专题五：名为合作实为房屋租赁合同的效力认定
【核心提示】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同解释》）第二十七条规定的房屋租赁合同实际上是房屋预租合同，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征（非即时性）的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同。如果合同的内容具备了本约的要件，从合同法的原理上说，就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的，应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。
实务争点
实践中，一些合作开发房地产的合同约定合同一方当事人仅提供资金而不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋。无论“合作”结果怎样，提供资金的当事人都将使用（租用）一定数量的建成房屋。双方当事人的真实意思在于使一方当事人所提供的资金成为其使用约定面积建成房尾的对价。对此类合同的性质和效力，无论是在理论上还是实务中均产生了不同的观点和裁判。一种观点认为这类合同属于预约合同，还有一种观点认为这类合同属于附生效条件的合同。依据《国有土地使用权合同解释》第二十七条的规定，这类合同并非预约，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征（非即时性）的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同。
理解适用
在司法实践中，有些合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋。该类合同中，无论“合作”结果怎样，提供资金的当事人都将使用（租用）一定数量的建成房屋。双方当事人的真实意思在于使一方当事人所提供的资金成为其使用约定面积建成房尾的对价，而不是集双方之合力，共享合作利润，共担合作风险。该约定内容无疑也是不符合合作开发中“共担合作风险”的要求。[1]对此类合同的认定和处理，应注意以下几个方面。
（一）名为合作实为租赁合同的法律性质
在一般意义上的房屋租赁合同中，用于租赁的房屋在合同签订之时即已特定而现实存在。但在《国有土地使用权合同解释》第二十七条涉及“合作开发房地产合同”签订时，作为租赁物的房屋基本上尚未兴建或者仍未建成。这就使本条规定的房屋租赁合同具有了不同于预约合同和附条件生效合同的特殊之处。
1.预约合同
预约合同，是指当事人之间约定于将来订立一定合同（本约）的独立的合同形式。预约的成立和生效仅使当事人负有将来订立本约的义务，如果预约的一方当事人不履行订立本约的义务，另一方当事人可以请求法院强制其履行并承担违反预约的责任。而在本条规定项下，当事人所定合同并非以另行订立本约为内容。在订立了名为合作实为房屋租赁合同后，当事人并不需要（也不会）另行订立本约。因此，将这种“房屋租赁合同”定性为预约不妥。[2]
2.附生效条件的合同
附生效条件的合同是指当事人在合同中约定一定的、客观的、不确定的、将来的事实，作为限制合同效力发生的合同。《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。在附生效条件的合同中，合同虽已成立，但在条件成就之前停止效力的发生。在条件未成就之前，以权利之设定、移转、变更、消灭为内容之物权行为或者准物权行为，尚不发生设定、移转、变更、消灭的效力。为债权行为时，债权尚不发生效力，简言之，即尚未发生法律行为上之效力。此间，当事人取得期待权或者负有期待义务，应相互尊重条件成就与否之未定状态，并负有不依不正当行为使之成就或者不成就之不作为义务。在名为合作实为租赁合同（也包括房屋预售合同）中，当事人之本意并非以房屋的建成并具备交付条件作为限制整个合同效力发生的条件。合同权利义务的约束力是自该合同订立时起随即产生。此外，在附生效条件的合同中，在条件为成就之前，附条件权利人尚不得请求义务人履行义务，义务人亦无须履行相应合同义务。如果采纳“附生效条件”说的观点，无疑使当事人的给付和对方当事人的受领给付失去依据。而在名为合作实为租赁合同的情形中，作为承租人，其预先支付租赁对价的义务显然是置于该合同具有约束力的前提之下而为的。实际上，这种支付与受领的必要性和合理性，在与其性质相同之房屋预售合同的履行中表现得尤为明显。[3]
因此，《国有土地使用权合同解释》第二十七条所指房屋租赁合同并非预约，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征（非即时性）的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同。[4]
（二）名为合作实为房屋租赁合同的效力认定
《国有土地使用权合同解释》第二十七条所涉及的房屋租赁合同实际上与房屋预售合同具有相同的特征，因此我们不妨称之为房屋预租合同。法律对房屋预租行为并无特别规定。房屋预租与商品房预售同属对在建工程的经营行为，两者法律性质雷同。本着“相同问题相同处理”的法制原则，应采取一致的效力认定规则。但基于《国有土地使用权合同解释》第二十六条对“转性后房屋买卖合同效力”的论述理由，此类预租行为同样不具有商品房预售行为那样的广泛影响力，其合同相对方并不具有商品房预售合同相对方那样的“面的广泛性”特征，因此，没有必要采纳法律设置“预售许可”制度所依据的立法考量。其效力的确定只是事关辐射而相对局限的当事人之间的利益，故在法律没有禁止性规定的情况下，以认定有效为宜。[5]房屋预租合同不违反法律规定，应认定为有效合同。
最高人民法院在审理北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案［最高人民法院（1998）民终字第116号民事判决书］中指出，双方当事人签订的《商场租赁初步合同》，确认了双方的认租关系，是双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。[6]本裁判意见所认定的合同不是规范的房屋租赁合同，而是当事人签订的房屋认租合同或房屋预租合同，这种合同是我国房地产市场快速发展的产物，即房地产开发企业将在建房屋，或者未取得房屋所有权的买受人将购买的房屋预先出租给承租人，待租赁的房屋具备合法使用条件以后，双方正式签订或者履行租赁合同。最高人民法院认为，如果预约合同的内容具备了本约的要件，从合同法的原理上说，就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的，应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。[7]
（三）租赁期限的问题
《国有土地使用权合同解释》第二十七条已将含有“提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋”约定内容的合作开发房地产合同定性为房屋租赁合同，就要明确租赁期限的问题。如果合同中明确写明了租赁或者使用房屋的期限，则可以根据《合同法》第二百一十四条以及第二百三十六条之规定，对超过20年的部分认定无效。20年期满，当事人可以续订租赁合同（更新），但仍以20年为限。若期满后，承租人仍为租赁物的使用收益，而出租人不当即表示反对之意思，视为不定期限继续契约（默示的更新）。[8]如果合同中对租赁期限没有约定或者约定不明，且依照《合同法》第六十一条确立的原则仍然无法确定的，属于不定期租赁，应当依照《合同法》第二百三十二条的规定处理。
（四）租金的问题
1.此类合同中租金的支付形式
各国民法一般均采取“后付”及“定期支付”为租金支付原则，但如当事人对租金支付事宜有特别约定，亦应从之。在名为合作实为房屋租赁合同中，当事人是将租金预先支付（相对于实际取得租赁物使用、收益的时间）的。租金支付事宜无关他人及社会利益，除非在法律有排除性规定的情况下，[9]民法无干涉当事人意思自治的必要。由此，当事人租金预付之特约应为有效。
2.租赁期满后，余富租金的返还问题
根据《国有土地使用权合同解释》第二十七条的规定，将形式意义上的房地产合作开发合同转性为房屋租赁合同以后，只是解决了合同性质的确定问题。但当事人此时“租赁”的真实意思一般并非只是使用20年。所以其一次性预先支付的资金亦非针对20年租赁期的租金。在当事人预付租金的情况下，如果租赁期限届满，双方未能达成租期延展的合致，承租人应当有权请求返还余富租金。问题的关键是，如何确定租金是否尚存余富？本条所定之房屋租赁合同系置于形式上的“合作开发房地产合同”外衣之下，加之租金为一次性预付，所以租金支付的定期性无从谈起。进而在租赁期限终了之时，是否存在余富租金以及余富租金的计算颇为困难。在司法实践中，应以房地产评估部门对同等地段同种用途房屋租金的评估标准确定每期（一般为按月）租金量，乘以承租人实际承租期限来确定是否存在余富租金。如果尚有余富，出租人在返还余富租金时应当支付该款项之利息。尽管依此确定的每笔租金或许会漏计日后物价上涨因素，但应当看到，此类合同的转性认定，可能在事实上造成当事人之间权利义务关系的不平衡，所以应在相关纠纷的处理中注意保护承租人的权利。[10]
（五）名为合作实为租赁合同对外效力
在名为合作实为租赁合同的情形下，当事人不得以其间存在房屋租赁合同法律关系为由，对抗善意第三人。详言之，若当事人本欲承租或者使用的房屋在实际交付于提供资金一方当事人之前被售予他人，提供资金一方当事人不得对房屋受让人主张其承租权的存在。亦即，此时排除“买卖不破租赁”原则的适用。同理，该当事人亦不得基于其“承租权”对房屋主张优先购买权。如果在提供资金一方当事人承租期间发生上述情况，该当事人则可寻求“买卖不破租赁”的保护。因为此时承租人之承租权虽由隐藏行为而来，但其实际使用收益的事实已经具有一定的为外部知晓的表征。不区分任何具体情况，将隐藏行为外部效力否定至极低（甚至为零）的做法，对承租人的利益显然缺乏应有的眷顾。这在利益平衡方面，有失公允。[11]
案例指导
西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷上诉案[12]
1996年9月18日，西安交通大学第二医院（以下简称交大二院）向其原上级主管单位西安医科大学申报修建康复楼，所涉土地系政府划拨。西安医科大学遂以西安医大（1996）校基字第013号文件批复同意。1997年，陕西惠源物业管理有限公司（以下简称惠源公司）与西安医科大学第二临床医学院（交大二院的前身）签订《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》，约定：项目名称：西安医科大学第二临床医学院“康复楼”（A楼、B楼）；地址：A楼位于西五路西安医科大学第二临床医学院家属院两侧，坐北面临西五路处建一栋6～7层“康复楼”（简称A楼）。B楼位于口腔医院门前，坐东朝西，建造一栋约1000平方米以上的“康复楼”（简称B楼）；A、B两楼面积及投资：A楼长约141米，宽16米，18层楼，空间留够9米，楼高设计为6～7层，总建筑面积约13000平方米（实际面积以楼宇建成竣工后测算为准）。B楼长约37米，宽约13米，楼高设计为3层，总建筑面积约1200平方米（实际面积以楼宇建成竣工后测算为准）。A、B两楼共计由惠源公司投入建设资金约3500万元人民币。
双方的权利与义务：1.（1）甲方（即交大二院）应保证在合同签订申报批准后半月内将原地所有的办公家属住房及其他障碍物负责腾空，并提供水源、电源、通讯，保证乙方（即惠源公司）及时开工及施工正常进行（费用以实际结算为准），乙方负责一切经费。（2）由甲方协助乙方负责办理建设施工土地基建审批手续（建筑工程规划许可证、建筑工程施工执照及其他建设手续）。（3）甲方应协助乙方协调政府各主管部门之关系，保障楼宇建成后能投入正常运营。（4）康复楼建成后，A楼6层（实际面积待建成后测算为准）由乙方无偿交付甲方使用，甲方自用、出租均可，出租时同等条件下，乙方有优先承租权。（5）楼宇建成后，甲方应保证A、B两楼水、电、暖气等能源供给，费用以实际结算为准，由乙方承担。2.（1）乙方考虑到医院资金困难，前期费用由乙方承担，包括配套费、节能费、统筹费、邮电费、规费、消防费、市政绿化费、人防费等。（2）乙方负责拆除建筑场地的所有建筑物，其拆除附件（砖、木、门、窗等）由乙方自行处理。（3）A、B康复楼的建设、装修和门前人行道投入实际所需费用，由乙方全部承担。（4）甲、乙双方本着互惠的精神，鉴于乙方追加投资，增加建设，甲方同意乙方使用A、B楼，使用权限定为A楼28年，B楼18年。乙方除将A楼建成后将第6层无偿交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付资助金50万元人民币，每年在原基础上递增5％，至20年后递增10％。（5）以上期限自A、B楼宇建成后，经有关部门验收合格，质检部门发给验收合格证后，30天后开始计算乙方的使用时间和期限。（6）乙方应于每年元月底以前向甲方支付资助金，经营期内乙方独立经营，甲方不得干涉乙方正常经营，但不得从事医疗事业。
违约责任：1.甲、乙双方中之一方若因不可抗力因素，无法履行本合同，应将不可抗力事由及时通知对方，并附事由证明。2.除不可抗力因素外，甲、乙双方均须认真、真诚地履行本合同，任何一方无权单方终止、变更该合同。3.任何一方违约，守约方可要求违约方承担总投资额5％～10％的违约金，并有权要求违约方继承履约。
1997年5月6日，交大二院出具“委托书”，全权委托惠源公司对康复楼A楼进行投资开发，该工程的前期有关手续及招、投标与施工单位签订施工合同、竣工验收全过程均由惠源公司全权负责实施。1999年9月22日，西安市城市规划管理局为交大二院颁发了康复楼工程《建设工程规划许可证》，建设规模为：6～8层1幢，3层1幢，共计14800平方米。惠源公司委托陕西省第五建筑工程公司承建康复楼工程，在康复楼A楼封顶时，交大二院有关领导参加了封顶仪式。2000年6月5日，西安市建设委员会以康复楼工程存在没有按规定办理《西安市建筑工程施工许可证》、招投标以及质量监督手续等行为为由作出处罚决定，责令立即停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工，并罚款67万元。惠源公司已向西安市建设委员会交纳罚款3万元。2000年9月26日，西安市城市规划管理局向交大二院、惠源公司发出“关于停止违法建设的通知”，以未经批准擅自加层为由，要求立即停止施工并接受处理。2000年11月1日，交大二院以其是为了配合政府有关部门纠正惠源公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地采取停水、停电措施，致康复楼A楼工程停建至今。2000年11月15日，交大二院起诉至陕西省高级人民法院，要求责令惠源公司立即停工，自行拆除违反合同超建的楼层，并支付违约赔偿金350万元；责令惠源公司依合同约定支付水、电费100万元；责令惠源公司支付因违法建设致西安市建设委员会处罚的67万元罚金，并承担逾期交纳罚款应支付的每日3％的加罚款；责令惠源公司承担因违法建设致西安市规划局等相关部门作出的处罚决定中规定的罚金数额；依法解除合同。惠源公司反诉请求判令交大二院承担违约责任、赔偿损失计942.642万元；责令交大二院立即恢复供水供电，确保施工正常进行，避免损失扩大；判令交大二院依合同约定提供康复楼B楼施工场地与正常施工条件，并承担违约责任。在陕西省高级人民法院审理期间，交大二院申请对康复楼A楼的实际造价进行在建工程盘点和该楼进行质量检测。陕西省高级人民法院委托陕西省价格事务所对工程造价进行鉴定，鉴定结论为：康复楼A楼建筑面积23150.96平方米，工程造价77180422.02元。在最高人民法院二审期间，交大二院又申请对康复楼A楼在建工程造价进行评估并对质量进行鉴定。
一审法院审理认为，交大二院与惠源公司所签订的《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》约定由惠源公司投资建成后，除将部分房屋产权无偿交付交大二院使用外，每年还向交大二院支付资助金50万元，另外，每年还在原基础上递增，至20年后递增10％。其余房屋惠源公司仅在一定期限内使用，房产权仍归交大二院所有。
交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地，委托惠源公司投资建房，惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《城市房地产管理法》第五十五条[13]的规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋尚未建成，亦未产生土地收益，故交大二院在房屋建成投入使用后应将该房屋土地收益部分上缴国家。交大二院以惠源公司违反合同、超建楼层、违法建设，应承担民事责任的理由不能成立。
因为惠源公司所修建“康复楼”A楼就在该交大二院办公楼前，该楼进行封顶时，交大二院有关领导亦参加了封顶仪式，并题词祝贺，应视为对惠源公司超建行为的认可。交大二院诉惠源公司破坏水表、使电表倒转而请求惠源公司支付其100万元水、电费一节，无事实依据，故该请求不予支持。惠源公司实际使用的水、电费用应按合同约定据实结算后由惠源公司给付。交大二院诉惠源公司违法建设，应向有关行政管理部门交纳罚款和要求拆除违法建筑一节，属行政部门处理范围，本案不予涉及。
交大二院与惠源公司所签的《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》合法有效，交大二院请求解除合同不符合法定解除合同的条件，其理由不能成立。因为西安市城市规划管理局关于停止违法建设通知，仅指康复楼A楼超建加层部分。交大二院以其配合政府有关部门纠正惠源公司的违法建设为由，而对康复楼全部工程停水、停电的行为，已明显违反了双方合同约定，给惠源公司造成了很大的经济损失，故交大二院理应按双方合同约定承担违约责任。惠源公司反诉请求交大二院承担违约责任之请求成立，应当予以支持。对惠源公司反诉请求收回交大二院对康复楼B楼土地使用权一节，双方合同中虽有约定，但该工程建审手续至今未完成，故对惠源公司此项反诉请求不予涉及。惠源公司反诉交大二院停水、停电，造成其无法施工，又另安装电表以及留守人员的工资、其在银行之贷款利息损失等，请求交大二院赔偿。因交大二院承担的违约损失足以抵偿该项请求数额，对此请求不予支持。惠源公司反诉请求的因交大二院停水、停电的行为，造成其为修建康复楼而与有关建设、装饰公司所签合同无法履行所造成的部分损失，因与惠源公司所签该合同的相对人非本案当事人，又无支付该部分损失费用的证据，故此节不属本案审理范围，可另案起诉。
据此判决：一、交大二院与惠源公司签订的《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》合法有效，康复楼A楼合同内容继续履行；二、判决生效后30日内，交大二院支付惠源公司违约金315万元，逾期按中国人民银行对企业贷款利率双倍计付；三、驳回交大二院、惠源公司的其他诉讼请求。
交大二院及惠源公司均不服一审判决提起上诉。交大二院上诉称：一审判决回避了惠源公司没有履约能力的问题，把本应依法解除的合同判决让没有履约能力的人继承履行。惠源公司注册资本只有600万元，且无任何固定资产，其年检报告和验资报告显示其连年亏损；一审判决认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误。惠源公司违约违章，在建设中擅自加高加宽康复楼A楼，如此重大明显的违约行为一审判决却不予认定；一审判决交大二院违约没有事实和法律依据，由于惠源公司违约，导致交大二院被市建委和市规划局罚款并责令停止施工，交大二院在三次书面通知要求惠源公司停工被拒绝后，才采取了停水、停电的措施，交大二院执行政府的决定，当然不属违约；一审判决自相矛盾，既然B楼的履行因没有办理建审手续而不予涉及，A楼也未办理建审手续，为何却要继续履行呢？惠源公司用电的电表在其控制的施工现场内，且已被其破坏和更换，但其用电量根据工程定额完全可以鉴定出来，一审法院既没有鉴定，也没有责令惠源公司举证，显然没有履行其法定职责；一审判决履行合同，但又委托有关部门对工程造价进行鉴定，无端增加诉累。故请求撤销一审判决，支持交大二院的本诉请求，驳回惠源公司的反诉请求。
惠源公司上诉称：惠源公司不仅具有履约能力，而且积极履约、实际履约。企业是否亏损与其是否履约没有必然联系。一审判决漏列惠源公司的反诉请求，惠源公司已将判令依法收回交大二院对康复楼B楼土地使用权变更为判令双方继续履行关于康复楼B楼的合同约定，由交大二院承担其不能提供B楼施工条件的违约赔偿责任。判令交大二院承担其自停水、停电开始至本案审理终结而给惠源公司造成的损失。合同约定所建A、B楼两楼的内容不能割裂，仅判令康复楼A楼合同内容继续履行，无异于将审判职能改变为替代当事人约定的合同内容。原审判决关于交大二院支付违约金数额明显偏低，关于违约金数额的约定为惠源公司总投资额的5％～10％，总投资额与原预计出资额3500万元不是一个概念。惠源公司至今已投资8000万元左右。惠源公司请求损失赔偿，合理合法。由于惠源公司停水、停电、断路，致使工程全面瘫痪，原审所判违约金数额根本不足以补偿惠源公司的损失。故请求改判交大二院支付惠源公司违约金400万元；康复楼A、B两楼合同内容继续履行；交大二院赔偿惠源公司5426420元；判令交大二院承担一、二审全部案件受理费、反诉费、鉴定费。
最高人民法院审理认为，交大二院与惠源公司签订的《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审判决认定合同有效是正确的。交大二院请求解除合同不符合法定或约定解除合同的条件，双方应按原合同内容继续履行。至于房屋加层问题，有待于政府有关部门进行处理，加之当事人对加层面积如何使用并无诉讼请求，故对加层问题该院不予处理。政府有关部门因康复楼擅自加层要求停工接受处罚，康复楼工程在政府有关部门责令停工通知下达后就应停止施工，如继续施工则是违法的。交大二院执行政府的决定，采取停水、停电的措施不应视为违约行为。一审判决交大二院支付惠源公司315万元违约金不妥，该院应予纠正。对于惠源公司超建楼层问题，因康复楼A楼就修建在交大二院办公楼前，在康复楼A楼封顶时，交大二院有关领导参加封顶仪式的行为表明其对加层行为是认可的。根据双方合同的约定，康复楼的产权仍归交大二院所有，惠源公司只是在一定期限内使用，交大二院也是违章加层建设的受益人。在康复楼加层问题上，交大二院有一定的过错责任。因擅自加层被政府有关部门勒令停工，停工后给惠源公司造成的经济损失，交大二院也应承担一部分。鉴于康复楼A楼的加层问题需由政府有关部门处理，惠源公司提出的损失有些还涉及案外人，其损失数额目前尚无法确定，故双方可另行解决。关于交大二院请求惠源公司支付100万元水、电费一节，因双方合同约定水、电费用以实际结算为准，一审判决认为惠源公司实际使用的水、电费用因按合同约定据实结算后由惠源公司给付并无不妥。交大二院请求对康复楼A楼工程的实际造价重新进行评估及对质量进行鉴定，因原合同应当继续履行，故没有必要对在建工程的实际造价进行评估或对质量进行鉴定。关于交大二院诉请惠源公司支付西安市建设委员会及西安市规划局罚款一节，因属政府行政部门处理范围，交大二院的请求依据不足。关于康复楼B楼合同内容是否继续履行的问题，因当事人双方合同的约定同时包括A楼与B楼，西安市规划局颁发的《西安市建设工程规划许可证》中也包括B楼，当事人又没有约定康复楼的建设周期，有关建审手续可以继续完善，故康复楼B楼合同内容应当继续履行。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条[14]第一款第（二）项之规定，最高人民法院于2002年10月10日以（2002）民一终字第41号民事判决书判决如下：一、变更陕西省高级人民法院（2000）陕民初字第8号民事判决第一项为：交大二院与惠源公司签订的《关于联建西安医科大学第二临床医学院医教研“康复楼”（A、B两座）的合同书》有效，双方按合同内容继续履行。二、撤销陕西省高级人民法院（2000）陕民初字第8号民事判决第二项。三、变更陕西省高级人民法院（2000）陕民初字第8号民事判决第三项为：驳回交大二院的诉讼请求及惠源公司的其他诉讼请求。
关于一方将自己使用的国有划拨土地委托建设方投资建房，并预先签订的房屋租赁合同效力问题，最高人民法院在审理西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷案中指出，联建合同双方当事人约定，出地方将所使用的国有划拨土地委托建设方投资建房。建成后除将部分房屋产权无偿交付出地方使用外，每年还向出地方支付资助金50万元（每年递增，至20年后递增10％）。其余房屋建设方仅在一定期限内使用，房屋产权仍归出地方所有。一审法院认定，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故合同合法有效。建设方所付建房投资款以及房屋建成后给出地方交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《城市房地产管理法》第五十五条[15]的规定，由于房屋尚未建成，亦未产生土地收益，故出地方在房屋建成投入使用后应将该房屋土地收益部分上缴国家。认为一审判决认定合同有效是正确的。
本案中涉及的合同实际上是房屋预租合同。目前法律对此没有明确的规定，《合同法》关于20年租赁期限的规定不适用房屋预租的情况。但在实务中其有无法律效力是有争议的，因为国有划拨土地进入市场经营导致国家土地收益的损失。本案承办法官考虑到，一审判决被告在房屋建成投入使用后应将该房屋土地收益部分上缴国家，用这种方式来解决建房未交土地出让金的问题，也就避免了损害国家利益。再说《合同法》实施后，总的精神是不轻易认定合同无效，只要没有违背法律禁止性规定，就应当充分尊重合同当事人的意思表示。[16]
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
[1]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第272页。
[2]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第274页。
[3]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第275页。
[4]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第275页。
[5]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第275页。
[6]最高人民法院（1998）民终字第116号民事判决书（北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案），载肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷·1999年卷），人民法院出版社2003年版，第380～383页。
[7]胡仕浩：“北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案——如何处理房屋预租合同纠纷”，载唐德华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（2000年第2卷·总第2卷），法律出版社2000年版，第272～273页。
[8]史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2001年版，第229页。
[9]相关情形如我国台湾地区“土地法”第一百一十二条第（一）项规定，耕地出租人不得预收地租；其原“耕地三七五减租条例”第十四条第（一）项规定，出租人不得预收地租及收取押租。其“立法”政策目的在于避免使承租人负担过巨，导致土地充分利用的目的受阻。
[10]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第277页。
[11]最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第278页。
[12]参见曹建明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（2002年第4卷·总第12卷），法律出版社2003年版，第339～347页。
[13]对应现行《城市房地产管理法》第五十六条。
[14]对应现行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条。
[15]对应现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条。
[16]吴晓芳：“西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷案——执行政府决定的行为是否构成违约”，载曹建明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（2002年第4卷·总第12卷），法律出版社2003年版，第347～348页。