第一部分　房屋租赁合同效力的司法认定

《城镇房屋租赁合同司法解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定的基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。该解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就认定为合同有效。

房屋租赁合同签订生效后，出租人和承租人都应该按照合同的约定全面履行合同义务，同时正确行使权利。本部分针对审判实务中常见的房屋租赁合同效力纠纷，分别予以分析。