第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
●注释
该条确定了登记作为一般原则的强制性，条文虽然没有使用“必须登记”的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。登记的效力包括以下几个方面:
(1)自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。
(2)权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。
(3)善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。
本条第2款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记才能生效。
应用 2
物权法确立的不动产登记制度
《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中。《物权法》贯彻不动产物权公示、公信的原则，在不动产登记方面作出了多项创新性规定:一是《物权法》确立了不动产统一登记制度;二是《物权法》确立了不动产登记生效原则;三是《物权法》对更正登记、异议登记和预告登记制度作出了明确规定;四是《物权法》明确了不动产登记簿的效力和登记机构的职责;五是《物权法》明确了不动产登记机构的赔偿责任。［《国土资源部关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉的通知》(2007年5月8日，国土资发〔2007〕112号)］
●关联规定
《城市房地产管理法》第60条，见195页;《土地管理法》第11条，见168页。
第十条 【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
●注释
根据相关法律的规定以及实际的需要，与不动产登记有关的材料应当包括:登记申请书，以表明不动产申请人的权利要求;依法需要第三人许可或者同意的，应当有第三人许可或者同意的书面文件;登记义务人享有不动产权利的证明，不动产已经进行登记的，为权利证书或登记簿的记载，未登记的，应当出示权属证明;有权机关出示的不动产的测绘资料;其他由不动产登记机关规定的文件。
●关联规定
《土地登记办法》第9条，见227页;《房屋登记办法》第33、46、47、49、51、55、56、57、60、64、66、70－74、83、86、88条，见245、247－257页。
第十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
应用 3
法院在审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题的处理
人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理:
(一)第三人购买的房屋不属于善意取得，参照《民法通则》第58条和《合同法》第52条、第59条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。
(二)第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据《物权法》第106条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。
(三)如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。［《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》(2008年9月23日，〔2008〕行他字第15号)］
第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
应用 4
“一房二卖”，房屋所有权归属的判定
“一房二卖”的房屋所有权，应该归登记的当事人所有，因为法律只承认记载于不动产登记簿的人才是该不动产的真正主人。
法律如此规定是着眼于长远的利益。对于房屋等不动产来讲，往往很难判断真正的所有人，于是，登记提供了一个凭证和依据，即交易者完全可以相信登记簿上登记的房屋所有人就是真正的房产人，这就可以有效防止现实生活中一系列的房屋欺诈现象。另外，既然人们可以通过查询登记簿来确定真正的所有者，因此，就无须再花时间和精力自己去考察，节约了交易成本，促成其更快地完成交易。
如果出卖方为开发商，未办理登记的买房人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并按照《消费者权益保护法》的规定要求开发商增加不超过已付购房款1倍的赔偿。如果是一般的卖房者，即因自己生活需要或者经营所需，将自己生活居住使用或者经营所有的房屋卖出的个人或者企业，争议的处理应当按照《合同法》第113条的规定，由买房人向其主张违约责任。即不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还已付购房款、利息和赔偿损失。
第十五条 【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
应用 5
物权设立不成立不影响物权合同的效力
我国采取的是严格的物权法定，如果当事人约定的物权内容不符合法律规定，将导致物权不能设立，不能产生物权效力的后果。但旨在设定物权的合同仍然是有效的，在这种情况下只能将当事人设定的权利看成债权。(参见“李桂允诉惠亚军等三人民间借贷纠纷案”，《人民法院案例选(月版)》2009年第11辑)
应用 6
合同效力与物权效力的区分
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定，只要合同具备法律规定的生效要件，则认定合同关系已经生效;物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。
根据本条规定，除非法律有特别规定或者合同另有约定外，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权的变动而并不针对合同本身，在登记之前，当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。
应用 7
物权纠纷案由和合同纠纷案由的适用
《民事案由规定》按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。对此，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。［最高人民法院《关于印发〈民事案件案由规定〉的通知》(2011 年2月18日 法〔2011〕41号修订)］
第十六条 【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
●注释
不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人的作为享有不动产物权证据的证书或者文件，包括不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并由特定机关保管的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记簿具有特殊的地位，是证明不动产物权的依据。
不动产物权的权属证书，可以作为证明权利的根据，但在实际中一般不能仅仅以该证书的占有转移作为物权变动的根据。在交易过程中，作为不动产物权基本法律依据的只能是不动产登记簿的记载。不动产物权交易仅能通过权利人或者利害关系人在不动产物权登记簿进行记载而完成。不动产物权的权属证书可以在交易过程中出示，以表明权利人的真实身份以及不动产物权的基本情况。
应用 8
房产证与房产登记簿上的内容不一致时，应以登记簿的内容为准
在通常意义上，“房产证”是房屋所有权证的简称，是由房屋登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。当其与房产登记簿上的内容不一致时，只能以登记簿为准。
房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归谁所有的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿的记载的一致性，即房屋所有权归属的确认还是以登记簿上的记载为准。另外，房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同，房产证作为权利证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利。
如果买方取得房产证，但并未办理登记手续，登记簿上所有人姓名未改动的，由于房产证可以起到证明双方房屋买卖行为的作用，因此，买方可凭房产证向卖方要求返还房款并进行相关的违约赔偿。
第十八条 【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
●注释
“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人;而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。
●关联规定
《担保法》第45条，见133页;《土地登记办法》第72条，见238页;《土地登记资料公开查询办法》
第十九条 【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
●注释
更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。更正登记是彻底地中止现实登记权利的正确性推定效力，可以最终杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的权利。
异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，提供一种临时的保障。
异议登记的法律效力:登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使得不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。
第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
●注释
预告登记，是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。
预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。
另外，读者需要了解的是，关于预告登记是否具有可诉性，物权法并没有明确规定，实践中对于这一问题也引起了广泛讨论。
2010年11月5日，最高人民法院公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，其中第1条即明确了房屋登记行为及相关房屋登记行政行为都具有可诉性。
应用 9
预告登记与一般的不动产登记的区别
(1)登记权利的客体不同。预告登记并不是对已经存在的物权的变动进行的登记。在预告登记时，物权的客体尚未形成，因此物权尚不存在;或者当事人已经达成了约定，将来要发生物权变动;或者对优先权进行设定，而优先权本身还不是真正的物权。
(2)登记申请材料不同。在预告登记情况下，当事人并不需要证明自己实际享有某种物权，只要符合法律规定的可以办理预告登记的条件就可以。而在本登记中，当事人必须要提供权属证明以及不动产界址、面积等材料。
(3)登记效力不同。预告登记作出后，并不导致不动产物权的产生或变动，而只是使登记申请人取得一种对将来发生的物权变动进行登记的请求权。经预告登记确认的请求权，对其后发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果;而一般不动产登记则产生物权变动的直接效果。
应用 10
预告登记对房地产开发商处分权利的限制
预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来就肯定能够获得约定买卖的房屋。
第二十一条 【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
●注释
申请人提供虚假材料造成损害要承担责任，是指登记申请人在申请登记的时候，以故意伪造、篡改等方式提供虚假材料，例如伪造他人的身份证和产权证等材料，将他人的财产设定抵押并进行登记，或者非法处分他人的财产等等。这些弄虚作假的行为都可能造成对真正权利人的损害。申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
登记机构的责任，以发生实际损害为前提。如果没有造成实际损害后果，登记机关应该履行更正登记的义务，但不应当承担赔偿责任。登记机构的责任，主要包括以下几个方面:(1)当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责。(2)因为登记机构的其他行为造成真正权利人损害的。一是因登记机构应实地查看而未查看造成登记错误的;二是无正当理由拖延登记时间;三是登记机构的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通;四是应当办理登记而无正当理由拒绝办理登记;五是登记簿与权属证书不一致，登记机构对权属证书拒不更正;六是在办理了异议登记之后，登记权利人将其不动产转让给他人，而登记机构仍然为其办理过户登记;七是无故拒绝有关当事人正当的登记查询请求。
应用 11
物权登记和商事登记对民事权益的影响
在物权登记和商事登记中，存在因登记错误产生的民事赔偿责任以及对于善意第三人的保护问题。从行政法的角度来说，物权登记属于行政确认行为，而商事登记属于行政许可行为，因此因登记而产生的民事法律后果不同。在民商事案件中，涉及物权确认的案件，依据行政机关作出的有效物权登记为权属确认的标准，物权登记被撤销的，相关人丧失物权后，可以向相关民事主体行使损害赔偿请求权。《物权法》第21条对民事主体和行政机关关于物权登记的民事责任和行政赔偿责任作出了规定，实务中应当依据该规定执行。物权登记的变更及撤销等问题，属于行政案件，不应通过民事诉讼程序来处理。商事登记属于行政机关的行政许可行为，具有公示效力，不具有确认民事权利归属的后果。在审理民商事案件中，涉及确认商事登记权利的归属时，应当审查民事主体之间的民事法律关系，依据法律关系的内容和效力确认民事权利的归属。商事登记的变更，应当依据民事诉讼的审判结果作出，不宜通过行政诉讼程序予以处理。由于物权登记和商事登记具有公示性，为维护交易安全，应当注意保护善意第三人的权利。［宋晓明:《加强调查研究，探索解决之道——就在全国民商事审判工作会议中提出的若干疑难问题答记者问》，载《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版］
●关联规定
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，见259页。
第二十二条 【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
●注释
交付，是指物的直接占有的转移，即一方按照法律行为的要求，将物的直接占有转移给另一方的事实。交付只能作为以民事法律行为让与动产物权的公示手段，这里所说的让与，包括转让所有权与设定以占有为要素的他物权。动产物权的其他变动形式都不以交付为其公示手段。实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。
本条规定的“法律另有规定的除外”包括:(1)本节第25、26、27条对动产物权的设立和转让所规定的一些特殊情况; (2)本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定; (3)本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。
第二节 动产交付
第二十三条 【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
●注释
有关船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，可以不经登记而发生物权的变动，其物权的变动适用登记对抗原则。当事人双方就船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的，即使没有办理登记手续，在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让，则受让人可以依法取得物权，只是此种物权不能对抗善意的第三人。善意第三人是指对交付不知情、支付了合同对价并办理了登记的第三人。
●关联规定
《物权法》第188条，见88页。
第二十五条 【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
●注释
本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。
第二十六条 【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
●注释
指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。
本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。
本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。
第二十七条 【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
●注释
占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。
以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。
第三节 其他规定
第二十八条 【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
●注释
人民法院制作的法律文书包括判决、裁定、调解书、决定及其他的通知、规定。在一般情况下，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，只有消灭或变更当事人之间曾经存在的民事法律关系的裁判才能够引起当事人之间的物权变动。此时，物权变动的生效时间是法院作出的法律文书的生效日期。同理，仲裁机关作出的法律文书、人民政府作出的征收决定引起的物权变动的法律时间是该法律文书或征收决定的生效日期。
所谓征收，是政府以行政命令的方式取得自然人、法人财产所有权的行为。征收的主体一方是政府，政府以行政命令的方式从自然人和法人手中取得物权，被实施征收的主体必须服从。各国立法对征收行为施加了严格的限制，包括:征收必须严格遵守法律规定的程序;征收的目的只能是为了维护和促进公共利益;政府必须对被征收人的损失给以公正的补偿。
●关联规定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》，见196页。
第二十九条 【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
●注释
1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。
2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不生效力。
应用 12
继承的房屋无需办理过户登记手续
继承的物权自继承开始时发生效力，继承人无需办理过户登记手续。法律如此规定，是为了尊重法律传统。根据继承法律关系的基本制度和原则，物权自行为成就时便自发的发生转移，如遗产的所有权在继承开始时已经发生了转移，这是民法的基本传统。
这种物权变动并不一定为社会所知，特别是因继承或遗赠而获得物权的情况。如果此时继承人在社会上处分像房屋这种价值较高的财产，必然会给交易带来巨大的风险。《物权法》第31条做出补充规定。即使是合法继承来的房屋，在未办理相关登记手续就卖出去时，房屋的所有权不会发生转移，只能说明双方存在合同上的债权债务关系。
第三十条 【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
●注释
解读本条关键要理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义:一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果;二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比如，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对房屋的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任而要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。