专题二：一房数租纠纷的司法处理
【核心提示】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《合同法》的有关规定处理。
实务争点
从理论意义上来讲，出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，合同均有效时，根据债权平等性原则，这几份租赁合同应是完全平等的，不应有先后之分，不应有高低之分，几份合同的承租人都有权要求出租人履行合同。但客观事实是，租赁标的物只有一个，实际上最终只能有一份合同得到实际履行。根据合同法传统理论和意思自治原则，应探寻出租人的真实意思表示，由出租人来选择一份租赁合同实际履行，其他未得到履行的有效合同承租人，只能请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。但是，审判实践中一直以来并不是如此处理“一房数租”问题的，人民法院以出租人违反诚实信用原则而否认其选择履行其中之一合同的权利，大多参照一定的标准来确定履行其中一份合同。有的法院认为办理登记备案手续的优先，有的认为在先支付租金的优先，有的认为已经占有租赁房屋的优先，有的认为合同成立在先的优先。而对于以上四种情况之间的顺序，各地法院把握的标准又各不相同。[1]为了完善法律统一适用制度，规范审判人员自由裁量权行使，《城镇房屋租赁合同司法解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
理解适用
在出现数份有效租赁合同的情形下，《城镇房屋租赁合同司法解释》第六条的规定能够有效解决审判实务中裁判不统一的问题。但在适用过程中还必须结合实际情况进行判断。在实务中尤其应当注意，适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第六条应把握以下几个关键问题：
1.适用本条的前提是“出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，并且合同均有效”
根据法律法规及《城镇房屋租赁合同司法解释》的规定，合同无效的，该无效合同的承租人当然无权请求履行合同。因此，人民法院在处理此类纠纷时，一定要先对租赁合同的效力作出审查。[2]
2.该条司法解释规定将已经合法占有租赁房屋的承租人作为第一顺位履行主体，对于该项的理解重点在于“合法占有”
占有是物权法的重要制度之一，占有是人对物有事实上的管领力的一种状态，是占有人对不动产或者动产的事实上的控制与支配。[3]通说认为，占有是一种事实状态。我国《物权法》对占有的性质没有作出明确的规定，但将占有作为单独一编规定，并且只规定“占有”，没有用“占有权”表述，表明我国立法已经明确认可占有是一种事实状态，而非一种权利。[4]
依据占有是否具有法律的根据或原因，占有可以分为合法占有和非法占有。合法占有又称有权占有、正权占有或有权源占有，主要指基于合同等债权关系产生的占有，如根据租赁、运输或者保管合同，承租人、承运人或者保管人对租赁物、托运物或寄存物发生的占有。非法占有指占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系，或者原法律关系被撤销或无效时占有人对占有物的占有，包括误将他人之物占为己有或者租赁、借用他人之物到期不还等。根据非法占有人的主观状态，非法占有又可分为善意占有和恶意占有。
结合以上论述，具体到《城镇房屋租赁合同司法解释》第六条第（一）项中的“合法占有”，应是指基于有效租赁合同关系下的占有。该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果，除此之外均不是本项所指的“合法占有”。在实践中，即使承租人已经与出租人签订有效的租赁合同，在双方未开始履行时，承租人通过强占、欺骗等其他非法手段占有租赁房屋的，均不能认定为“合法占有”。对于此类非法占有租赁房屋的情况，出租人可以根据《物权法》第二百四十五条占有保护的规定，提起占有返还之诉，如果因此遭受损害，可以请求非法占有租赁房屋的承租人赔偿损失。[5]
3.对“已经办理登记备案手续的”如何理解
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第一百一十九条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”就法理而言，租赁关系中出租人对于承租人不负登记义务，之所以规定租赁登记，系借此加强承租人的地位，使房屋租赁权具有对抗力，即房屋租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物的所有权或其他物权的人也可主张其租赁权。但由于租赁关系为债权关系，这种对抗力并不包含对抗一般人的效力，换言之，租赁合同为诺成合同，因当事人意思表示一致而成立，故出租人可以就同一标的物与二人以上分别订立租赁合同，前一承租人不得以其租赁权对抗后一租赁权而请求确认后一租赁合同无效。可见，房屋租赁登记是现代立法为了保障租赁债权的稳定性，保护承租人的利益，赋予国家有关部门对房屋租赁行为实施的一种管理职能，其目的在于加强租赁权的对抗力，其旨意与买卖不破租赁无异，有别于物权法中物权变动的登记制度。也就是说，房屋租赁登记备案实质上是国家有关部门对房屋租赁行为实施的一种管理职能，效力上具有对抗第三人的效力，是为保护租赁关系的稳定，各国通行的做法并没有将登记作为生效要件，通俗地说，登记是为了“备案”而不是为了“生效”。
基于此，《城镇房屋租赁合同司法解释》采登记备案不影响租赁合同效力的观点，并在第四条明确规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外。”[6]
既然房屋租赁合同是否登记备案与其是否生效无关，那么，这一登记备案行为又有何意义？事实上，房屋租赁备案制度意义重大。体现在以下两个方面：
一是实现城市流动人口管理。近年来，我国有越来越多的城市通过地方法规或地方政府规章明确房屋租赁合同的登记备案制度。有人认为，之所以这么多地方实行房屋租赁合同登记备案制度主要是为了收费和收税，增加财政收入。但这种看法有些片面。不可否认的是，各地政府面对日益增长的房屋租赁市场，都有规范和管理的要求，对房屋租赁收费和收税只是其中的一个方面，而试图通过登记备案掌握出租屋信息和实行相关社会管理是更为重要的方面。随着各大、中城市流动人口的日益增多，出租屋作为绝大多数流动人口的栖身之所，各地政府都意识到要管理好流动人口，首先要管理好出租屋，并以房屋租赁合同登记备案和出租屋流动人口登记为突破口，试图找到管理好流动人口的新途径。通过房屋租赁合同登记备案可以掌握出租屋数量，并以此为突破口进行流动人口信息采集和人口管理，因此，许多地方还专门设立了统一负责出租屋和流动人口管理的机构。
二是一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能。当前，登记备案虽然不是法律规定的公示行为，但当事人可以查阅，客观上起到公示的效果。该项功能长期不被人们重视，实际上登记备案在一定程度上起到了不动产占有和使用权转移的公示公信作用，因此，实行这一制度对于维护房地产的交易安全有重要的保障作用。租赁合同签订后，对该房屋设定新权利或进行所有权转移时，第三人能够清楚了解该租赁合同的存在及具体内容，从而达到保护承租人和善意第三人合法权益的目的，确保房地产市场交易的安全。
因此，为配合行政机关对房屋租赁市场的管理和社会治安的维护，同时考虑登记备案虽然不是法律规定的公示行为，但当事人可以查阅，客观上起到公示的效果，《城镇房屋租赁合同司法解释》确定已经办理登记备案手续的承租人为第二顺位合同履行主体。应该说，该条规定很好地体现了司法解释与行政管理的相互衔接，一定会起到鼓励登记、维护诚信的作用。[7]
4.对“合同成立在先”如何理解[8]
在既没有实际合法占有房屋，也没有登记备案的情况下，如何确定履行主体？最终《城镇房屋租赁合同司法解释》依据诚实信用原则，确定合同订立在先的承租人为第三顺位合同履行主体。
“合同成立在先”指“合同成立时间在先”。这就不可避免地涉及“合同成立时间”的判断问题。合同成立是指当事人通过要约和承诺方式对合同的内容达成合意。一般认为，合同成立是合同订立的结果，即双方当事人完成合意的客观状态。合同是否成立意味着合同在客观上是否存在。[9]根据《合同法》第二十五条的规定，承诺生效时合同成立。这是一般原则，但是对于当事人采用书面合同书形式订立合同的，根据《合同法》第三十二条的规定，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，判断本条所指的合同成立时间应是指双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。本项规定集中体现了诚实信用原则，目的在于维护房屋租赁市场的正常交易秩序，保护最先订立合同的承租人的利益，进而达到维护房屋租赁市场交易稳定，鼓励诚信的目的。
5.未得到履行的有效合同承租人可以主张解除合同并要求出租人承担赔偿责任
在无法取得租赁房屋的情况下，《城镇房屋租赁合同司法解释》赋予承租人法定解除权。租赁合同无法继续履行并最终解除是出租人违约的结果，根据《合同法》第一百一十三条的规定，承租人在解除合同的同时可以要求出租人承担违约责任，赔偿所受损失。[10]
6.关于当事人的诉讼地位
处理“一房数租”问题，必然涉及当事人的诉讼地位问题。遇到具体案件时，应视情况确定当事人的诉讼地位。对于多份租赁合同的承租人各自起诉出租人，要求履行合同，因为各自基于独立的租赁合同提起诉讼，所以均是独立之诉，为了审理的便利，也为了防止出现相互矛盾的判决结果，人民法院应当合并审理。对于一份租赁合同的承租人起诉出租人，而出租人以还与其他人签订了房屋租赁合同为由相抗辩的，人民法院可以追加其他房屋租赁合同的承租人为第三人参加诉讼。[11]
7.承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续的如何处理
《城镇房屋租赁合同司法解释》公布实施后，可能出现以下情况：（1）如几个租赁合同的出租人均未合法占有出租房屋，也未办理登记备案，在进入诉讼程序后，合同成立在后的一方承租人与出租人恶意串通，将房屋交付给该承租人使用，或者办理登记备案手续，此时根据《民法通则》第五十八条第（四）项的规定，该交付使用和登记备案的民事行为无效。人民法院仍应按照“合同成立在先”标准确定租赁合同履行主体。（2）在进入诉讼前，承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续，以排除其他承租人的合同履行权。这种情况下，其他承租人可以提起诉讼，要求人民法院判决出租人通过恶意串通与一方承租人签订的房屋租赁合同无效，交付承租人占有房屋或办理登记备案手续的行为无效。这样可以切实保护公民的合法权益，遏制恶意串通等违反诚实信用原则的不法行为。
当然，根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规定》），要其他承租人举证证明出租人与一方承租人有恶意串通行为，在实践中存在一定难度，因出租人与承租人的恶意串通行为通常十分隐蔽，取证往往十分困难。但我们审理案件的依据不能脱离举证责任当事人所举证据证明的事实，出租人与承租人的恶意是人民法院认定其恶意串通行为的必要条件。因此，在处理此类案件时，一定要以其他承租人是否有证据证明出租人与一方承租人有恶意串通行为作为我们认定案件事实的依据。[12]
案例指导
孙某某与重庆市渝北区TY发展有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案[13]
孙某某与重庆市渝北区TY发展有限公司、何某某房屋租赁合同纠纷一案，由重庆市渝北区人民法院于2013年9月23日作出（2013）渝北法民初字第12035号民事判决。孙某某对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙某某及其委托代理人、被上诉人重庆市渝北区TY发展有限公司的委托代理人、被上诉人何某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
重庆市渝中区人民法院审理查明，2011年12月27日，原告孙某某为乙方，重庆市渝北区TY馆为甲方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将重庆市渝北区TY馆底楼靠盛景路左面4个门面租赁给乙方，面积约为340平方米，租赁期为12年，2011年12月28日至2023年12月27日，因租赁房屋暂由空港新城幼儿园使用，自该幼儿园撤出之日起免一年房租。第二年起每月租金20元/平方米，以后在第二年的基础上每年递增15％。合同第六条约定甲方违约责任：甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋或其他原因（如修建房屋、门前改造等）造成乙方不能正常营业，甲方应赔偿乙方全部投资及损失。第七条约定乙方违约责任：未经甲方书面同意，擅自变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权解除合同，收回房屋。合同还约定了其他权利义务。重庆市渝北区TY局在合同尾部加盖了印章。经重庆市渝北区政府第11次常务会议决定，被告渝北区TY发展有限公司全面负责渝北区TY馆后续建设和市场化运作，2012年9月，渝北区TY局将TY馆移交被告管理。2013年2月，空港新城幼儿园搬走。2013年2月20日，被告向原告发出一份《通知》，告知原告因租赁合同未经国资委审批，属于无效合同。同时，2月19日，因为原告未经被告同意，强行撬锁进入租赁房屋，非法施工，破坏国有资产，违反合同约定，构成违约，被告将解除合同。当天，原告收到该《通知》。2013年5月15日，被告渝北区TY发展有限公司与第三人何某某签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给何某某，约定了租金、租期和双方权利义务。5月20日，何某某将拟经营咖啡厅的施工图纸报经被告同意，被告将房屋钥匙交付何某某。5月21日，何某某开始进场施工。6月11日，原告方来到在租赁房屋内，发现施工事实，提出异议，与第三人何某某、被告员工孙某杰发生纠纷。6月18日，三方再次发生纠纷，在派出所主持调解下，双方确认纠纷造成何某某装修停工损失1250元，并同意到法院解决。
重庆市渝中区人民法院认为：原告孙某某与案外人渝北区TY馆（后因渝北区TY馆改制，由被告渝北区TY发展有限公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区TY发展有限公司与第三人何某某于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何某某获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，重庆市渝北区人民法院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称，2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举出充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失2万元，但未举出充分证据，应承担举证不能的不利后果，对反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失2万元的诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，重庆市渝北区人民法院判决如下：一、驳回原告孙某某的诉讼请求。二、解除反诉原告重庆市渝北区TY发展有限公司与反诉被告孙某某的《房屋租赁合同》。三、驳回反诉原告重庆市渝北区TY发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告孙某某承担；反诉诉讼费150元，由反诉原告重庆市渝北区TY发展有限公司承担。
孙某某不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉称：1.被上诉人何某某对租赁物不属于合法占有，没有形成法律意义上的“已经合法占有”的情形，一审判决认定何某某属于合法占有租赁房屋的情形事实不清；2.重庆市渝中区人民法院没有充分考虑本案中上诉人在争议房屋上加锁并贴上封条以宣示已有租赁的事实；3.重庆市渝中区人民法院认定何某某5月21日开始进场施工与事实不符，何某某没有达到占有的状态；4.上诉人为维护自己的合法权益，已经穷尽一切手段对争议房屋进行保护，还派专人照看争议房屋，以阻止其他人进场装修。综上，上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，何某某没有达到对争议房屋合法占有的标准。请求撤销原判，改判确认上诉人签订的《房屋租赁合同》有效，被上诉人重庆市渝北区TY发展有限公司应立即将租赁物交付上诉人等。
被上诉人重庆市渝北区TY发展有限公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》因为涉及出租的房屋属于国有资产，根据国资委的规定，出租国有资产需要报批，而当时签订租赁合同时没有进行报批。上诉人对房屋强行装修，强行拆除承重墙，鉴于上诉人的严重违约行为，被上诉人有权单方解除合同。因此，我们向上诉人发了通知书，并单方解除了合同。后来，被上诉人与何某某签订了租赁合同，并将房屋交给了何某某，何某某进场装修经过了被上诉人同意，我们与何某某签订的租赁合同合法有效，对房屋也进行了实际交付。请求维持原判，维护被上诉人和何某某的合法权益。
被上诉人何某某答辩称：要求维持原判，让我能够尽快进场装修，从签合同到现在快1年了，我是正常去签的合同，也提交了装修申请并经过同意，而孙某某多次去阻挠给我造成了损失，我要求上诉人赔偿损失。
重庆市第一中级人民法院二审审理查明的事实与一审相同。
重庆市第一中级人民法院认为，上诉人孙某某与重庆市渝北区TY馆于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》以及被上诉人重庆市渝北区TY发展有限公司与被上诉人何某某于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。重庆市渝中区人民法院根据查明的案件事实和证据认定何某某获得重庆市渝北区TY发展有限公司的同意，已取得钥匙和施工许可，并实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形符合本案事实，其理由已在一审判决重庆市第一中级人民法院认为部分对此已作了详细的阐述，重庆市第一中级人民法院予以采信。由于孙某某不能提供充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。综上，上诉人孙某某的上诉理由不能成立，其上诉请求重庆市第一中级人民法院不予支持。一审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人孙某某负担。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第二十五条 承诺生效时合同成立。
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
[1]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第79页。
[2]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第83页。
[3]胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第512页。
[4]唐德华主编：《物权法解析与使用》，中国民主法制出版社2007年版，第236页。
[5]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第83～84页。
[6]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第86～87页。
[7]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第87页。
[8]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第88页。
[9]尹飞：“合同成立与生效区分的再探讨”，载《法学家》2003年第3期。
[10]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第90页。
[11]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第90页。
[12]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第91页。
[13]案例来源：重庆市第一中级人民法院民事判决书（2014）渝一中法民终字第00804号。