2　以房屋买卖形式进行民间借贷行为的认定与处理——王亮诉贺振宇、吴振娟物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

辽宁省沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第00582号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告：王亮

被告：贺振宇、吴振娟

【基本案情】

王亮与贺振宇、吴振娟于2012年8月15日签订房屋买卖协议书一份，写明卖房人为贺振宇、吴振娟，买房人为王亮，建筑面积181.35平方米，楼层为X；成交金额为648000元，一次性付款，房屋地址为沈阳市和平区南五马路×××号。同日贺振宇出具收条一张，写明：“今日收到王亮的买房款六十四万八千元整，小写648000元，房屋地址沈阳市和平区南五马路×××号”。同日，王亮在中国工商银行沈阳兴顺支行从孙笠刚账户中支取600000元，其中300000元存入贺振宇账户，另300000元以现金形式支付给贺振宇。现房屋一直由贺振宇、吴振娟居住，亦未办理房屋过户手续。现王亮以要求确认房屋归其所有，并由贺振宇、吴振娟配合办理过户手续为由起诉。

贺振宇、吴振娟认为其虽与王亮签订房屋买卖协议，但实际是借贷关系，借款60万元，月息4分，每月24000元利息。因为当时该房屋没有产权证，不能办理他项权利，所以才写“房屋买卖协议”。

【案件焦点】

原告与被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。

【法院裁判要旨】

沈阳市和平区人民法院经审理认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据进行证明。王亮主张其与贺振宇、吴振娟之间为房屋买卖关系，根据王亮提供的证据及当庭陈述的事实，王亮主张买卖的房屋面积为181.35平方米，房价为648000元，则该房屋的单价为3573.2元/平方米，该房产位于沈阳市和平区南五马路×××号，属于和平区中心地段，位置优越，王亮以如此低价购买房屋，明显不符合常理及交易习惯；且双方在房屋买卖合同履行的过程中，王亮于合同签订当日就将购房款全部给付贺振宇，但房屋买卖协议中对房屋的交付时间、期限及税费的承担等情况均未约定，贺振宇、吴振娟也没有交付房屋，房屋一直由贺振宇、吴振娟占有使用，双方的行为明显不符合房屋买卖的交易习惯。王亮又提出贺振宇欠案外人张连伟200000元借款未还，以此款抵顶房款，房屋的价款实际应为848000元，贺振宇、吴振娟对此事不予认可，同时案外人张连伟自认与王亮的关系较好，其借给贺振宇的钱系其向王亮所借，没有利息，而借给贺振宇时利息为月息4分或5分，张连伟与王亮存有利害关系，所以张连伟证言不具备真实性。综上，王亮提供的证据并不足以证明双方存在真实的房屋买卖关系。在向王亮释明后，其仍坚持原诉讼请求，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回王亮的诉讼请求。

【法官后语】

在现实经济生活中，民间借贷比较活跃，最高人民法院关于民间借贷的相关规定较为完善，放高利贷的行为得不到法律的保护。为规避法律，放高利贷者往往与借款人签订房屋买卖合同或办理借款人委托其出卖房产的公证来掩盖放高利贷的行为。在借款人不能及时还款的情况下，出借人就会要求法院确认房屋归其所有或出卖借款人的房屋，损害借款人的合法权益，造成不公平的结果，引发社会问题。所以对于名为房屋买卖，实为民间借贷的行为，在审理中，需要仔细审查房屋买卖合同中买卖双方的权利、义务是否对等，合同内容是否是在平等协商基础上拟定而成、合同记载内容是否符合房产交易习惯、房产交易价格是否合理等因素，综合评定合同性质。结合本案，双方约定的房产交易价格明显过低、合同记载的内容也不完备，且房屋一直未交付，原、被告的行为明显不符合日常生活中房产交易的习惯，原告提供的证人证言，反而暴露了其放高利贷的事实，鉴于其在本案中的诉讼请求没有事实依据，被依法驳回。

编写人：辽宁省沈阳市和平区人民法院　程慧华