第一编　总　则

第一章　基本原则

第一条　【立法目的】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条　【适用范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条　【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条　【平等保护】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

司考真题

甲以20万元从乙公司购得某小区地下停车位。乙公司经规划部门批准在该小区以200万元建设观光电梯。该梯入梯口占用了甲的停车位，乙公司同意为甲置换更好的车位。甲则要求拆除电梯，并赔偿损失。下列哪些表述是错误的? (　)(2013/ 3/51)[1]

A．建电梯获得规划部门批准，符合小区业主利益，未侵犯甲的权利

B．即使建电梯符合业主整体利益，也不能以损害个人权利为代价，故应将电梯拆除

C．甲车位使用权固然应予保护，但置换车位更能兼顾个人利益与整体利益

D．电梯建成后，小区尾房更加畅销，为平衡双方利益，乙公司应适当让利于甲

第五条　【物权法定】物权的种类和内容，由法律规定。

第六条　【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

相关规定

《物权法》第9、23条;《民法通则》第72条;《合同法》第133条

案例索引

财保北京支公司诉铜河公司等海上货物运输合同代位求偿权纠纷案

(《最高人民法院公报》2007年第7期)

第七条　【遵守法律、尊重社会公德】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条　【其他适用的规定】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章　物权的设立、变更、转让和消灭

第一节　不动产登记

第九条　【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

要点提示

登记的效力包括以下几个方面:

(1)自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。

(2)权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。

(3)善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。

本条第2款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记才能生效。

相关规定

《城市房地产管理法》第35、59条;　《土地管理法》第11条

第十条　【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条　【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责:

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

(二)就有关登记事项询问申请人;

(三)如实、及时登记有关事项;

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条　【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为:

(一)要求对不动产进行评估;

(二)以年检等名义进行重复登记;

(三)超出登记职责范围的其他行为。

第十四条　【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条　【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

相关规定

《合同法》第44条;《合同法解释(一)》第9条

案例索引

陆丰市陆丰典当行与陈卫平、陈淑铭、陆丰市康乐奶品有限公司清算组、张其心土地抵债合同纠纷案

(《最高人民法院公报》2008年第4期)

司考真题

乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的? (　)(2007/3/6)[2]

A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

B.合同无效，甲应返还所受领的价款

C.合同有效，甲应继续履行合同

D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

第十六条　【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

要点提示

不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人的作为享有不动产物权证据的证书或者文件，包括不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并由特定机关保管的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记簿具有特殊的地位，是证明不动产物权的依据。

不动产物权的权属证书，可以作为证明权利的根据，但在实际中一般不能仅仅以该证书的占有转移作为物权变动的根据。在交易过程中，作为不动产物权基本法律依据的只能是不动产登记簿的记载。不动产物权交易仅能通过权利人或者利害关系人在不动产物权登记簿进行记载而完成。不动产物权的权属证书可以在交易过程中出示，以表明权利人的真实身份以及不动产物权的基本情况。

第十八条　【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条　【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

要点提示

更正登记是彻底地中止现实登记权利的正确性推定效力，可以最终杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的权利。

异议登记的法律效力:登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使得不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。

第二十条　【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

要点提示

预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

相关规定

《城市商品房预售管理办法》第10条

第二十一条　【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

要点提示

申请人提供虚假材料造成损害要承担责任，是指登记申请人在申请登记的时候，以故意伪造、篡改等方式提供虚假材料，例如伪造他人的身份证和产权证等材料，将他人的财产设定抵押并进行登记，或者非法处分他人的财产等等。这些弄虚作假的行为都可能造成对真正权利人的损害。当事人提供虚假的证明材料申请登记，给他人造成损害，无论登记机构是否存在审查过错，真正权利人都有权请求登记申请人承担责任。

登记机构的责任，以发生实际损害为前提。如果没有造成实际损害后果，登记机关应该履行更正登记的义务，但不应当承担赔偿责任。登记机构的责任，主要包括以下几个方面:(1)当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责。(2)因为登记机构的其他行为造成真正权利人损害的。一是因登记机构应实地查看而未查看造成登记错误的;二是无正当理由拖延登记时间;三是登记机构的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通;四是应当办理登记而无正当理由拒绝办理登记;五是登记簿与权属证书不一致，登记机构对权属证书拒不更正;六是在办理了异议登记之后，登记权利人将其不动产转让给他人，而登记机构仍然为其办理过户登记;七是无故拒绝有关当事人正当的登记查询请求。

第二十二条　【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节　动产交付

第二十三条　【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

要点提示

交付，是指物的直接占有的转移，即一方按照法律行为的要求，将物的直接占有转移给另一方的事实。交付只能作为以民事法律行为让与动产物权的公示手段，这里所说的让与，包括转让所有权与设定以占有为要素的他物权。动产物权的其他变动形式都不以交付为其公示手段。实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。

相关规定

《民法通则》第72条;《合同法》第133、138、141条

第二十四条　【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

要点提示

有关船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，可以不经登记而发生物权的变动，其物权的变动适用登记对抗原则。当事人双方就船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的，即使没有办理登记手续，在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让，则受让人可以依法取得物权，只是此种物权不能对抗善意的第三人。善意第三人是指对交付不知情、支付了合同对价并办理了登记的第三人。

司考真题

甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的?(　)(2010/3/6)[3]

A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失

B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任

C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失

D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失

相关规定

《物权法》第188条;《民用航空法》第14、16条;《海商法》第13条

第二十五条　【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

要点提示

本条的“法律行为”主要是指动产的受让人与动产的所有人达成转移所有权或设定质权的合同行为。

第二十六条　【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

要点提示

本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

这里的第三人包括:(1)基于合同等关系而产生的能够对动产进行直接占有和控制的有权占有人。值得注意的是，在利用提单、仓单等证券进行动产物权变动时，接受货物而签发提单或者仓单的承运人或者仓储保管人都可能成为本条中的“第三人”。(2)不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人。例如甲将自己收藏的古董出售给乙，买卖合同达成时甲不知该古董已被丙盗去，甲此时只能向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，而丙即是本条所指的“第三人”。

移转请求权的交付方式只是通过当事人之间的约定而产生的，并且标的物仍然处于第三人占有之下，因此要使占有发生移转，还需要第三人实际交付标的物。如果第三人因行使抗辩权拒绝交付财产，则请求权的转让只能在转让人和受让人之间产生效力，并不能因此对抗第三人。除抗辩权之外，如果第三人对出让人享有法定或约定的抵销权，或者因为出让人欠第三人的债务而使第三人享有留置权，第三人也可通过行使这些权利而拒绝向买受人作出交付。

相关规定

《合同法》第387条

第二十七条　【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

要点提示

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

第三节　其他规定

第二十八条　【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

要点提示

人民法院制作的法律文书包括判决、裁定、调解书、决定及其他的通知、规定。在一般情况下，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，只有消灭或变更当事人之间曾经存在的民事法律关系的裁判才能够引起当事人之间的物权变动。此时，物权变动的生效时间是法院作出的法律文书的生效日期。同理，仲裁机关作出的法律文书、人民政府作出的征收决定引起的物权变动的法律时间是该法律文书或征收决定的生效日期。

司考真题

吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3 月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的? (　)(2011/3/55)[4]

A.5月10日前，吴某是房屋所有权人

B.2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人

C.3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人

D.5月10日后，王某是房屋所有权人

第二十九条　【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

要点提示

1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不生效力。

司考真题

甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行协议。同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的? (　)(2013/3/6)[5]

A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋

B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋

C.2012年9月，丁为房屋所有人

D.2012年12月，戊为房屋所有人

第三十条　【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

相关规定

《城市房地产管理法》第60条

司考真题

中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的? (　)(2008/3/8)[6]

A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

第三十一条　【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

要点提示

解读本条关键要理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义:一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果;二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。

司考真题

甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。

在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是:(　)(2008/3/94)[7]

A.甲已经取得了该房屋的所有权

B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

D.甲可以出租该房屋

第三章　物权的保护

第三十二条　【物权保护的途径】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条　【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

相关规定

《民通意见》96

第三十四条　【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

司考真题

丙找甲借自行车，甲的自行车与乙的很相像，均放于楼下车棚。丙错认乙车为甲车，遂把乙车骑走。甲告知丙骑错车，丙未理睬。某日，丙骑车购物，将车放在商店楼下，因墙体倒塌将车砸坏。下列哪些表述是正确的? (　)(2012/3/58)[8]

A.丙错认乙车为甲车而占有，属于无权占有人

B.甲告知丙骑错车前，丙修车的必要费用，乙应当偿还

C.无论丙是否知道骑错车，乙均有权对其行使占有返还请求权

D.对于乙车的毁损，丙应当承担赔偿责任

第三十五条　【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条　【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条　【损害赔偿请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条　【请求权的适用、行政及刑事责任】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

相关规定

《民法通则》第117条