第三编　　用益物权

第十章　一般规定

第一百一十七条　【用益物权权能】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条　【国有、集体自然资源用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

相关规定

《民法通则》第80、81 条

第一百一十九条　【自然资源有偿使用制度】国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条　【用益物权人、所有权人义务】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

相关规定

《煤炭法》第11条;《矿产资源法》第32条

第一百二十一条　【用益物权人因征收、征用获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

要点提示

本条是对用益物权人因征收或征用而获得补偿的原则规定。首先，在标的物被征收的情形下，用益物权人可根据本法第42条第2款和第3款的规定得到合理补偿。至于具体的补偿范围和标准，则要根据《土地管理法》第47条的规定办理。

第一百二十二条　【海域使用权】依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条　【探矿权、采矿权、取水权等】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章　土地承包经营权

第一百二十四条　【农村集体经济组织经营体制】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

要点提示

土地承包经营权，是自然人或集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利。家庭承包制是我国设立农村土地承包经营权的制度基础，土地承包经营权是实现家庭承包的手段。

土地承包经营权具有如下法律特征:(1)权利主体是一切农业经营者。土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，非从事农业生产者不能成为该权利的主体; (2)权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地。(3)土地承包经营权是一种在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或者畜牧的用益物权。(4)土地承包经营权不以有租金为必要。土地承包经营权的设定，可以通过家庭承包的方式和家庭承包以外的方式来进行。对于农村土地，原则上采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

相关规定

《土地管理法》第14条;《农村土地承包法》第1－3条

第一百二十五条　【土地承包经营权】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

相关规定

《农村土地承包法》第16条

第一百二十六条　【承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

相关规定

《农村土地承包法》第20、31条;　《土地管理法》第14条;《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第7条

第一百二十七条　【土地承包经营权的设立与登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

要点提示

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，即土地承包经营权的设立，不采登记生效主义，而是与土地承包经营权合同的生效同步。

土地承包经营权的登记，在性质上属于确权登记，即对业已设立的土地承包经营权，由县级以上地方人民政府的法定登记机关向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，对权利人的土地承包经营权予以确认。

相关规定

《土地管理法》第11条;《农村土地承包法》第21－23条

第一百二十八条　【土地承包经营权流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

相关规定

《农村土地承包法》第32－43、58、60条;《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第12－18条

第一百二十九条　【互换、转让登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

要点提示

当事人签订土地承包经营权互换、转让合同，并经发包人备案或者同意后，该流转行为在当事人之间即发生法律效力，而不强求当事人登记。如果不登记只产生不得对抗善意第三人的效力。

相关规定

《农村土地承包法》第38条

第一百三十条　【承包地调整】承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

相关规定

《土地管理法》第14条;《农村土地承包法》第27、55条;《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第5、6条

第一百三十一条　【承包地收回】承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

要点提示

不论是承包方主动交回承包地，还是发包方依法收回承包地，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

相关规定

《农村土地承包法》第26、30、35条

第一百三十二条　【承包地征收补偿】承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

相关规定

《土地管理法》第47条

第一百三十三条　【其他方式的承包】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

要点提示

现行法律规定了招标、拍卖、公开协商等承包合同的订立方式。关于招标、拍卖，应当遵循《拍卖法》和《招标投标法》的规定，并结合土地承包合同的特点进行进一步具体规定，确保招标、拍卖能够为有竞买意向者尤其是本集体经济组织成员所知悉。

所谓的公开协商，从实践中的情况来看，主要是强调承包的方法、程序、过程和结果，应当进行公开，尤其是向本集体经济组织成员公开，从而避免少数人操纵之下的私自承包。

相关规定

《农村土地承包法》第49、50条

第一百三十四条　【国有农用地承包】国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

相关规定

《民法通则》第80条;《土地管理法》第15、40条

第十二章　建设用地使用权

第一百三十五条　【建设用地使用权】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

相关规定

《土地管理法》第43条

第一百三十六条　【分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条　【设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条　【出让合同】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

(一)当事人的名称和住所;

(二)土地界址、面积等;

(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

(四)土地用途;

(五)使用期限;

(六)出让金等费用及其支付方式;

(七)解决争议的方法。

相关规定

《城市房地产管理法》第15条

案例索引

崂山国土局与置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

(《最高人民法院公报》2007年第3期)

第一百三十九条　【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

要点提示

1.如果建设用地使用权是通过出让取得的，那么建设用地使用权出让合同自该合同成立时生效，建设用地使用权自登记之日起设立。签订建设用地使用权出让合同后，未办理建设用地使用权登记的，当事人不能取得建设用地使用权，但当事人仍有权依建设用地使用权出让合同请求对方履行合同约定内容。

2.以划拨方式设立建设用地使用权的，根据目前的规定，当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权划拨给建设用地使用权人。但是，划拨土地也应当按照规定办理登记手续。

相关规定

《城市房地产管理法》第60、61条;《土地管理法实施条例》第5条

第一百四十条　【土地用途变更】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

要点提示

出让合同的建设用地使用权人擅自改变约定的土地使用用途的，属于根本违约，出让方有权解除合同。

相关规定

《土地管理法》第56条;《城市房地产管理法》第18、44条

第一百四十一条　【土地出让金】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

相关规定

《土地管理法》第55条;《城市房地产管理法》第16 条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条

第一百四十二条　【建筑物、构筑物及其附属设施归属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

要点提示

本条应注意以下几点:

1.这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。违章建筑是要被没收和强制拆除的，更不会产生合法的所有权。因此，并不在本条的调整范围内。

2.本条所说的例外情况，主要是针对在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。

3.本条解决的是建筑物的原始取得问题。在实践中还存在:地上建筑物不是建设用地使用权人建造;是建设用地使用权人建造，但是基于与他人设立的其他法律关系，如合资、合作等，并约定建筑物权利归属的;建设用地使用权人已经将建筑物预售给他人等情况。在这些情况下，如果当事人只是未办理土地使用权变更登记，而其他方面均合法的情况下，建筑物可归于他人，但应责令双方办理建设用地使用权变更登记手续。

第一百四十三条　【建设用地使用权流转】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

相关规定

《城市房地产管理法》第38－40条

第一百四十四条　【流转合同】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

相关规定

《城市房地产管理法》第15、41、43条

第一百四十五条　【建设用地使用权变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

相关规定

《城市房地产管理法》第61条;《土地管理法实施条例》第6条

第一百四十六条　【建筑物等随建设用地使用权一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

相关规定

《担保法》第36条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、33条

第一百四十七条　【建筑物等范围内的建设用地使用权随建筑物等一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

要点提示

上述两条规定的是我国物权法上的一项基本原则即“房地一体主义”，即确立了所谓“地随房走”与“房随地走”的原则。建筑物的物权变动效力当然地及于其所占有范围内的土地，反之，土地的物权变动效力也当然地及于土地上已有的建筑物。

相关规定

《城市房地产管理法》第32条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条;《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条

第一百四十八条　【提前收回的补偿】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

要点提示

对建设用地提前收回，必须满足为公共利益需要的目的。

为了公共利益的需要，国家对使用权尚未届满的建设用地可以提前收回。由于建设用地使用权人往往是按照建设用地使用权期限缴纳出让金取得建设用地使用权的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人应向建设用地使用权人退还相应的出让金。

相关规定

《土地管理法》第58条;《城市房地产管理法》第20条

第一百四十九条　【续期】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

相关规定

《城市房地产管理法》第22条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12、41条

第一百五十条　【注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条　【集体土地用作建设用地】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

相关规定

《土地管理法》第43、59－65条;《土地管理法实施条例》第4条

第十三章　宅基地使用权

第一百五十二条　【宅基地使用权】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

要点提示

宅基地使用权是对集体所有的土地享有的权利，因此，至少在权利的初始取得之时，权利主体只能是本集体经济组织成员。宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地，但在解释时应不限于“地面”，宅基地使用权人在地面之上空或者地下也得进行建设附属设施并保有所有权。住宅是指农村村民所建住房及与居住生活有关的其他建筑物和设施。

我国现行法律中，宅基地使用权的原始取得是无偿的，且宅基地使用权不因期限届满而消灭。

相关规定

《宪法》第10条;《土地管理法》第8条

第一百五十三条　【取得、行使和转让依据】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

要点提示

从我国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请——审批的方式而不是依照民事合同;既然不是基于法律行为取得的，其设立、变更与消灭都不以登记为其生效要件。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住，同时取得所建住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋还可用于合法经营。

村民可以占有、使用和建造住宅及附属设施，也可以继承，但交易性权利如转让、抵押、赠与等受到严格的限制。

相关规定

《土地管理法》第62、77条;　《妇女权益保障法》第32条

第一百五十四条　【宅基地使用权因自然灾害等消灭】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条　【变更、注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章　地　役　权

第一百五十六条　【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

要点提示

地役权是一种独立的物权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地;提供给他人使用的土地，称供役地。

地役权具有以下特点:一是地役权是利用他人的不动产，在他人的不动产之上设置一定的负担。二是地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。三是地役权是按照合同设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

第一百五十七条　【地役权约定取得】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

第一百五十八条　【地役权登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

要点提示

登记是地役权的对抗要件，而非生效要件。地役权主要通过约定的方式产生，地役权在地役权合同生效时设立;当事人是否进行地役权登记，完全采取自愿的态度，法律并不因此否定地役权在当事人之间的法律效力，所以即使不登记，地役权依然存在。但是登记的地役权具有对抗第三人的效力。

第一百五十九条　【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

要点提示

地役权存在的目的是为需役地提供便利，是对供役地权利人行为的限制，所以供役地权利人在地役权的范围内，负有容忍和不作为的义务。同时供役地人在不影响地役权行使的范围内有权使用地役权人修建的附属设施，并按其受益程度，分担维持设施的费用。

第一百六十条　【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

要点提示

关于需役地人的义务，要注意:

1.地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为，如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己的通行目的，也就提高了自己土地的效益。

2.地役权人虽然应尽可能减少对供役地权利人物权的限制，但是地役权人为了实现地役权合同的目的和权利，可以在供役地上作必要的附属行为，例如，地役权人为了实现取水权，必须首先到达供役地，对于这样为了取水而为的通行行为，供役地人应当允许。判断地役权人所为的行为是否是实现地役权的必然行为，主要看该行为是否是为了实现地役权。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。

3.取得地役权之后，如果地役权合同和登记记录明确规定地役权的范围，那么地役权的范围就不能根据需役地的需要而变化，应严格遵守物权的公示公信原则;相反，如果合同和登记记录没有严密的规定地役权的范围，那么在需役地因自然需求而增加的情形下，地役权的范围可以增大。

第一百六十一条　【地役权期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

相关规定

《物权法》第126、149 条;《农村土地承包法》第20条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条

第一百六十二条　【地役权法定取得】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条　【已有其他用益物权之土地地役权的设立】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条　【地役权转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条　【地役权抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

要点提示

地役权不得单独抵押是地役权从属性的表现。地役权从属性有两个方面的含义，其一是地役权不得单独移转，其二是地役权不得单独成为其他权利的标的。“其他权利”既可以是物权，如抵押权;也可以是债权，如租赁权。

如果在债权清偿期届满、实现抵押权时，地役权应与土地承包经营权或建设用地使用权等一并转让。

第一百六十六条　【需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

司考真题

甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的? (　)(2007/3/ 12)[15]

A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

第一百六十七条　【供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

要点提示

地役权的不可分性，指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。

第一百六十八条　【解除地役权的情形】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条　【地役权变更登记、注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。