第十四章　地　役　权

第一百五十六条　【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

●注释

地役权是一种独立的物权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地;提供给他人使用的土地，称供役地。

地役权具有以下特点:一是地役权是利用他人的不动产，在他人的不动产之上设置一定的负担。二是地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。三是地役权是按照合同设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

应用　48

相邻关系和地役权的区别

(1)相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张和限制，是由法律直接规定的;而地役权则是不动产所有人或利用人之间基于合同关系而对所有权的扩张或者限制，是由当事人之间的地役权设定合同所规定的。

(2)相邻关系不是一种独立的民事权利，不是一种独立的物权类型，它是所有权本身的限制或扩张;而地役权则为独立的民事权利，是物权的一种。

(3)相邻关系是法律对临近的不动产的利用作最低限度的调节的结果;而地役权作为当事人双方超越相邻关系的限度而约定的权利义务关系，其对土地所有权的限制与扩展的程度较大。

(4)地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，通常是有偿的;而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，即具有无偿的性质。

(5)相邻关系由法律直接设定，无需登记即可对抗第三人;而地役权由协议双方依合同设定，未经登记，不产生对抗善意第三人之效果。

第一百五十七条　【地役权约定取得】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

第一百五十八条　【地役权登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

●注释

登记是地役权的对抗要件，而非生效要件。地役权主要通过约定的方式产生，地役权在地役权合同生效时设立;当事人是否进行地役权登记，完全采取自愿的态度，法律并不因此否定地役权在当事人之间的法律效力，所以即使不登记，地役权依然存在。但是登记的地役权具有对抗第三人的效力。

第一百五十九条　【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

●注释

地役权存在的目的是为需役地提供便利，是对供役地权利人行为的限制，所以供役地权利人在地役权的范围内，负有容忍和不作为的义务。同时供役地人在不影响地役权行使的范围内有权使用地役权人修建的附属设施，并按其受益程度，分担维持设施的费用。

第一百六十条　【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

●注释

关于需役地人的义务，要注意:

1.地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为，如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己的通行目的，也就提高了自己土地的效益。

2.地役权人虽然应尽可能减少对供役地权利人物权的限制，但是地役权人为了实现地役权合同的目的和权利，可以在供役地上作必要的附属行为，例如，地役权人为了实现取水权，必须首先到达供役地，对于这样为了取水而为的通行行为，供役地人应当允许。判断地役权人所为的行为是否是实现地役权的必然行为，主要看该行为是否是为了实现地役权。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。

3.取得地役权之后，如果地役权合同和登记记录明确规定地役权的范围，那么地役权的范围就不能根据需役地的需要而变化，应严格遵守物权的公示公信原则;相反，如果合同和登记记录没有严密的规定地役权的范围，那么在需役地因自然需求而增加的情形下，地役权的范围可以增大。

第一百六十一条　【地役权期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

●关联规定

《物权法》第126、149条，见60、71页;《农村土地承包法》第20条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条

第一百六十二条　【地役权法定取得】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条　【已有其他用益物权之土地地役权的设立】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条　【地役权转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

应用　49

地役权不能单独转让

地役权作为一种有财产价值的用益物权，当然可以转让。但是，由于地役权具有从属性，是从属于需役地的一种权利，因此不能单独让与。地役权的从属性是指地役权从属于需役地，不得单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。

第一百六十五条　【地役权抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

●注释

地役权不得单独抵押是地役权从属性的表现。地役权从属性有两个方面的含义，其一是地役权不得单独移转，其二是地役权不得单独成为其他权利的标的。“其他权利”既可以是物权，如抵押权;也可以是债权，如租赁权。

如果在债权清偿期届满、实现抵押权时，地役权应与土地承包经营权或建设用地使用权等一并转让。

第一百六十六条　【需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条　【供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

应用　50

地役权的不可分性

地役权的不可分性，指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。例如，甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记;乙因欠债不还，他所有拥有的乙地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻拦。本案中，需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役权;原供役地的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。

但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。例如，甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，此时，地役权人甲继续对受让人丙继续享有地役权。

第一百六十八条　【解除地役权的情形】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

应用　51

地役权不可滥用

根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《城市房地产管理法》以及相关的保护耕地的法律规定，滥用行为包括以下几种情形:

(1)不按土地用途使用土地，并且导致永久损害。如果供役地是耕地，导致耕地无法复耕或者虽能复耕，但是复耕支付的费用超过双方订立地役权合同时使土地升值的价值。

(2)不按合同约定的目的和方式行使地役权，经警告仍然不改。

(3)违反公共秩序，恶化善良风俗，影响他人生产和生活的。

第一百六十九条　【地役权变更登记、注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。