6　所有权的排他性在损害公共利益和他人合法权益时应得到阻却——肖振起诉北京物美商业集团股份有限公司物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第4781号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告：肖振起

被告：北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）

【基本案情】

2004年9月，肖振起从第三人北京华森置业有限公司（以下简称华森置业公司）处购买了位于北京市朝阳区甘露园1号院4号楼（以下简称4号楼）商业2层2052号房屋（以下简称2052号房屋）一套，用途为商业，总金额为254964元。签订合同当日，肖振起与案外人北京现代三连商业管理有限公司（以下简称三连公司）签订出租委托合同，委托期限为3年，约定期限届满前三连公司召集商铺业主成立业主委员会，由业主委员会处理续租问题。合同期限届满后，三连公司未与肖振起续签合同，退出了4号楼的经营。

2008年6月19日，华森置业公司与席公民等其他11名商铺业主注册成立了北京万众中天商业管理有限公司（以下简称万众公司）。同年12月8日，万众公司与北京十里百家商贸有限公司（以下简称十里百家公司）签订《委托合同》，约定由十里百家公司将4号楼商业用房屋对外整体出租经营。后因十里百家公司经营不善，万众公司于2010年1月4日与华森置业公司签订了《委托商场招商租赁协议》，委托华森置业公司对外统一出租经营，华森置业公司承诺按照购房款总额不低于5％向小业主发放（年）租金，不足部分由其补足，超出5％据实发放。2010年10月12日，北京市工商行政管理局朝阳分局认定万众公司未按规定办理年检手续，对其作出吊销营业执照的处罚决定。万众公司管理期间，肖振起曾收取万众公司支付的租金。2010年11月1日，华森置业公司与物美公司签订了《租赁合同》，约定由物美公司承租4号楼第1层局部及第2层、第3层的房屋，建筑面积13907.11平方米，租赁期限为15年，自2011年2月8日起至2026年2月7日止，免租期为90天。合同签订后，物美公司与华森置业公司均依约履行了合同内容。

另，2009年3月14日，北京市朝阳区房屋管理局向肖振起下发了2052号房屋的所有权证书，但房屋平面图的四至界限记载不清。现肖振起以物美公司、华森置业公司共同侵犯其房屋所有权为由起诉，要求物美公司、华森置业公司将2052号房屋腾退返还，并要求物美公司、华森置业公司按照每日每平方米7元的标准支付自2010年11月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费。

【案件焦点】

肖振起作为2052号房屋的登记所有权人，能否排除妨碍，要求物美公司、华森置业公司腾退房屋。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的凭证，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但物权的行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

本案中，肖振起通过与华森置业公司签订商品房买卖合同的方式取得了2052号房屋的所有权，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实，2052号房屋系4号楼商业配套用房中的一部分，该房屋自交付之日即与4号楼的其他商业配套用房一并对外整体出租经营。万众公司之成立虽未取得肖振起之认可，但毕竟代表了甘露园1号院4号楼多数业主之意见，肖振起亦实际收取了部分租金。现华森置业公司受万众公司之委托与物美公司签订租赁合同，物美公司基于该合同占有使用2052号房屋。从4号楼商业配套用房的整体出租角度出发，并考虑华森置业公司及物美公司已投入了较大的运行费用，本院认为，肖振起现要求物美公司及华森置业公司腾退返还房屋，不符合经济原则，亦不利于维护物美公司、华森置业公司及其他业主的合法权益，且2052号房屋与其他房屋的界限不清，无法独立使用，故肖振起要求物美公司及华森置业公司腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。

关于肖振起主张的房屋使用费的承担主体问题，因华森置业公司擅自将房屋出租给物美公司且已收取相应租金，故其应当向肖振起支付房屋使用费。物美公司已经向华森置业公司支付了租金，不宜再由其承担肖振起的房屋使用费。另，关于房屋使用费标准及计算期间问题，根据华森置业公司与万众公司签订的《委托商场招商租赁协议》，华森置业公司承诺按照购房款总额不低于5％向小业主发放租金，不足部分由其补足，超出5％据实发放，目前物美公司向华森置业公司支付了自2011年8月1日起至2013年4月30日止的租金，此期间的租金标准低于肖振起购房款总额的5％，故应以肖振起购房款总额的5％作为房屋使用费的计算标准，并以物美公司支付租金的期限作为计算期间。

北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十九条的规定，判决如下：

一、华森置业公司于本判决生效之日起七日内给付肖振起自2011年8月1日起至2013年4月30日止的房屋使用费22309元。

二、驳回肖振起的其他诉讼请求。

肖振起不服判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为：物权的行使，不得损害公共利益和他人的合法权益。肖振起2004年购买了2052号房屋，并于2009年3月14日取得了所有权证书。2052号房屋系4号楼的商业配套用房的组成部分，并无明确四至界限，与其他商业用房之间也无物理空间上的实体分割隔断，有需与其他商业用房共同发挥使用功能的特殊性，不具备独立使用之条件。肖振起购房至今并未自营自用，而是于购房当日即与三连公司签订《商铺委托租赁经营合同书》，委托三连公司代理出租，收取相应租金，其对2502号房屋宜与其他商业用房一并整体出租经营以实现收益权能的稳定性与连续性有着明确具体的认知。根据审理查明的事实，三连公司退出经营后，万众公司为统一经营招商而设立，其成立虽未获肖振起之认可同意，但现并无证据表明4号楼多数业主反对万众公司成立及代理业主委托出租之行为，结合肖振起等业主收取租金之情形，可以认为万众公司能够代表多数业主之意见。华森置业公司受万众公司之委托与物美公司签订租赁合同，物美公司系基于租赁合同而占有使用2502号房屋。在华森置业公司与物美公司已为商业运营投入运行费用之情形下，4号楼商业配套用房亦具有整体出租的必要性，其使用方法及收益方式有着延续性和不宜变更性，现肖振起要求物美公司与华森置业公司腾退返还2502号房屋，不利于物美公司、华森置业公司及其他业主合法权益以及公共利益之实现，故腾退2502号房屋尚不具有现实性，原审法院驳回肖振起要求腾退的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

关于房屋使用费，本院认为，综合本案全部事实，2502号房屋使用费的支付宜以实际所发生收益为依据。对于支付使用费的主体问题，现物美公司已为使用场地实际支付租金，不应再支付额外使用费用，应由华森置业公司承担。就使用费的计算标准，鉴于代表业主利益的万众公司与华森置业公司所签协议已作明确约定，按购房款总额不低于5％发放租金，不足部分由华森置业公司补足，超出则据实发放，现租金标准低于肖振起购房款总额的5％，故华森置业公司应以肖振起购房款总额的5％为标准向其支付使用费，计算期间则以物美公司支付租金的期限为准。故本院对原审法院就支付使用费问题所作判决不持异议。综上，肖振起的上诉请求因依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

排除妨害作为一种基本的物权保护方法，其目的在于保障权利人的物权不受妨害，这是物权排他性的具体体现。依据《物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对于特定的物享有直接支配和排他的权利。《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，在一般情况下，所有权人在所有权受到妨害或可能受到妨害时有权请求排除妨害。然而，所有权的排他性并非没有界限。

所有权受到限制是因为权利的社会化需要，社会成员在社会中获得自我和实现权利就必须受到社会约束，这是普遍性的权利约束理由。具体到所有权的行使，所有权不仅仅是所有权人获取私人利益的工具，还要承担相应的社会义务。所有权人的义务是权利利用中在满足个人利益的同时也要满足社会整体利益：一是为私人增加财富同时要为社会增加财富，二是为私人增加财富时不得损害社会他人的公众利益，让每一个人都有平等的发展机会。因此，所有权行使不得损害公众利益是社会化的基本要求，实现这一基本要求，必须依靠法律对所有权进行限制，给所有权以负担，《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，这就是对所有权排他性的限制。

那么如何界定民法中的“公共利益”？学者梁慧星对公共利益的表述是：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”此种界定是一种列举式的方法。台湾民法学家史尚宽先生在谈到公共利益时指出：“在日本民法不用公共利益二字，而易以公共福祉者，盖以公共利益理解为偏于国家的利益，为强调社会性之意义，该用公共福祉字样，即为公共福利。其实，公共利益不独国家的利益，社会的利益亦包括在内。”这种说法旨在表明公共利益并不等同于国家利益，与公法上的公共利益应当有所区分。从另外一个角度来看，公共利益应当注重社会性，应当具备一定的群体性。因此，在具体个案中涉及到公共利益的认识时，应当先从个案中抽象出来看一般意义上的公共利益，然后再回到个案中去。需要指出的是，除了损害公共利益的阻却因素外，物权的行使亦不能损害其他公民或组织的合法权益，这时的所谓合法权益主要表现为个体权益。

回到本案中，肖振起虽然通过华森置业公司购买了2502号房屋，并办理了权属登记，从物权法的相关规定来看，肖振起确已取得2502号房屋的所有权，但其要求腾退房屋的诉讼请求并未得到法院支持，究其原因，主要在于以下三个方面：其一，2502号房屋不具有空间物理上的独立属性。根据法院查明的事实，2502号房屋系4号楼的商业配套用房的组成部分，并无明确四至界限，与其他商业用房之间也无物理空间上的实体分割隔断，有需与其他商业用房共同发挥使用功能的特殊性，不具备独立使用之条件。其次，4号楼商业配套用房整体对外出租体现了特定的群体利益。肖振起购房至今并未自营自用，而是于购房当日即与三连公司签订《商铺委托租赁经营合同书》，委托三连公司代理出租，收取相应租金，其对2502号房屋宜与其他商业用房一并整体出租经营以实现收益权能的稳定性与连续性有着明确具体的认知。三连公司退出经营后，万众公司为统一经营招商而设立，其成立虽未获肖振起之认可同意，但现并无证据表明4号楼多数业主反对万众公司成立及代理业主委托出租之行为，结合肖振起及其他业主收取租金之情形，可以认为万众公司能够代表多数业主之意见，体现了一定的公共利益色彩。最后，肖振起行使房屋所有权会对商业配套用房全体业主的群体性利益及物美公司、华森置业公司的合法权益造成损害。根据查明的事实，华森置业公司与物美公司已为商业运营投入较大数额的运行费用，而4号楼商业配套用房亦具有整体出租的必要性，其使用方法及收益方式有着延续性和不宜变更性，肖振起要求物美公司与华森置业公司腾退返还2502号房屋，不利于物美公司整体使用商业用房，会对物美公司及华森置业公司投入的运营费用造成损害，客观上也损害了其他商业用房业主合法权益的实现。换言之，基于2502号房屋客观上的不可独立性，使得肖振起在行使房屋所有权的排他性权利时，会损害商业用房全体业主的群体利益，同时也侵害了实际投入运营费用的物美公司和华森置业公司的合法权益，故其排他性权利应当得到阻却。

编写人：北京市朝阳区人民法院　叶永尧