第一节　改革开放大潮开启，中国经济真正起步

改革开放并非一帆风顺，更非一蹴而就。1978—1993年，中国从农村到城市，各行各业都在摸索中前行，社会面临剧烈的变迁，民众的思想观念也面临着外来思潮的猛烈冲击，天翻地覆的变化在中华大地上上演。本节，我们将带领你重温那个波澜壮阔的时代，解读改革开放大潮中各领域的关键事件，并翻开中国房地产萌芽前期野蛮生长的时代篇章，从源头梳理中国地产行业发展的脉络。

一、通过渐进式改革，从计划经济过渡至市场经济

在改革开放的大政方针指引下，中国从农村到城市，都在探索改革的路子。这一时期中国经济发展的关键词主要包括：社会主义市场经济，家庭联产承包责任制，以乡镇企业为代表的民营经济崛起，国企改革探索起步，金融体制改革，对外贸易加速，等等。在一系列改革举措下，1978—1993年，中国年均GDP增速达到了9.87%，居民收入快速增长，中国经济开始真正起步。

1.逐步摆脱计划经济桎梏，1992年正式确立社会主义市场经济

由计划经济逐步向社会主义市场经济转型，是这一时期的主旋律，也是改革开放的题中之义。然而，由计划经济转向社会主义市场经济并非一帆风顺，自1978年起的十余年里，中国走过了一段艰难的探索历程。

1982年，我国明确了“以计划经济为主、市场调节为辅”的原则。1984年，我国做出了社会主义经济是“公有制基础上的有计划的商品经济”的定调。1987年，我国明确提出要运用计划调节和市场调节两种手段，逐步建立“国家调节市场，市场引导企业”的机制。1988年，在国内通货膨胀和国外形势急剧变化的背景下，中国的改革开放和市场经济的命运处在关键抉择的十字路口。1992年10月，中共十四大召开，明确提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”，标志着社会主义市场经济的正式确立。从此，中国经济体制改革步入快车道，各个领域的市场化改革加速推进。

在由计划经济转轨市场经济的过程中，中国没有采取相对激进的、着眼于存量资源重新配置的“休克疗法”，而是走“渐进式增量改革”的道路，“摸着石头过河”，创造出经济的增量。渐进式改革的突出特点就是，在初始阶段允许计划和市场双轨并存。以价格管理体制为例，在微观层面放权、激发企业积极性的改革进程中，计划外的供给成为必然，于是，我国逐步形成了计划配置和市场配置以及计划价格和市场价格并存的双轨制。随着市场配置的比例越来越高，双轨制逐步趋向市场单轨制，因此，新旧经济体制之间的鸿沟逐渐被填平。我们可以看到，转向市场单轨制的趋势，并不是由政策制定者引导的，而是一系列成功实践的结果。

2.家庭联产承包责任制改革后，以乡镇企业为代表的民营经济异军突起

中国经济改革的第一步从农村开始。1978年，安徽省凤阳县小岗村18位农民签下“生死状”，一场对中国经济影响深远的农村改革正式开启，即家庭联产承包责任制。这一制度是以集体经济组织为发包方、以家庭为承包主、以承包合同为纽带而组成的有机整体，推行包田到户、包干到户，赋予农民自主耕种一块土地的权利。在这一制度下，农民交足了给国家和集体的粮食后，剩余的粮食都是自己的，这极大地激发了农民积极性，促使粮食产量激增。短短四五年时间，中国的粮食产量就增长了50%。

无疑，家庭联产承包责任制意义重大：一方面，解决了当时中国近10亿人口吃饭的问题；另一方面，释放出大量农村劳动力，同时让农民手中有了投资的资金。大幅增加的农村剩余劳动力需要增加收入，但当时的制度又不允许农民进城，于是，这些人离土不离乡，“就地工业化”，乡镇企业开始异军突起。在供给极度短缺、扔颗种子到土壤里都能发芽的时代，加上“市场轨”为企业投资和销售提供了条件，乡镇企业短时间内就呈现出星火燎原之势，在全国各地全面开花。乡镇企业的发展促进了中国农村工业化和城镇化的进程，并带动了中国出口导向加工业的崛起。

除了乡镇企业，其他私营企业在这一时期也开始起步发展。为了解决上千万知青返城后的就业问题，20世纪80年代之后，集体所有制企业在全国迅速地铺展开来，“股份制”的概念也开始在中国各大城市落地，例如，集资兴办股份制企业，允许企业发行股票、扩大经营，允许职工入股、参与年终分红，等等。在旧有意识形态的约束下，这个时期创办的大部分企业都以集体所有制的形式落地。集体所有制企业和乡镇企业一样，是中国语境下的一次民间创业大潮，也是“股份制”在中国语境下的具体应用。

3.改革外贸体制，设立经济特区，加速与国际市场接轨

促进对外贸易是改革开放的题中之义，自1979年起，中国开始了一系列外贸体制改革的探索。其中，最核心的举措是扩大地方的外贸经营权，调动地方经营外贸的积极性。1979年7月，我国对广东、福建两省实行“特殊政策、灵活措施”，发挥其毗邻港澳台的优势，首次提出开办“出口特区”。1980年5月，我国先后建立了深圳、珠海、汕头、厦门四个经济特区。1984年，我国决定进一步开放天津、上海等14个港口城市。除此之外，打破外贸垄断，政企分开、简政放权，深化外贸企业改革，加快外贸立法等工作也稳步推进。在一系列重拳改革之下，中国进出口总额显著增长，对外贸易依存度从1979年的16.71%提升到了1984年的20.91%。

一系列外贸体制改革举措，也吸引了大量外资或港澳台企业涌入。1979年，在广东、福建两省开放试点后，上万家港澳台厂商以“三来一补”的形式进入两省进行加工组装，成为港澳台企业进入内地的先导。在1992年确立社会主义市场经济体制后，前来投资的企业也从以港澳台地区的中小投资者为主，逐步转变为以美、日等发达国家的投资者为主，外资或港澳台企业在中国进入空前发展阶段。

回顾过往，中国外贸体制改革的核心是通过营造“经济特区”的“小气候”，率先实现部分地区与国际市场的对接，同时在沿海、沿江、沿边地区打造具有一定纵深的开放地带，通过其示范和辐射作用来带动内地的改革和开放。总之，在大力改革和引进外资或港澳台企业的背景下，对外贸易在中国国民经济中的地位稳步提高，中国更广泛地融入了世界经济。

4.国企改革探索起步，金融体制改革试水

从计划经济转向市场经济，国企改革一直是应有之义。自改革开放以来，国企改革一直在探索中艰难前行。1979—1993年，国企改革主要采取了利润留成制度、利改税、承包制等核心举措，但由于缺乏硬性约束，它们在试点阶段取得了不错的成效，在全国推广后效果却不尽如人意。到1993年，我国进一步确立了“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，国企改革开始坚持抓大放小，即做大、做强重点大中型国有企业，放开、放活一般中小型国有企业，让无法维持的国有企业清算破产，剥离国有企业的社会职能，减少国企的政策性负担。时至今日，国企改革的步伐仍未停下。

国企改革与金融市场有着千丝万缕的联系。一方面，国有企业自主权的扩大，客观上产生了对金融服务的需求。从1979年开始，我国先后恢复了工、农、中、建四大国有银行，重建金融体系，同时陆续开始恢复或新建各种非银行金融机构，包括保险公司、信托投资公司等，并逐渐放松各种管制。另一方面，我国最初的股票市场的建立，核心目的就是给国企融资输血。20世纪90年代之后，在市场竞争的压力下，大批机制僵化的国有企业出现亏损甚至濒临破产，更无力偿还贷款，大笔坏账堆积在国有银行的资产负债表上，国企债台高筑，银行体系扭曲，国家急需替国有企业找到新的融资渠道。在此背景下，1990年，上海证券交易所和深圳证券交易所先后成立。

5.“财政分灶吃饭”，地方政府占据财政主导权

自1978年改革开放以来，财政体制也逐步摆脱计划经济，经历了明显的管理权下放过程，从原来的“财政统收统支”转型为“包干制”，实行“财政分灶吃饭”。具体而言，政府财政收入被分为三类：中央固定收入、地方固定收入和中央与地方共享收入。地方政府每年仅向中央缴纳定额的财政收入，不再全额上交，拥有独立的预算制定权，享有一定的财政自主性。

这套财政制度对20世纪80年代的经济改革非常重要，因为它给予地方政府和企业很大的自主权，极大地刺激了地方政府发展经济的积极性。在中央层面推动改革有阻力的时候，地方层面会进行各种制度创新，让中国从原有体制中迅速突破出来。但它也带来了明显的弊端，即包干制对地方活力的激发程度远超中央想象，地方财政收入占整体财政收入的比重迅速上升，中央财政收入则迅速下降。

在改革开放初期，我国经济发展刚刚起步，经济总量低、发展基础薄弱，对基础设施建设的需求不强烈，资金需求量不大，中央对财政收入的依赖度也不高。而随着经济的增长，所谓“想致富、先修路”，中央需要越来越多的资金来进行基建，中央的财政危机也就越来越凸显。在这一背景下，分税制改革的构想才逐步成形。

6.福利分房是住房供应主流模式，住房改革探索试点未取得显著突破

当各行各业都在大步迈开改革的步伐时，与民生息息相关的住房领域却停滞不前。1998年房改前，中国的住房供应模式主要是福利分房，也就是住房的建设和分配均由单位、政府主导。在需房单位的建房计划被批准后，政府会无偿、无期限划拨土地，然后由政府或需房单位出资建设公房，公房建成后依据单位等级、职工职级等分配。

这种理想化的制度安排遭遇了很多现实的阻碍：一是建设资金高度依赖财政拨款，少量靠单位自筹，中央和地方政府的财政负担过重；二是住房供给效率低，缺房问题严峻，同时供给的房屋普遍为小户型、低配套，居住条件差；三是“租难养房”，即公房的后期维护依赖职工缴纳的租金，而彼时的公房租金极低；四是分配不公，即干部家庭或单位等级和职级高的人会被优先分配，在一房难求的时代背景下，强势部门可以利用职权占据更多优势资源。

显然，福利分房体系已经难以满足居民的居住需求和国家发展的需要，传统的住房制度亟须一场变革来适应新的经济和社会环境。而在当时的中国，制度改革的前提是思想观念的革新。在这场思想与制度的对峙中，改革开放总设计师邓小平的讲话，如同声声惊雷，击碎了中国人在住房问题上的思想禁锢。1980年4月，邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。”自此，全国上下开始进行住房市场化的试验和推广（见表1–1）。

整体来看，这一时期的住房改革尽管进行了诸多的探索，但未取得实质性突破，传统的福利分房制度仍是这一时期的主要住房供应模式。因为各地的需求不一样，国家很难全盘统筹和改革，很多供应的矛盾凸显出来，这也是这一时期的住房改革难有成效的关键原因。然而，彼时中国经济的发展步伐在加速，人们对住房改善的需求也愈加迫切，住房供需矛盾不断激化，这为后续大刀阔斧的住房市场化改革埋下了伏笔。

二、房地产市场野蛮生长，发展在前、规范在后

在改革开放的时代洪流之下，与住房相关的诸多实践纷纷迈出第一步，中国房地产市场的曙光也已经开始隐现。这主要体现在如下三个方面。

1.土地市场萌芽，两权分离的土地制度确立

为了提升地方政府财政收入，土地财政在这一时期开始出现，深圳无疑是先行者。1982年1月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》出台，将土地分为工业、商业、商住等六类，收取不同等级的土地使用费。1982—1987年，深圳的土地使用费已经占到了其财政收入的1.5%。1987年9月，深圳首次以协议方式出让一块职工宿舍用地；同年12月，借鉴香港模式，深圳首次以拍卖形式出让土地。

“深圳第一拍”意义重大，直接推动了宪法和土地管理法的修改。1988年4月《中华人民共和国宪法修正案》明确删除土地不得出租的规定，并补充规定“土地使用权可以依照法律规定转让”，中国房地产业发展最根本的基石就此奠定。1988年12月《中华人民共和国土地管理法》修改，进一步明确“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。总体来看，深圳作为经济特区，其土地市场的先行改革具有极大的示范效应，为后续财政体制的改革和土地财政的启动打下了基础。

2.最早一批房地产开发企业涌现，主要由各城市房管部门组建

自1980年以来，中国涌现出了最早一批房地产开发企业。1980年1月，深圳市房管局组建的深圳经济特区房地产公司，是中国第一家房地产开发企业。1981年，国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办的中国房屋建设开发公司，是中国第一家全国性房地产开发企业。截至1981年年底，有100余个城市的房管部门组建了房地产公司，“国家队”构成了中国最早的一批房地产开发企业（见表1–2）。

3.房地产市场野蛮生长，滋生楼市泡沫

在发展初期，由于各方面的制度和规范尚未建立，中国房地产市场野蛮生长、狂飙突进，因此泡沫滋生。典型事件莫过于1993年的海南楼市泡沫。1988年海南省和海南经济特区成立，1992年国务院审议批准海南吸引外资以开发洋浦经济开发区，一时间利好不断，海南房地产市场的引擎被点燃，逾两万家房地产公司瞬间崛起。当时全国各地都流传着“要挣钱、到海南，要发财、炒楼花”的口号，出现“十万人才下海南”的盛况。除了大量人才汇集，巨量资金也在此汇聚，四大行、券商、民营资本等各路资本蜂拥而至，大小各级“炒家”相继涌现，海南的房价和地价也随之一路扶摇直上。

危机在潜伏，剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，1993年6月，海南楼市终场哨声毫无征兆地吹响，国务院出台“国16条”，严格控制信贷总规模，提高存贷利率和国债利率，限期收回违章拆借资金。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产市场顷刻间被釜底抽薪。这场调控留下的遗产是，海南全省“烂尾楼”高达600多栋，开发商资不抵债、纷纷破产，银行不良资产爆表。

海南楼市泡沫破裂的最直接原因是“炒楼花、炒地皮”等野蛮粗放的地产开发模式。本质上，这就是一场“击鼓传花”的游戏。而深入来看，海南房地产闹剧凸显了中国改革开放初期摆脱计划经济桎梏后“狂飙突进”的行事风格，也折射出当时中国社会的极度投机心理，是中国经济激烈变革中风险与机遇交织的缩影。

今日的中国金融界、地产界中的佼佼者，十之五六都拥有自己惊心动魄的海南往事，要么折戟沉沙，要么全身而退。例如，地产界著名的“万通六君子”就是在海南楼市中赢得了人生第一桶金，并开启了各自的地产进阶之路。整体而言，那个年代的房地产市场无疑是处在野蛮生长的时期，呈现出“发展在前、规范在后”的典型特征。在这场泡沫之后，房地产市场的种种不规范现象开始受到前所未有的重视，这为后续中国地产行业的规范化运作打下了基础。

综上所述，1978—1993年，中国经济社会剧烈变迁，在由计划经济逐步转向市场经济的过程中，从城市到农村、从国企到民企、从国内市场到对外贸易，无不发生着巨大转折，价格体制、金融体制、财政体制都在摸索中迈出改革的步伐。房地产市场则处在破土萌芽的前期，与房地产相关的领域呈现出几个典型特征：其一，福利分房的住房供应模式解决不了市场的供需问题，亟须全面改革突破；其二，尝试用土拍解决地方政府财政问题，土地财政萌芽；其三，在各行各业探索改革的同时，房地产市场野蛮生长，发展在前、规范在后，地产在国民经济中的地位还没有明晰，地产对经济的支撑作用还没有显现。