物业管理条例

(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

第一章　总　则

第一条　【立法宗旨】为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

链接　《物权法》第70－83条

第二条　【物业管理定义】本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

案例　广州市甲有限公司与广州市乙有限公司物业管

理纠纷上诉案(广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2008〕穗中法民五终字第4001号)

案件适用要点:根据我国《物业管理条例》第2条的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，不违反法律的禁止性规定。但是，物业公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。

第三条　【选择物业服务企业的方式】国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条　【物业管理发展的途径】国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　【物业管理的监管机关】国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会

第六条　【业主定义及权利】房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

链接　《物权法》第71－75条;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、7条

第七条　【业主的义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

链接　《物权法》第77、83条;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条

案例　王某与北京某物业管理中心物业服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2010〕二中民终字第218号)

案件适用要点:业主与物业公司已经形成事实物业服务合同关系的，业主负有缴纳物业费的义务。

第八条　【业主大会代表业主合法权益】物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

链接　《物权法》第75条

第九条　【物业管理区域的划分】一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条　【业主大会成立方式】同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

案例　深圳市某有限公司与广州市某业主委员会等物业管理纠纷上诉案(广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2008〕穗中法民五终字第1457号)

案件适用要点:同一个物业管理区域内的业主在物业所在地的房地产行政主管部门及其街道办事处等的监督和指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

第十一条　【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

链接　《物权法》第76条

案例　北京市某业主委员会与北京某物业管理有限公司物业管理委托合同纠纷上诉案(北京市第一中级人民法 院民事判决书〔2009〕一中民终字第6111号)

案件适用要点:物业管理委托合同属于委托合同的范畴，由于物业管理委托合同一般由业主委员会代表业主作为委托人与物业服务企业签订，根据合同相对性的原则，业主委员会有权行使任意解除权要求解除物业管理委托合同。但基于业主对建筑物享有的所有权，为避免由于业主委员会随意行使任意解除权而损害业主权利等情况的出现，我国《物权法》、《物业管理条例》均对委托人主动解聘物业服务企业作了必要的限制，要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条　【业主大会会议的召开方式及决定】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

链接　《物权法》第78条

第十三条　【业主大会的会议类型及其启动方式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　【业主大会会议的通知及记录】召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　【业主委员会的性质和职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

案例　北京某物业管理有限公司与北京市某业主委员会物业服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2009〕二中民终字第13510号)

案件适用要点:作为小区的前期物业服务企业的物业公司虽已撤离小区，但是若在对小区提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，业委会有权代表全体业主向物业公司提起诉讼。

第十六条　【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

案例　王某与沈阳市某房产局行政登记备案纠纷上诉案(辽宁省沈阳市中级人民法院行政判决书〔2007〕沈行终字第259号)

案件适用要点:根据《物业管理条例》第16条的规定，小区物业所在地的房地产行政主管部门，有职权对业主委员会备案作出是否准予的通知。业主委员会是物业管理区域内业主选举产生的自治组织，只有经房产局备案确认后，其组织才具有合法性。

第十七条　【管理规约】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条　【业主大会、业主委员会的职责限制】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条　【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　【前期物业服务合同】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

注释　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

链接　《合同法》第52条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条

案例　1.苏某等与广州市某物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案(广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2008〕穗中法民五终字第3749号)

案件适用要点:《物业管理条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，建筑单位与物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。根据《物业管理委托合同》的约定，在合同期限内或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，现物业公司取得物业管理区域内的物业管理权，即依据该合同约定的物业管理服务费用标准，物业公司享有向有关业主或物业使用人收取管理服务费的权利，该标准对该物业管理区域的全体业主或物业使用人均有约束力。

2.王某与北京市某有限公司物业服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2010〕二中民终字第1568号)

案件适用要点:房地产开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务，业主应当向物业公司支付物业服务费。

第二十二条　【临时管理规约】建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　【前期物业管理招投标】国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

案例　梁某与广州市某有限公司物业管理纠纷上诉案(广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2007〕穗中法民五终字第2669号)

案件适用要点:《物业管理条例》第24条第1款规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款并非强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，小区开发商虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业公司签订的《物业管理合同》无效。

第二十五条　【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

链接　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条

第二十六条　【前期物业服务合同期限】前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条　【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

链接　《物权法》第73条;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、14条

案例　上海某有限公司与上海市某业主委员会所有权确认纠纷上诉案(上海市第一中级人民法院民事判决书〔2008〕沪一中民二(民)终字第3134号)

案件适用要点:对于物业共用部分，业主依法享有所有权或使用权。对于规定为特殊用途的房屋应按规定用途使用，建设单位无权擅自处分。

第二十八条　【共用物业的承接验收】物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　【物业承接验收时应移交的资料】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

案例　北京某有限公司与北京市某业主委员会物业服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2009〕二中民终字第21973号)

案件适用要点:前期物业服务企业有义务要求开发商向其移交物业管理所必需的资料，并将全部资料移交小区新的物业服务企业。前期物业服务企业不能以小区开发商向其移交的资料不全为由，拒绝向小区新的物业服务企业移交相关资料或者拒绝承担复印相关资料的费用。小区物业服务关系到小区每位业主的切身利益，前期物业服务企业在与业委会进行交接的过程中，应保证小区业主的正常生活秩序，维护小区的和谐稳定。

第三十条　【物业管理用房】建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

案例　上海某有限公司与上海市某业主委员会房屋使用权纠纷再审案(上海市高级人民法院民事判决书〔2009〕沪高民一(民)再提字第12号)

案件适用要点:根据《物业管理条例》及《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》的有关规定，开发商应当向小区业主大会提供物业管理用房。

第三十一条　【建设单位的物业保修责任】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第三十二条　【物业管理企业的性质、资质】从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条　【物业管理职业资格证书】从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条　【物业管理区域统一管理】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条　【物业服务合同】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条　【物业服务企业的义务和责任】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

链接　《合同法》第53、60、107、117条

案例　姚某与北京某有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2010〕二中民终字第4263号)

案件适用要点:物业公司与业主签订的《物业服务合同》中约定，物业公司负责住宅区内公共秩序的管理，其中包括门卫和安保。因此，物业公司负有保证小区安全的义务。此种义务属于行为义务，而非结果义务。因此，业主不能仅以存在第三人侵权造成财产损失为由，要求物业公司予以赔偿，而应举证证明物业公司疏于履行保安义务，且该违约行为与损害后果之间具有因果关系。

第三十七条　【物业验收和资料移交】物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条　【物业管理用房所有权属和用途】物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条　【合同终止时物业服务企业的义务】物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

案例　上海市某业主委员会与上海某有限公司等排除妨碍上诉案(上海市第二中级人民法院民事判决书〔2008〕沪二中民二(民)终字第2278号)

案件适用要点:物业服务合同终止时，物业公司应当将相关资料移交给业委会，对物业公司应移交资料但未移交而对业委会构成的侵权，业委会可另行主张权利 。

第四十条　【专项服务业务的转委托】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

链接　《民法通则》第68条;《物权法》第82条;《合同法》第400条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条

第四十一条　【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

案例　张某等与上海某有限公司物业服务合同纠纷上诉案(上海市第二中级人民法院民事判决书〔2008〕沪二中民二(民)终字第644号)

案件适用要点:物业公司提供小区物业管理服务，业主在接受服务后应当支付相应物业管理费。

第四十二条　【物业服务费交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

链接　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6－7条

案例　冯某与海南某有限公司物业管理纠纷上诉案(海南省海口市中级人民法院民事判决书〔2007〕海中法民一终字第709号)

案件适用要点:尽管物业公司与业主之间未签订书面的物业服务合同，但双方履行了各自的权利义务，形成了事实上的合同关系。物业管理费和养护费用的收取关系到整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业管理费用势必影响到其他业主的正当权益。业主作为物业服务行为的最终受益者，理应向物业公司支付物业管理费。

第四十三条　【物业服务收费监督】县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条　【业主特约服务】物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

链接　《物权法》第82条;《合同法》第21章

第四十五条　【公用事业单位收费】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

链接　《合同法》第176－184条

案例　北京某有限公司与刘某供用热力合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事裁定书〔2009〕二中民终字第20283号)

案件适用要点:供暖有限公司作为供暖单位，委托物业公司代收供暖费，二者之间是委托关系。供暖有限公司收取取暖费的权利不因其委托行为而丧失。

第四十六条　【对违法行为的制止、报告】对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

链接　《物权法》第77条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4 条

第四十七条　【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

案例　北京甲有限公司与乙有限公司服务合同纠纷上诉案(北京市第二中级人民法院民事判决书〔2009〕二中民终字第09804号)

案件适用要点:《物业管理条例》第47条明确规定，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定”，但并未规定物业服务企业有权提供安保服务。

第四十八条　【物业使用人的权利义务】物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

链接　《合同法》第64、79、86、89条

第四十九条　【关于物业管理的投诉】县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

第五十条　【改变公共建筑及共用设施用途的程序】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

案例　张某与某业主委员会建筑物区分所有权纠纷上诉案(辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书〔2008〕沈民二终字第833号)

案件适用要点:屋顶属于公共部位，系全体业主共有，任何人不得独占，开发商无权对公共部位的归属进行处分，故即使物业公司同意业主搭建房屋也属无效，业主不能因此而占用公共部位搭建房屋，侵害全体业主的合法利益。

第五十一条　【公共道路、场地的占用、挖掘】业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

链接　《物权法》第73条

第五十二条　【公用事业设施维护责任】供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

链接　《合同法》第181、184条

第五十三条　【关于房屋装饰、装修的告知义务】业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

注释　根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为:(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为:(1)搭建建筑物、构筑物;(2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;(3)拆改供暖管道和设施;(4)拆改燃气管道和设施。这里所列第(1)项、第(2)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。

第五十四条　【专项维修资金】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

链接　《物权法》第79条

第五十五条　【对共用部位、共用设备设施经营的收益】利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

案例　无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案(《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第5期)

案件适用要点:业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

第五十六条　【责任人的维修养护义务】物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

第五十七条　【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条　【建设单位擅自处分共用部位的责任】违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

链接　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条

第五十九条　【拒不移交资料的行政责任】违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

链接　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条

第六十条　【无资质从事物业管理的责任】违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

链接　《合同法》第122条

第六十一条　【聘用无从业资格人员的责任】违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条　【违反委托管理限制的责任】违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条　【挪用专项维修资金的责任】违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

链接　《刑法》第272条

第六十四条　【建设单位不配置物业管理用房的责任】违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条　【擅自改变物业管理用房的用途的责任】违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条　【擅自行为的责任】违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

链接　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条

第六十七条　【逾期不交纳物业服务费的责任】违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

链接　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6、7条

第六十八条　【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

链接　《刑法》第114、115、118、119、130、139、191、275、277、388条;《治安管理处罚法》第23条

第六十九条　【公务人员违法行为的责任】违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

链接　《刑法》第397条

第七章　附　则

第七十条　【施行时间】本条例自2003年9月1日起施行。