和财产秘密（这也是主张查询主体要受到限制的最主要的理由）。住址于个别人确有保密的需要，比如名人，如果住址泄露可能会有一些安全问题。[22]

但是，个人隐私和商业秘密说将公开查询制度与个人隐私和商业秘密保护完全对立陷入了理论误区。实际上，与财产有关的个人隐私和商业秘密的保护受财产本身性质的限制。财产有隐秘财产和公开财产之分。如果你拥有的是货币财产，没有人会要求你公开你的财产，但你拥有不动产，鉴于不动产的性质，你就有义务公开自己的财产。不动产物权之所以强行通过登记公示公信，其目的在于提高交易效率和保障交易安全。不公开与物权基本法理相冲突。物权为对世权，对于所有人均有效力，所有人均有义务不侵犯他人物权。既然法律赋予其他人这样的义务，那么作为对应，义务人自然有权利知道自己所尽义务的对象为谁。对此，当事人不能以隐私为由拒绝。质言之，不动产就是公开性的财产，拥有了不动产就相当于放弃了该部分财产的隐私。当然，居住是人的基本需求，人们只能选择居住在房屋等不动产之内。人们都应当不受打扰，因此，居住信息应当属于个人隐私。此时，个人隐私与物权公示原则产生了冲突。对此，登记制度在登记记录查询方面应当做到个人隐私和公示制度之间的适当平衡。比较法上，按照我国台湾地区土地主管部门的相关函令，土地登记资料的公开，“应当在‘政府资讯公开法’、‘民法’的土地公示原则、‘档案法’以及‘电脑处理个人资料保护法’、‘民法’的人格保护规范之间取得适当平衡”。[23]应当注意的是，此平衡并不是无原则的平衡，只要是隐匿了“登记名义人之出生日期、部分姓名、部分统一编号、债务人及债务额比例、设定义务人及其他依法令需隐匿信息之资料”，任何人都可以申请公开。[24]

综上分析，登记档案涉及个人隐私或者商业秘密，而登记记录中仅有含住宅的信息涉及个人隐私。因此，如果仅允许公开查询登记簿，那么所谓“全面公开侵害个人隐私或商业秘密纯属杞人忧天”。[25]值得说明的是，将个人隐私和商业秘密作为限制利害关系人查询的理由存在悖论。难道申请人具有交易意愿之后再行申请，原来属于隐私或者商业秘密的登记资料就不再属于个人隐私或者商业秘密了吗？此外，现有查询体制并不能起到保护个人隐私和商业秘密的作用。如果申请人欲得知权利人之上述隐私，完全可以通过伪装成潜在交易对手的方式获知对方的隐私。

三 不动产登记资料公开查询障碍的排除

登记资料涉及个人隐私和商业秘密是目前完善我国《民法典》物权编登记查询制度的主要障碍。但在一些国家，这个并不是障碍。例如，“在十分重视个人隐私保护的英国，对不动产登记查询主体没有加以限制。可见，不论是在大陆法系还是在英美法系，对不动产登记的查询主体不加限制是一种趋势”。[26]笔者认为，确立登记查询原则固然重要，但也应当看到一部分登记资料的确涉及个人隐私和商业秘密。对此，立法有必要消除人们在这方面的顾虑。笔者认为，这些顾虑也即立法障碍可以通过以下措施消除。

（一）严格区分查询对象的类别

对于查询对象，我国法律法规使用的相关法律术语十分混乱。《物权法》和《暂行条例》使用的是登记资料，并且条文并没有对登记资料进一步区分。2002年国土资源部发布的《土地登记资料公开查询办法》（第2条）则将登记资料区分为土地登记结果（包括土地登记卡和宗地图）和原始登记资料（包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图）；2007年建设部发布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》（第2条、第3条）不使用登记材料而使用登记信息，并进一步将登记信息区分为原始登记凭证和登记机关的记载信息。《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》第121条因循了《土地登记资料公开查询办法》的规定。但是，该区分并没有在此后公布的实施细则中保留下来。

笔者认为，并不是所有的查询对象都含有个人隐私和商业秘密，因此应当根据是否含有个人隐私和商业秘密来区分各种查询对象，从而将个人隐私和商业秘密对查询主体限制的影响降到最低。第一，将登记资料区分为登记档案和登记记录。登记档案包括交易契约、申请书、审查材料等；登记记录则是记载于登记簿上的文字与图形等。如前所述，登记档案多含有个人隐私和商业秘密，但登记记录则大部分是不含有个人隐私和商业秘密的。目前对二者不加区分还使得异地查询变得不可能，因为一些原始档案只能是现场查询。登记资料这个术语是不完美的，有必要将登记资料这一术语一分为二，分为登记档案和登记记录。第二，将登记记录区分为涉及个人隐私的记录和不涉及个人隐私的记录。登记记录中，诸如性别、年龄、身份证号码等非必要查询信息没有必要允许他人查询；必要查询信息则只有住宅登记记录中的权利人姓名和坐落位置涉及个人信息或个人隐私。为避免权利人规避，应当规定权利人只能将两套不动产确定为住宅（有特殊需要的必须经登记机关许可）。严格区分查询对象的类别是为了能够根据不同类别灵活界定利害关系人的内涵，从而消解利害关系人这一术语对查询主体的限制。

区分查询对象的类别在比较法上有许多的例证。我国台湾地区“土地登记规则”第24-1条规定：“申请提供土地登记及地价资料，其资料分类及内容如下：一、第一类：显示登记名义人全部登记资料。二、第二类：隐匿登记名义人之出生日期、部分姓名、部分统一编号、债务人及债务额比例、设定义务人及其他依法令规定需隐匿之资料。但限制登记、非自然人之姓名及统一编号，不在此限。三、第三类：隐匿登记名义人之统一编号、出生日期之资料。前项第二款资料，得依登记名义人之请求，隐匿部分住址资料。但为权利人之管理人及非自然人，不适用之。登记名义人或其他依法令得申请者，得申请第一项第二款资料；任何人得申请第一项第二款资料；登记名义人、具有法律上通知义务或权利义务得丧变更关系之利害关系人得申请第一项第三款资料。”《奥地利普通不动产登记法》第7条规定：“基于保护个人数据的要求，登记簿上的个人信息部分不适用完全公开原则，但登记簿的其他信息则对任何人公开。”[27]《瑞士民法典》第970条也有类似规定。[28]

（二）适当放开查询主体的范围

如前所述，许多国家和地区立法例多采用完全公开原则，而原先采有限公开制的国家和地区也不断呈现放开查询主体范围的趋势。我国应顺应这个形势而不是逆潮流而动。令人遗憾的是，我国《物权法》将不动产登记的查询主体限定于利害关系人。笔者认为，应当允许登记机构根据登记材料类别是否含有个人隐私和商业秘密来决定查询主体的范围。放开查询主体的范围既有利于保护权利人的财产安全，又有利于提高交易效率。利害关系人之设定，目的在于保护权利人的个人隐私和商业秘密。既然一些登记资料不含有个人隐私和商业秘密，那么当然可以放宽对查询这些材料的申请人资格的解释。具体解释如下。

第一，应当放宽查询登记记录申请人的范围。其一，不但正在进行交易的申请人可以查询，而且有交易倾向的申请人也可以查询。前者比较好识别，而后者只需要申请人简要陈述自己的交易倾向即可。物权公示的目的在于让所有潜在的交易人都能知悉交易标的的权利状况。对于已参与交易的申请人，迟来的不动产物权的状况不能起到事先控制风险的作用，因为其可能已经或多或少付出了本可避免的无谓的交易成本。[29]其二，查询主体还应当包括其他具有正当利益的申请人。应当将所有对不动产归属信息的查询视为一种正当利益。特别需要说明的是，查询制度不应当回避社会问题。“反腐败”属于公法的调整范围，尽管不动产登记查询制度不是为“反腐败”而设，但私法也不能自我设限，排除这种可能的功能。在德国，“新闻舆论的民主监督功能”的利益明确被视为正当的利益（登记的主要功能是物权变动，但应当不限于物权变动）。更不能排除查询制度可能给社会带来的正外部效应。例如，对登记记录的查询主体不设限制可以使我国的房地产市场更为合理。从披露出来的案件来看，有的腐败分子所占有的房产非常多，如果查询主体不受限制，那么腐败分子将不敢占有过多房产，从而使房地产资源被更合理地利用。土地为稀缺资源，如果由少数人占有，不仅不合理不公平，也不利于社会经济的发展。有一种观点认为：“如果不加区分地认为所有人都可以去查询、复制登记资料，实际上是一种误导，做了没有必要做的事情，甚至会带来没有必要的麻烦。”[30]这种观点不能一概而论。例如，公众基于监督的目的查明一个官员有多少房产绝不是没有意义的事。退一步说，大量的不动产并不是为生活而是为投资经营而用。对于投资经营类不动产，理所当然应当公开。

第二，应当严格限制查询登记档案申请人的范围。一方面，不允许申请人以交易为目的查询登记档案。登记档案往往与交易无关。以交易目的查询原始档案意味着对登记机关的不信任。原始档案上的信息事实上都反映到了登记簿之中。鉴于登记簿的推定力和公信力，查询原始档案实际上并没有必要。“不动产登记簿应当能够清晰、完整地描述不动产登记簿发展变化的所有阶段的情况。不动产上所有权转移的各个环节都在登记簿上得到清晰、连续和完整的记载，这使得登记簿上记载的权利人无须逐一证明其前手以及更先的前手是如何取得不动产上的所有权的，只要其是登记簿上记载的所有权人，就推定他是相应的不动产的所有人。”[31]如果允许其查询，则暗含第三人应当对其前手交易的有效性负责。这样，在善意取得的过程中，第三人善意的证明责任将被加重，从而不利于保障交易安全。另一方面，登记档案只允许特定人查询。登记档案的查询应当基于执行法律需要、公共利益和学术研究等目的。在德国和瑞士，从事历史学、经济学、家谱学、统计学、美学等学术研究的人被认为具有正当利益可以经登记机构审查后被允许查询。这些应当是档案法或其他公法规范的对象。由于登记档案往往涉及个人隐私和商业利益，因此登记机关对于此类查询是否准许应当进行利益衡量。目前我国一些地方将登记档案与登记簿分开管理。例如，在广州市，登记簿是由房地产交易登记中心负责，但原始材料则是由档案馆统一管理。有学者认为：“这种登记资料分别管理的局面，既不符合统一不动产登记的需要，也给登记机构进行登记的审查以及当事人的查询、复制登记资料造成了困难。”[32]这种看法是值得商榷的，是没有认识到登记档案往往并不涉及交易这一点。

事实上，与《物权法》和《暂行条例》规定不同的是，我国之前的一些法律规则正是遵循区别对待原则，允许公开查询不动产登记记录。例如，《房屋权属登记信息查询暂行办法》第3条将登记信息分为原始登记凭证和登记机关的记载信息。第7条和第8条规定，对于“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”；对于原始登记凭证，只有法定范围内的权利人、继承人、相关国家机关、公证机构等才可以查询。值得注意的是，这些法定可以查询的人，并不包括交易相对人。这意味着，该办法并不认为原始登记凭证事关交易安全。再如，《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号公布）第2条和第3条规定，土地登记结果的查询主体不受限制；原始登记资料则只有法定范围内的申请人可以查询。该部门在答记者问时明确指出：“对土地登记结果，可以对全社会开放，任何单位和个人都可以按规定查询。其原因是土地登记结果是政府形成的最终土地确权结果，具有公信力。”[33]可见在土地和房屋登记制度方面，我国部分立法一度在登记结果或记载信息方面并不限制查询主体，仅在查询原始登记资料或原始登记凭证方面限制查询主体。这种做法比较可取。遗憾的是，这些规定随着《暂行条例》及其《实施细则》的施行而失去了效力。

第三，个人信息或隐私自决。如前所述，住宅信息的确涉及个人信息或隐私。隐私属于人格的一部分，不应当因经济利益而受侵犯。法理上可以由个人自决以做到兼顾公示原则与隐私保护。对于住宅，可以以权利人账号代替权利人姓名进行公示。此种公示信息虽然差一些，但比没有好。在交易过程中，知悉权利人账号的相对人可以要求权利人证明账号属于其所有。如果账簿电子化，住宅的权利人身份栏可由权利人自主决定向特定人公开。这一点在技术上是没有障碍的。

笔者认为，严格区分登记材料的类别并设定不同的查询门槛，可以有效地将利害关系人之规制对查询主体限制的影响降到最低。于此，隐私和商业秘密说也就完全不构成查询制度重构的障碍。对于登记簿的公开，不乏反对的观点，尤其认为不动产公示不意味着必须向所有人公开，否则会增加登记机关的工作负担，还会产生危险。但此种论点并没有说服力。一方面，这是没有区分登记记录和登记档案的原因。对于登记记录，本身就是公开信息（即使严格限制，他人如想知道也是可以得知的，毕竟法律留下了利害关系人可以查询的口子），没有什么危险。另一方面，即便有一些麻烦，那也是正常的。权利人完全可以选择其他拥有财产的方式。

四 法律解释与立法建议

（一）法律解释

法律应当回应实践需求，建立与信息时代相适应的不动产登记查询制度。为此，对《民法典》第218条和第219条应当作如下解释。

第一，扩大《民法典》第218条和第219条中的“利害关系人”的范围。“任何能陈述其正当利益的人”都属于利害关系人。不仅有交易目的的人具有正当利益，而且基于其他目的，如基于公共利益和学术研究等目的也属于具有正当利益。如前所述，“利害关系人”之规定渊源于德国制定的《土地登记条例》。但《土地登记条例》同样规定，“任何能陈述其正当利益的人方能够查阅土地登记簿”。“利害关系人”的规定严重阻碍了便捷查询制度的建立。扩大“利害关系人”的范围有利于减轻该规定的负面影响。

第二，将《民法典》第218条和第219条中的“登记资料”区分为登记记录和登记档案。登记记录是指记载于登记簿上的文字与图形等；登记档案包括交易契约、申请书、审查材料等。如前所述，有必要将登记资料这一术语分为登记档案和登记记录。前者多含有个人隐私和商业秘密，不能任意查询；后者则大部分不含有个人隐私和商业秘密，通常可以公开查询。对于登记记录，可以进一步区分为涉及个人隐私的记录和不涉及个人隐私的记录。不涉及个人隐私的记录应当允许公开查询，而涉及个人隐私的记录的查询则应当得到权利人的允许。

上述解释虽然能够解决现行制度的一些问题，但若欲彻底解决问题，还有赖于立法的完善。即将制定的不动产登记法则提供了这样的机会。

（二）立法建议

笔者认为，我国登记查询制度应当以便捷为目标。登记制度建立的主要私法意义是为了减少契据制下的搜索成本。[34]如果可以时时知悉自己的财产状况，也有利于权利人的财产安全的保障。[35]便捷的查询使得登记簿的任何差错都能被权利人或申请人及时发现，从而得到及时的纠正，并对登记机关的权力起到相应的制约作用。[36]为此，应当建立便捷、无门槛、远程化的登记记录电子查询制度。我国正在制定不动产登记法，建议在未来不动产登记法中规定以下条款：

登记机构应当向公众提供登记记录便捷的电子查询方式和其他查询方式。登记机构提供的登记记录中的信息应当包括权利人姓名或名称，但涉及个人居住情况的登记记录信息应当经权利人允许。

基于执行法律需要、公共利益和学术研究等目的，相关当事人可以申请查询、复制登记档案，登记机构应当提供。

登记资料包括登记记录和登记档案。登记记录是指记载于登记簿上的文字与图形等；登记档案包括交易契约、申请书、审查材料等。

就以上条款说明如下。第一，登记记录公开分为主动公开和被动公开。主动公开即公告，是在媒体上主动公布不动产登记记录。公告在法理上是没有障碍的，但并不现实。原因是登记记录随时都在变化，并且公告也没有必要。通常只有有交易目的的人才有知悉的意愿。因此，主动公开是没有必要的。有鉴于此，比较法上的立法例采取的都是被动公开制度。例如，我国澳门特别行政区《物业登记法典》第99条第1款规定：“任何人均得请求就登记行为及存档文件发出证明，以及获得以口头或书面方式提供之有关该等行为及文件内容之资讯。”

第二，登记机构应当提供登记记录的电子查询方式。查询速度决定交易意愿和交易效率。目前，登记系统电子化是世界趋势。例如，根据澳门总督于1999年9月20日公布的《核准物业登记法典之法令》之规定，电子登记记录成为最终的物业登记记录，不进行电子登记，视为登记不存在。我国内地已经开启了相关登记系统电子化的进程，允许各地设置电子登记簿。但不足的是，我国要求电子登记簿要有纸质的转化形式。这造成了巨大的人力和物力浪费，也可能会埋下纸质登记簿和电子登记簿之间的效力冲突隐患。我们应当消除相关顾虑，全面建立以电子登记记录为最终依据的电子登记系统，并在此基础上实现全国联网，以“实现全国不动产登记簿信息共享和异地查询”。[37]

在现有框架下构建电子查询制度需要注意以下几点。其一，网上申请并说明查询意图。查询申请应当通过网络登记系统提出，申请人不必费时费力亲自到登记机关申请，这样便可以节省交通、住宿等费用。查询意图可由系统给出选项由申请人进行选择。其二，自动审查。为避免拖延时日，登记机关应当将查询资格审查交由登记系统自动处理。对于登记记录的查询，不应当设置查询门槛，凡申请者，均应当被视为利害关系人。之所以如此，一是避免将潜在的交易对象排除出利害关系人范围，二是因为物权为公开性财产，任何人均有知晓财产权利状况的权利。其三，隐私信息自主解密。笔者认为，仅与住宅相关的信息属于个人隐私或个人信息。对于这些信息，个人可以自行处置。因此，住宅中的权利人名称可不予公开而仅以代码表示。如果申请人有进一步查询需求，可以直接通过查询系统联系权利人，要求权利人对查询人解密。这也体现了意思自治。值得说明的是，意思自治的范围仅限于个人隐私和个人信息的部分。除此之外，应当依物权公示原则予以公开。

第三，将登记资料区分为登记档案和登记记录，有利于对它们适用不同的查询方式。登记记录中涉及个人隐私的信息主要是指与不动产权属和变动无关的个人信息，如性别、年龄、身份证号码、联系方式等非必要查询信息。如前所述，单纯的不动产物权权利人姓名不应当属于个人隐私的范围。不动产物权将登记作为权利拥有的公示方式，权利人选择拥有不动产物权，实际上已表明其愿意公开权利及权利人身份。虽然权利人身份并不是隐私信息，但与此关联的居住信息属于个人隐私，对此权利人身份信息查询应当经权利人允许。由于登记档案往往涉及个人隐私和商业利益，登记档案的查询仅应当基于执行法律需要、公共利益和学术研究等目的才能查询。基于交易目的不得查询。

结语

不动产在当今世界或许不像过去那样居于绝对主导的地位，但不动产在经济生活中的地位反而更加重要。不动产是最重要的金融担保品。开通方便快捷的电子查询，不但有利于促进金融的发展，有利于权利人融资，而且还更有利于保障权利人的财产不受侵犯。现代不动产往往为他人占有，监督变得更为重要。从这一点上说，不动产查询，追求的不仅是动态安全，而且还有静态的安全。鉴于不动产的自身性质，查询登记记录多数情况下并不涉及个人隐私与商业秘密，因此，限制查询登记记录的资格，是没有必要的。

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[1]本文系国家社科基金重大项目“新时代中国特色土地管理法律制度完善研究”（18ZDA151）的阶段性成果。

[2]张保红，法学博士，广东外语外贸大学土地法制研究院教授，云山学者。

[3]参见《瑞士民法典》，戴永盛译，中国政法大学出版社，2016，第330页。

[4]参见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007，第256～257页。

[5]《法国民法典》第2196条规定：“抵押权登录员有义务向提出请求的人提供在其登录处存放的登录文件的复印本或节本，但是财产清单除外，且以请求之日前50年内的登录文件为限；登录员有义务提供尚存的登录复印件或节本，或者提出在其登录处没有属于请求范围内的文件或登录的证明。”参见《法国民法典》，罗结珍译，中国法制出版社，1999，第507页。

[6]参见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007，第270页。

[7]Land Registration Act 2002，s 66（1）. 参见陈永强《英国土地登记法研究》，中国法制出版社，2012，第40～41页。

[8]〔德〕鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第301页。

[9]2015年6月29日国土资源部通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第101条第1款规定：“查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。”该条实际上禁止了异地查询。该实施细则所规定的查询程序比较复杂，也没有提到电子查询。

[10]程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社，2011，第235页。

[11]王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社，2007，第338页。

[12]参见常鹏翱《不动产登记簿的制度建构》，《法律科学（西北政法大学学报）》2009年第5期。

[13]参见向明《我国不动产登记簿制度研究》，《政治与法律》2011年第2期。

[14]参见雷秋玉《我国台湾地区不动产登记制度研究》，法律出版社，2012，第66页。

[15]〔德〕鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第302～303页。

[16]陈永强：《英国土地登记法研究》，中国法制出版社，2012，第41页。

[17]参见王崇敏《我国不动产登记制度若干问题探讨》，《中国法学》2003年第2期。

[18]参见张明《不动产登记簿的功能和效力》，《大连理工大学学报》（社会科学版）2005年第1期。

[19]参见楼建波主编《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社，2009，第116页。

[20]黄莹、吴鹏：《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。

[21]孙鹏、何斌：《论不动产物权登记信息公开制度——兼评〈物权法草案〉第18条》，《行政与法》2006年第7期。

[22]这种保护并不是要赋予名人特权，而是根据个体差异而进行差别调整，目的是追求实质公正。参见张保红《论〈民法典（草案）〉主体制度的双层结构与立法完善》，《政治与法律》2020年第2期。

[23]参见雷秋玉《我国台湾地区不动产登记制度研究》，法律出版社，2012，第66页。

[24]我国台湾地区“土地登记规则”第24-1条。该条同时规定，“限制登记、非自然人之姓名及统一编号，不在此限”。

[25]孙鹏、何斌：《论不动产物权登记信息公开制度——兼评〈物权法草案〉第18条》，《行政与法》2006年第7期。

[26]黄莹、吴鹏：《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。

[27]冉克平：《物权法总论》，法律出版社，2015，第356页。

[28]参见《瑞士民法典》，戴永盛译，中国政法大学出版社，2016，第330页。

[29]参见黄莹、吴鹏《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。

[30]胡康生主编《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社，2007，第57页。

[31]程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社，2011，第234页。

[32]程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社，2011，第233页。

[33]《部地籍司司长樊志全就〈土地登记资料公开查询办法〉发布答记者问》，http：//www.gdreva.org.cn/GetHtml.aspx？id=0000011a-9665-8082-6d85-387500c000a8，最后访问日期：2020年2月12日。

[34]现代社会物权流转非常频繁，交易人很难自行调查有关交易相对方的权利状况。参见张明《不动产登记簿的功能和效力》，《大连理工大学学报》（社会科学版）2005年第1期。

[35]鲍尔、施蒂尔纳认为，德国土地登记立法建立在这样的思路之上：登记立法“结合精心设计的土地登记程序，确保真实权利关系与土地登记簿登记状态相同，尽可能地相互协调一致。还剩下的极小一部分真实权利与登记状态相互分离之情形，只能将就于有利于善意人而不利于权利人之状态中。而权利人的这种权利丧失，仅只能在权利人在任何时候均具有使真实权利关系与登记状态相互一致的能力时，才是合理的”。“任何时候”，这就要求权利人查询权利状况必须是及时的。参见〔德〕鲍尔、施蒂尔纳《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第276页。

[36]参见黄莹、吴鹏《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。

[37]孙宪忠主编《不动产登记条例草案建议稿》，中国社会科学出版社，2014，第46页。