第二节　分税制改革、房改，推动经济发展步入快车道

1994年分税制的确立，是中国经济发展阶段的一大分水岭。分税制改革催生的土地财政，对中国经济格局产生了深远影响。1998年住房市场化改革后，中国房地产市场开始真正萌芽，中国经济发展自此步入快车道，但是，其反向加剧了地方政府对土地财政的依赖，地产与经济开始变得难舍难分。那么，这一时期的中国经济发展又有哪些关键词？在财政体制、产业结构、房地产市场等领域呈现出哪些新的特征？

一、土地财政大幕拉开，深刻影响中国经济发展模式

1994年，一场具有深远影响的分税制改革在中国拉开了序幕。1993年12月15日，国务院做出《关于实行分税制财政管理体制的决定》，改革地方财政包干体制，对各省、自治区、直辖市以及计划单列市实行分税制财政管理体制，从1994年1月1日起正式启动。

分税制改革主要涵盖五个方面的内容（见图1–1）。

■分权：明确中央和地方的事权划分，确定相应的支出范围。

■分税：按税种划分中央与地方的收入，将税种划分为中央税、地方税以及中央与地方共享税。

■分机构：分为国税和地税两套税务机构，分别负责中央税和地方税的征收。

■税收返还：中央集中了原属于地方的财力，因此需要对地方财政给予补助收入。

■转移支付：中央将分税制改革集中的财力，通过转移支付的方式向下拨付，再返还给地方政府，以此来确保中央对经济与社会的调控能力。在中国的政治经济体制下，转移支付主要针对欠发达地区，并为欠发达地区偿还债务。

分税制改革的效果立竿见影。1994年，中央财政收入占全国财政收入的比重就从1993年的22%上升到55.7%，一直到2010年，这一比例均稳定在50%以上（见图1–2）。分税制从制度层面保证了中央财政收入的稳定增长，增强了中央的宏观调控能力，同时，高速增长的财政收入也使得全国的基础设施建设有了资金保障。

分税制改革之所以影响深远，核心原因有两个方面。一方面，土地财政模式的确立，对后续中国地产行业和经济发展模式带来深刻影响。分税制改革后，地方财政收入占比大幅下降，这对于地方官员来说，是个巨大的变化。经济发展是地方官员晋升的核心政绩指标，而发展经济需要投资资金，这就直接导致了地方政府“财权”与“事权”的不对等。在财力不足的情况下，地方官员便开始寻找其他的资金来源。为了解决此问题，中央将当年只占地方财政收入3.4%的土地出让收入划拨给了地方政府，土地财政模式就此确立。随着1998年的住房制度改革、2002年土地招拍挂制度的确立，中国土地市场开始大规模发展，土地不断增值，土地出让收入逐渐占据地方财政收入的半壁江山。

另一方面，土地财政推动中国的城市化快于工业化，为后续承接西方制造业大规模外包奠定了基础。分税制把营业税划归地方，与土地增值相关的税收也都归地方，而建筑类企业属于缴纳营业税的范畴，并且建筑业对土地有大量需求，所以地方政府就开始鼓励建筑业的发展，这构成了最初意义上的土地财政。后来，地方政府又开始拍卖土地使用权，或者用土地做担保进行融资贷款来建设开发区，这促使周边土地升值，而地方政府开始进行新一轮的拍卖或者融资。这个过程刺激了中国城市化的发展，大量的开发区如雨后春笋般涌现，而这又为20世纪90年代中期中国承接西方制造业的大规模外包创造了有利条件。

二、恰逢西方制造业大规模外包，民营经济蓬勃生长

20世纪90年代初，西方国家进入创新经济时代，进行产业升级，逐渐转向知识和技术密集型产业，劳动密集型产业则被向外转移。中国因为土地财政，城市化先于工业化，刚好提供了大片已经开发好的、几乎空白的工业开发区。于是，中国抓住了西方国家生产外包的机遇，大量承接西方国家的中低端制造业。也正因如此，土地财政原本可能引发的危机被消灭于无形。

要顺利承接制造业大规模外包，还有一个重要的前提，即完善的供应链网络。中国的供应链网络是在外来大型企业的带动下自发生长起来的。以富士康的进驻为例，富士康对外承接上游企业的发包任务，其下游就会自发成长起来一批配套的、数量庞大的中小民营企业，极为专业地生产各类配件，并逐步形成一个庞大的供应链网络。这些中小民营企业基于供应链的需求，分布式地成长、决策，经营极其灵活，实现了效率与弹性的统一，因此获得了爆发式的增长。中国的民营经济在西方制造业转移浪潮下获得了新的生命力。可以说，20世纪90年代以来中国经济取得的最重要的成就就是民营经济的快速发展，中小民营企业在国企强势地位的压迫之下野蛮生长。

完善的供应链网络也有一个重要前提，即有大量近乎空白的开发区等待着大量企业同时进驻，否则，供应链网络会因为基础设施不配套、物流成本过高等而“生长不起来”，而中国恰恰具备这些条件。也许你还会问，为什么西方的劳动密集型产业没有转移到印度或东南亚国家？正如前面谈到的，自1978年以来，中国经过十余年的乡镇企业大发展，至20世纪90年代初，外向型经济初具规模，已经具备较完善的基础设施、供应链网络和销售网络等，而这些条件是当时其他发展中国家所不具备的。

在承接西方制造业大规模外包以及对外贸易体制的深化改革之下，自1994年起，中国开始了持续至今的贸易顺差；1994年到2001年加入WTO（世界贸易组织）之前，中国外商直接投资也出现了一个小高峰（见图1–3）。经过多年的改革实践，对外贸易成为中国国民经济的重要组成部分，中国经济的国际化程度明显提高。

三、住房市场化改革推进，地产开发逐步规范化

1997年的亚洲金融危机，对中国的进出口贸易、外商投资等都造成了不同程度的冲击，中国经济发展面临巨大压力。同时，由于前期的过度扩张和重复建设等，中国经济本身也面临严重的产能过剩、国企亏损、人员冗余等结构性问题。在内外交困的严峻形势下，为扩大内需、提振经济，中央进行了大刀阔斧的改革，除了国企改革，最重要的改革举措便是住房市场化改革。

1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，房地产业被确定为国家重点支持的产业。该通知指出，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行“住房分配货币化”。该通知的发布具有划时代的意义，标志着新中国坚持了近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。

该通知发布之后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷等配套政策相继出台。自1998年下半年开始，我国逐步完善房企、中介收费、住房销售等方面的管理；1999年4月，房贷放宽，中国人民银行发文降首付比例至20%，9月，中国人民银行发文延长最长贷款年限至30年，利率在原有优惠基础上下调10%。随着一系列住房制度改革举措的深入推进，中国房地产市场开始蓬勃发展，房地产开发投资得以快速增长，房屋新开工面积从1999年2月的1 537.7万平方米迅速增加到1999年年末的21 632.7万平方米，商品房销售额从1999年的2 745.5亿元快速增加至2000年的3 572.0亿元（见图1–4）。

房地产市场的发展很快为经济发展注入了新的动力，中国经济发展步入快车道，GDP增速也从1998年的7.8%回升至2000年的10.0%。与此同时，与地产行业密切相关的土地财政进一步加速，土地出让收入占地方财政收入的比重快速攀升。为了进一步促进地方经济增长，强化基础设施建设，地方政府所需的资金量不断增长，其对土地出让收入的依赖度也进一步增强，这对地方政府的财政管理提出了更高的要求。

房地产与金融从来都是难舍难分的。为了应对亚洲金融危机的冲击，自1998年起我国对金融体制进行了一系列的结构调整，强化了金融部门对经济刺激计划的配合与支持。在货币政策方面，我国改革和完善了存款准备金制度、再贷款和再贴现制度，建立和发展公开市场业务，推进利率市场化改革。同时，金融监管体制也发生重大变化，形成了中国人民银行、中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）、原中国保险监督管理委员会分别对银行业、证券业和保险业进行监管的分业监管模式。此后，银行、保险、证券等各类金融机构开始发展，股票、债券、外汇等各类金融产品市场相继建立，金融开始在国民经济以及房地产领域发挥愈加重要的支撑作用，并深刻影响着中国地产行业的发展模式。此外，在房地产开发贷款限制逐渐放开后，商业银行积极开展房地产金融业务，中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期。

在房地产开发方面，我国告别20世纪90年代初野蛮生长的时期，在标杆企业的引领下，地产开发逐步趋向规范化。万科就是其中的典型标杆。从1992年开始，万科就提出了“质量是万科地产的生命线”，强调对开发流程的把握和控制以及对全面质量的重视需要贯穿整个房地产开发过程。在建筑质量上，1996年，万科全面推行“质量管理年”，这是万科试图尽快缩小与建筑出身的优秀房企的差距，满足市场和客户需要的缩影。在客户关系质量上，万科提出了“物业管理是万科最后防线”的口号，在物业管理方面不惜工本。事实上，从1988年万科投资第一个项目深圳天景花园开始，索尼的售后服务意识就已经植入万科的经营理念。此后，万科成立了深圳第一家业主管理委员会，并制定了服务业主的管理章程，优质的物业管理服务自此成为万科地产的品牌内涵之一。