适用导引

十一届三中全会以来,特别是我国进行城镇国有土地使用制度的改革和房地产综合开发建设体制改革以来,房地产业迅速崛起。同时,房地产业也出现了一些问题,有的还比较严重。要从根本上解决这些存在的问题,必须通过法律的形式规范房地产市场行为,所以在客观上要求用法律加以规范、引导、推动和保障。

在这种背景下,《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)应运而生。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,同日中华人民共和国主席第29号令公布,自1995年1月1日起施行。《房地产管理法》共有七章72条,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)出台之后,为了体现《物权法》精神,与《物权法》的适用相配合,2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《房地产管理法》作出修改:在第一章“总则”中增加一条,作为第6条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”此后,2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》又对《房地产管理法》第9条和第71条进行了修改。

《房地产管理法》规范的主要内容包括:房地产开发用地的取得;房地产开发的基本原则、开发土地期限、开发项目设计和施工;房地产价格、房地产转让及其方式;商品房预售及其条件;房地产抵押及抵押登记、抵押物范围;房屋租赁以及房屋租赁的特别规定;房地产中介服务机构的设立;房地产权属登记和房地产权属证书;房地产违法行为及其相应处罚以及关于商品房买卖合同和涉及国有土地使用权合同等。为更方便地了解、适用该法,对其大体框架作如下简述:

第一章,总则。阐明《房地产管理法》的立法目的、适用范围、调整对象和一般原则,规定国务院建设行政主管部门和土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。地方的管理机构设置及其职权,由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章,房地产开发用地。在第一节中,对土地使用权出让的方式、程序、土地用途及使用年限的确定与改变,土地使用权出让金的收缴与用途,土地使用权的终止与收回等分别作了规定;并明确规定城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节对土地使用权的划拨原则以及对象作了规定。此外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法规对房地产开发用地作了更具体的规定。

第三章,房地产开发。对房地产开发必须遵守的方针、原则、

时间要求,房地产开发企业的设立程序,必须具备的条件等作了规定。《城市房地产开发经营管理条例》则相应地作了更细致的规定。

第四章,房地产交易。对房地产的转让、抵押,房地产价格评估和成交价格申报,商品房预售和房屋租赁,中介服务机构的开业条件等作了规定。与此相配套适用的法规有《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等,这些法规与《房地产管理法》相配合,对房地产交易行为的规范起着不可或缺的作用。

第五章,房地产权属登记管理。规定对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。新颁布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此也进行了更具可操作性的规定,并且使房地产的登记管理制度与《物权法》的相关规定协调一致。

第六章,法律责任。规定了违反本法第11、12、30、39、40、45、58条的法律责任,以及非法向房地产开发企业收费,管理部门玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任。

第七章,附则。规定在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照该法执行。

此外,《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《物权法》等法律,《不动产登记暂行条例》、《房地产经纪管理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《闲置土地处置办法》等行政法规、部门规章以及最高人民法院相关的司法解释也对房地产的取得、转让、登记、担保等有关问题作了规定。因此,要了解房地产法律制度,预防房地产法律问题,解决房地产法律纠纷,理解这些规定是必经之途,而本书对《房地产管理法》以及与其相配套的这些法律、行政法规、部门规章及司法解释的整理则为此提供了简明的指引。