11 集资建房出资人与名义所有人分离下的所有权界定——梁某华诉梁某茹所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第00855号民事判决书
2.案由：所有权确认纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：梁某华
被告（上诉人）：梁某茹
【基本案情】
梁某华、梁某茹系姐妹关系。2006年前后，根据梁某茹单位集资建房方案，梁某茹取得集资建房资格。就如何购买该房屋，梁某华、梁某茹有过协商。后梁某茹与北京市天成住宅合作社（以下简称天成合作社）签订《北京市住宅合作社集资合作建房协议》，约定天成合作社为集资款收取方，梁某茹为参加集资方，合作住宅集资款总额为402739元。上述房屋的集资款均由梁某华实际出资，相关税费均由梁某华交纳并持有相关票据。该房屋于2008年4月交付后，由梁某华对房屋进行了装修并居住使用。2010年4月21日该房屋登记在梁某茹名下，房屋性质为经济适用房。
梁某华称自己是借梁某茹之名买房。梁某茹称购房款均是向梁某华借款支付，双方约定房屋由梁某华暂住，待梁某茹还清借款后梁某华将房屋返还给梁某茹。经询，梁某华称其为购房向多位亲朋借款共计39万元。梁某茹称其不清楚梁某华如何筹款，其只向梁某华借，其在2010年、2011年要筹钱还给梁某华，但梁某华不要。
梁某华为证明自己是借名买房，提交了自己与其二姐梁某琴、与其母亲林某、与其大姐梁某英的三份录音证据，录音中均提到：梁某茹觉得梁某华没房，老这搬那搬的，孩子该结婚了，所以就把房子给梁某华了。对该三份录音材料，梁某茹意见：1.不认可真实性；2.系偷录，不能作为证据采纳；3.被录音人不是协商买房的直接参与人，其陈述不应作为定案依据；4.录音有删节的痕迹，不完整。但是，梁某茹未向法院申请鉴定。梁某华还申请3位证人出庭作证，证人称：2006年－2007年，文某勇（梁某华之夫）说他的小姨子有一套经济适用房转给他，向证人借钱买房、装修。梁某茹称证人均未参与梁某华、梁某茹家庭内部协商购房的事宜，无法起到证明作用。
梁某茹为证明自己是借钱买房，申请梁某琴、梁某、梁某英3位证人出庭作证，证人称：2006年梁某茹分得一套经济适用房，为交付房款，向梁某华借钱，前提是由梁某华的儿子住，等梁某茹还钱了梁某华再搬出来。梁某华认为梁某与梁某茹存在利害关系，梁某琴、梁某英的证言与录音陈述相矛盾，不具有真实性。
【案件焦点】
梁某华借名并出资购买集资房能否取得房屋所有权。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案争议的焦点是双方是借款买房还是借名买房。梁某茹称其向梁某华借款买房，附条件由梁某华暂住。为此梁某茹申请了证人出庭作证，鉴于梁某英、梁某琴出庭的陈述时间在梁某华提交录音资料中的陈述时间之后，二者内容前后存在矛盾，但二证人欠缺合理解释，缺乏可信度，法院对该二位证人的出庭证言均不予采信。证人梁某与梁某茹存在明显的利害关系，且其陈述内容均来自梁某茹转述，法院对其证言亦不予采信。梁某华就借名买房的主张提供了录音证据三份并申请3位证人出庭作证。关于录音证据中的陈述及3位证人的证言，因上述陈述及证言均不能体现梁某华、梁某茹就买房达成合意的现场情况，出庭证人的陈述事实有传来的性质，法院难以仅根据上述证据认定借名买房的事实，但考虑到梁某英、梁某琴及林某均系梁某华、梁某茹的近亲属，对双方的协商情况拥有较多的知悉渠道，且三人在录音中的陈述内容在一定程度上可以相互印证，可以作为本案认定事实的重要佐证和参考。
根据查明的事实，法院足以认定如下事实：梁某茹系涉案经济适用房的签约购买人，但相关全部款项均系梁某华实际出资缴付；房屋登记在梁某茹名下，但自房屋交付后，由梁某华装修入住使用至今；梁某茹称其向梁某华借款，但购房时梁某华多方筹款，其中部分款项借自双方共同的近亲属；梁某茹称将房屋暂借给梁某华使用，但借住期限不明。如果梁某茹主张的借款购房的事实成立，如下事实将难以常理解释：梁某华在显无经济实力的情况下，多方筹款出借给梁某茹，其对价仅仅是缺乏期限保证的借住；另外，在家庭关系融洽的情况下通过辗转的方式从双方共同的近亲属处筹集款项，且将全部购房款均纳入借款范畴，即便是为了梁某华暂住，如此操作显然也缺乏合理性及必要性。而如果双方是借名买房关系，上述事实将能得到较好的解释。综上，根据已查明的事实结合日常生活情理，并参考相关录音证据及证人证言，法院对梁某茹所持向梁某华借款买房并交梁某华暂住的主张不予采信，认定梁某华系借梁某茹名义买房，其实质是梁某茹对外买房后将房屋作价转让给梁某华，故双方系房屋买卖合同关系。
因双方买卖的标的房屋是经济适用房，违反了相关政策、法规的规定，应为无效合同，梁某华要求确认所购涉案房屋归其所有，法院不予支持。双方如另有其他争议，可另案解决。综上，依据《合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，判决驳回梁某华诉讼请求。
被告不服判决，认为原被告双方不存在房屋买卖合同关系，因而提起上诉。
北京市第三中级人民法院认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。买受人出资并不必然导致取得所有权。本案中，梁某华虽系借梁某茹名义出资购买涉案房屋，但该房系单位集资所建的经济适用房，属于梁某茹所在单位为保障本单位职工住房而集资修建的政策性保障住房，而梁某华并非梁某茹所在单位职工，不具备集资建房资格，梁某华借梁某茹名义出资购买该房违反了相关政策和法律规定，故其要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。原审法院据此判决驳回梁某华的全部诉讼请求，并无不当。但原审法院认定梁某茹对外买房后将房屋作价转让给梁某华，双方系房屋买卖合同关系，缺乏事实根据，本院予以纠正。梁某茹称梁某华原审提供的录音证据为非法证据，因该录音证据并不违反法律的禁止性规定，本院对其上述意见不予采信。梁某茹二审中提交了对其母亲林某做的录音资料，但该证据系原审判决后新形成的证据，并不属于二审中新的证据，且录音内容与梁某华此前提交的录音内容相互矛盾，故本院对该证据无法采信。梁某茹称其系向梁某华借款买房，证据不足，本院亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对物权的取得和行使的理解。我国《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”
本案在审理中就如何判决出现分歧，主要原因集中于对“借名并出资购买集资房能否取得房屋所有权”的不同理解。
一种意见认为，出资是取得物权的重要途径，出资人基于出资而实际取得物的所有权。而被借名人分文未出，只是名义上的所有人，仅因为登记而对物享有名义上之所有权，并不具有实际的占有、使用、收益、处分权利。
另一种意见认为，借名人虽出资但并不取得所有权。但就“为什么不能取得所有权”这一问题，司法实践中存在两派观点。占据主流观点，也即一审法院的观点认为，借名买房实为存在双重法律关系，第一重关系是被借名人和卖房单位存在房屋买卖合同关系，第二重关系是借名人与被借名人之间的房屋买卖合同关系。于是，对后一重法律关系进行合同无效的评价，以此否定借名人对房屋的所有权。该观点之所以占据主流，主要基于对“借名”对价的现实考量——因为被借名者往往收取借名者一笔数额不菲的金钱作为出借的对价。这种被广泛用以处理借名买房案件的方法，在本案中却显露出其牵强的弊端。正如被告上诉理由所称，她和原告根本不存在买卖关系，更谈不上合同违反了相关政策、法规的规定，所以合同无效更是无稽之谈。
二审法院依据《物权法》第七条，独辟蹊径直接立论——物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。依据该条，物权的取得至少应该从取得资格、取得方法两个方面来评价，因为取得的资格和方法会直接影响到物权是否取得。比如，一个未获行政许可的自然人或法人即使已经向民用爆炸物的卖家支付价款并且已经因卖家的交付而实际占有爆炸物，但因买者未获许可而不具有购买资格，即使是支付了价款并交付了标的物，买者也不能因此而获得爆炸物的所有权[1]。再如，通过盗抢获取的物，盗抢者不会因为占有而取得该物的所有权。
借助《物权法》第七条，本案的法律推理得以顺利展开。本案房屋为集资建房，产权性质为经济适用房，在5年内具有禁止流通物的特性，5年以外具有限制流通物的特点。从《经济适用住房管理办法》第二条来看，经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，带有公共利益性质的保障性住房。首先，就取得资格而言，涉案房屋属于被告所在单位为保障本单位职工住房而集资修建的政策性住房，因而该集资建房的资格专为被告及其单位符合条件的职工享有，原告并非被告所在单位职工，故不具备被告所在单位的集资建房资格。因此，原告借被告名义出资购买该房违反了相关公共政策和法律规定。其次，就取得方法而言，出资并非一种必然导致取得所有权的方法。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让以登记于不动产登记簿时发生效力，即是说除了出资等原因以外还需要办理登记方能产生物权变动之结果。城市房屋作为不动产的一种，需要以房管部门的登记为所有权外观。所有权确认案件，顾名思义，即是在权属发生争议时请求有权机关对其权属在裁判时点进行界定的一类案件，起诉之因主要是权利不安者为消除权属争议时的恐惧与不安、或是不自信状态。在本案裁判时点上，原告的所有主张以及证据显然尚不足以推翻房产证上所有权人为被告的权利外观。
二审法院这种处理思路，既避免了一审法院双重买卖关系不能自圆其说的困境，也从根源上否定了单位外职工仅依出资和借名就能取得单位集资建房所有权的可行性。
编写人：北京市第三中级人民法院 申友祥