第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第三十二条 房地产权利主体一致原则

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

▶理解与适用

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

▶条文参见

《物权法》第147条

▶典型案例指引

中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案（《最高人民法院公报》2009年第12期）

案件适用要点：本案职工住宅楼的所有权已经转移给购房职工所有，根据《城市房地产管理法》第32条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。其后单位又将该住宅楼的土地使用权抵押给他人并办理了抵押登记，虽然抵押登记只针对国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，单位并无权利处分。根据《合同法》第51条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；且案涉土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为单位的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而第三人却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。

第三十三条 房地产价格管理

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

▶理解与适用

本条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。城市基准地价是指在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。房屋重置价格，简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

第三十四条 房地产价格评估

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

▶理解与适用

[房地产评估]

房地产评估，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

[房地产市场估价程序]

房地产市场估价应当依照下列程序进行：（1）申请估价。当事人应当依照规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：①当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；②标的物的名称、面积、座落；③申请估价的理由、项目和要求；④当事人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。（2）估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。（3）现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。（4）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：①估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划及发展前景，房地产市场行情。②标的物及其附着物质量等级评定。③估价的原则、方法、分析过程和估价结果。④必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等。⑤其他需要说明的问题。估价结果书应由承办人员签名。

▶条文参见

《房地产估价机构管理办法》第3条；《城市房地产市场评估管理暂行办法》第3-10条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》四

第三十五条 房地产成交价格申报

国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

▶理解与适用

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。

▶条文参见

《城市房地产转让管理规定》第14条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》五

第三十六条 房地产权属登记

房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

▶条文参见

《房屋登记办法》第42-62条