共和国土地“惊天动地”第一槌

建经济特区是改革开放的一大创举，作为中国第一个经济特区，深圳因改革开放而生，因改革开放而兴，因改革开放而强，但其中艰辛，很多“90后”“00后”可能很难理解。今天不少年轻人都习以为常的一些思想和观念，在那个时候，可能是禁区，或者雷区，稍有不慎，就会碰得粉身碎骨，但既然是特区，中央、国务院又给了一把“豁免”的尚方宝剑，可以试错，但不可以停滞不前，发生在33年前的共和国土地拍卖第一案就是在这样一种历史背景下，对土地制度改革的一次“惊天动地”的尝试，这次拍卖可以说是中国房地产业发轫之作。

“前无古人”的土地使用权拍卖

1987年12月1日，阳光明媚，风和日丽。

深圳市上埗区上埗中路，竣工才半年的深圳会堂，迎来了一件非比寻常的大事件。正午过后，下午3时开始，三三两两的人群开始朝这个新会堂聚集，不少人还是骑着自行车来的。

深圳会堂距离深圳市委不远，上埗区也就是后来深圳的中心区——福田行政区的前身，选择在这里举行大型拍卖活动是没有选择的选择，百废待兴，成立才第7个年头的经济特区，当时财政捉襟见肘，只有这样一个刚建好的会堂能够“胜任”举办这种规模的活动。

这一天，深圳市人民政府决定在深圳会堂举办新中国成立以来中华人民共和国首宗国有土地使用权的公开拍卖活动，这条消息通过特区媒体早已经广而告之，其实，也吸引了全球的目光。

中共中央政治局委员李铁映，国务院外资领导小组副组长周建南，嗣后成为中国第一任证监会主席、时任中国人民银行副行长的刘鸿儒，已经抵达深圳。正在深圳参加全国市长会议的17个城市的市长，28位香港企业家和经济学家都应邀出席这场活动。中外十几家新闻单位的近百名记者见证了这一非凡的历史时刻。

为慎重起见，深圳市人民政府在《深圳特区报》刊登了《土地竞投公告》。土地拍卖前3天时间，已经有44家企业报名参加竞投，其中有9家是外资企业。

下午3时40分，能容纳700人的上埗区深圳会堂座无虚席，人声鼎沸，热闹非常。一方面，这宗土地的拍卖确实对有土地需求的企业特别具有吸引力；另一方面，这是新中国成立以来共和国土地第一拍，社会上议论颇多，因为是开风气之先，关注的人更多地想了解拍卖背后的潜在意义。

这块待拍卖的土地，编号H409-4，紧靠风景秀丽的深圳水库，占地面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。实际上，早就有不少房地产开发公司老板对这块地虎视眈眈，当然，仅仅是过来观战的企业代表也不在少数。

开拍前最后一分钟，中航技术进出口公司深圳工贸中心参拍的代表赶到会场，按先后顺序，当然只能领到44号拍卖牌。为了合规合矩，按拍卖行正规流程搞好这次全国土地使用权的首次拍卖，主、副拍卖官还专门被送到香港拍卖会去学习观摩国际土地拍卖流程和技巧。

主拍卖官是时任深圳市规划国土局局长刘佳胜，副拍卖官是时任深圳市基建办综合处副处长廖永鉴，尽管两人做好了充分准备，但一到临场，两个人心里其实都十分紧张，赶鸭子上架，平生“头一遭”。说不紧张是假话，但他们毕竟见过一些世面，波澜起伏的情绪很快就平稳了下来。

开拍顺序安排是：主拍卖官刘佳胜先用普通话报价，然后再由副拍卖官廖永鉴用广东话复述一遍，照顾到参会代表不少都是来自全国各地，而不少香港、广府、客家人都只能听得懂广东话这一实际情况。为慎重起见，刘佳胜、廖永鉴事前还对整个拍卖程序进行了一次彩排演练。

33个春夏秋冬，弹指一挥间，刘佳胜描述起那次国有土地使用权的拍卖过程仍无限感慨：“不瞒你说，至今我仍能感觉到那时的心跳！”

“一说到土地拍卖可不得了，有人说这是违反宪法的行为，有人说特区这是要搞资本主义，甚至说是赤裸裸的卖国。由于担心‘拍卖’可能会引起一些人的反感，特区政府将‘拍卖’改成了‘公开竞投’。”刘佳胜提到了这个细节。

2018年，深圳博物馆举办了“大潮起珠江——改革开放40周年广东展览”，展览会现场展出了一把小小的拍卖槌，这把拍卖槌就是主拍卖官刘佳胜用过的那把。

说起这把槌子，还有段不同寻常的来历。这次拍卖会之初，只有不到两周的时间了，土地拍卖小组突然发现国内根本就买不到拍卖槌，土地拍卖破天荒头一遭，国内咋会有这个稀罕之物嘛！情急之下，他们只好赶紧向对面的师傅——香港求救。

香港测量师学会会长刘绍钧赶紧派员专程飞赴英国，在一家有100年历史的木匠行定制了这把枣红色的樟木槌，然后又紧急送来深圳。深圳博物馆现在静静躺着的这把拍卖槌，基座正面镶嵌着一块铜牌，铜牌上有一行文字：“深圳市人民政府笑纳，香港测量师学会敬赠。1987年12月1日。”

槌头直径6厘米，槌高8.7厘米，槌长31厘米；槌板高7.5厘米，宽17.8厘米，长53.3厘米，重2.95公斤，被后人命名为“土地拍卖槌”“动地一槌”，收入了深圳博物馆永久收藏，被评为国家二级文物。这把土地拍卖槌最后成为深圳博物馆的“镇馆之宝”，岁月悠悠，终难掩饰槌头上的那岁月余辉。

惊天动地，一槌定音

1987年12月1日下午4时30分，刘佳胜、廖永鉴分别用普通话和粤语对要拍卖的土地进行了一次全面解说：“拍卖地块编号H409-4，紧靠深圳水库，占地面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。起拍价200万元，每口价5万元，现在，拍卖开始！”

话音刚落，会场上纷纷举起了竞价牌。

“200万、205万、210万……”突然有人高喊：“250万！”转瞬之间，土地竞价直接飙升到390万元。会场内突然出奇地安静，大家都屏住了呼吸，一根针跌落在会场的声音，这个时候都可能听得到，有人在期待更高的报价。

“400万元”，这时有一个声音从寂静的空气中飞出，显得遥远而悠长，这是市工商行房地产公司的代表举牌。会场上立即响起了掌声。

“420万！”又一个声音紧追而出，这是一个耳熟能详的声音。回过头来看，这次举牌的是时任深圳特区房地产公司经理的骆锦星，深圳房地产实力派人物，会场上再次引起一片惊呼。

到了这个阶段，土地竞价者只剩下了深房、深华、特发三家公司。即使这样，他们彼此都互不相让，报价直追490万元而去。

400万元以上土地使用权价格，其实早已超出了拍卖者深圳特区政府的心理预期。当举牌价格飙升到485万元时，竞价者只剩下2家，拍卖官刘佳胜正打算击槌，斜刺里又冲出来一个急促而果断的报价声：“490万！”

骆锦星有点面红耳赤，频频举牌，志在必得；两虎相争，把拍卖价从490万元，继续推高到了525万元。

“525万第一次，525万第二次，525万第三次！成交！！”

拍卖官刘佳胜这最后两个字“成交”，几近是从胸腔中“喊”出来的，快得都还没等让人缓过神来。

会场上长达17分钟的轮番叫价，好似长过一个世纪，又仿佛就在那么一瞬间，心中的一个槌子终于落地！

有趣的是，刘佳胜落槌太快，许多记者还没有及时反应过来，都还没来得及拍照，四散的记者又一拥其上，包围住拍卖官刘佳胜，请他再敲一次槌。场面太热烈、群情激昂，还是有记者没有抓拍到第二次机会，刘佳胜不得不“第三次落槌”，这真是一次拍卖人苦恼的“笑”。

政府也不希望第一次拍卖成交价格特别虚高，毕竟与起拍价相比，早已高出了300多万元。1987年，政府一共实际获得了2336.88万元土地出让费，这等于是特区1985年、1986年两年全部土地费用收入总和。

骆锦星带领深圳特区房地产公司，在拍下这块地后，不到一年时间，迅速建起了东晓花园，然后以1650元／平方米均价出售，108套房源不到一个小时即售罄，开发商——深圳特区房地产公司净赚400万元。

“动地一槌”促成了国家宪法的修改。中华人民共和国成立后，土地属国家所有，全部由国家统一分配，无偿使用，以深圳土地使用权拍卖为标志，土地使用权从此走上了市场化的道路。1988年4月12日，七届全国人大一次会议修改了《中华人民共和国宪法》相关条款，土地流转的禁锢终于被彻底放开。

土地使用权“魔方”

惊天动地第一槌，引起举世瞩目。有关专业人士后来总结分析说：“这一次，深圳应该感谢香港！”

特区政府成立之初，有一宗土地租赁就是在骆锦星手上完成的，这一次也并非偶然。

1980年，组织上直接任命还是县邮电局局长的骆锦星做深圳市房产管理局副局长，不久又让骆锦星成立深圳市房地产公司，负责为来深建设者们建好150套宿舍。市财政只给50万元建设启动资金，这无异于杯水车薪。而在河对岸的香港商人看来，这是捧着金饭碗四处讨饭吃。就在骆锦星急得像热锅上的蚂蚁之时，天无绝人之路，有一个叫刘天就的香港老板“从天而降”……

香港妙丽集团董事长刘天就当时找到骆锦星要求合作开发，并约定骆锦星这边只出地，香港出建楼的资金，而利润双方七三开。

骆锦星当时啥都不懂，懵懵懂懂地就回了一句“不行”，港商灵活，刘天就就又让出了一成五，骆锦星代表的深圳方分八成五，出钱投资建楼的刘天就只能分到可怜的一成五的利润。

1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。协议规定：中方出地，港方出资，并负责销售，利润分成为85：15，深圳方面获得85%。这直接推动了中国第一个商品房小区的诞生。

深圳方面的优惠措施是：一次性付款，优惠9.5折，同时提供购房入户，每家配备3个户口名额。

出乎意料，在香港推出的楼花很快就一售而空。当时，东湖丽苑一次性推出了108套房，户型面积为50～60平方米，均价2730港元／平方米，一套房仅约10万港元，和香港楼价相比，便宜了一半以上。

据传闻，前后共有5000多人排队购房，最后只好抽签定盘。于是，第二批108套房又推向了香港，旋即售罄。

这是后人详细记述的中国第一个商品房小区诞生的过程。

深圳市罗湖区爱国路3001号的东湖丽苑，是新中国成立以来赫赫有名的第一个商品房小区，在深圳经济特区尚未成立之前就打响了土地改革利用外资的第一枪。

来内地投资的“冒险家”刘天就进深圳的经历也特别传奇。第一次刘天就是坐在别人自行车车后架上，过罗湖关口，并前往深圳市政府的。

刘天就一过罗湖桥，看到的深圳是一片田园风光，当年深圳根本没有大巴，更没有出租车，不得已刘天就找来一辆自行车，坐在车后架上，在一片黄泥地上一路颠簸进了深圳市区，当晚还找不到能住宿的旅馆，刘天就就在一个办公室里搬了张长桌子对付了一个晚上。

就是这样一个港商——香港妙丽集团董事长、《天天日报》社长，第一个到深圳投资，深圳市政府的人当时问刘天就，投资深圳，你为什么这么猴急呢？

刘天就答道：“香港几十年前也是一个小渔村。邓小平把深圳划成特区，这是机会，我要来投资！”

港商赚钱自有一套。东湖丽苑设计图纸一出来，刘天就就在自己的报纸《天天日报》上刊登卖楼花广告，楼盘还没有开始建，结果房子早已销售一空。刘天就就是这样“空手套白狼”，用买房人的钱，将深圳的东湖丽苑建好，并给骆锦星这个刚刚艰难起步的房地产公司赚了足足500万元现金。

中国首个商品房小区的建设，中方深圳这边从中获利500万元，这在当时是非常了不起的，为深圳后期的房地产开发建设起到了不可估量的示范作用。而作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发日后对深圳的商品房市场建立和完善产生了深远影响。

东湖丽苑开发一举成功，此后，深港合作建房在深圳特区一路绿灯，获得默许。东湖丽苑作为深圳特区第一套商品住房，已是明日黄花，但它的标本意义不容忽视。

“教会徒弟，饿死师傅”，特区最早“淘金人”刘天就后来的运气一直没有第一次这么好，不久在深圳的新投资，刘天就次次败北，步步落败。1984年年底，妙丽集团在香港破产清算，刘天就不得已远走加拿大。

同样也是香港人，一名香港学者“逆向”而行，同样做了深圳土地拍卖的鼓手，他的名字叫张五常。当年他是香港大学经济系主任。

香港出生，尔后又在美国加利福尼亚大学洛杉矶分校经济学系学习过的张五常，现在有一些靓丽的名头——国际知名经济学家，新制度经济学代表人物，现代新制度经济学和现代产权经济学的创始人。

比刘天就略小、跟骆锦星同年的这位国际知名经济学家，长期是君子动口从不动手，身在港英当局治下的香港，老先生却一直看多中国内地经济。

有关张五常现在一直流转着这样一段不显山不露水的轶事。

1986年12月，厦门一位常务副市长请刚从香港回大陆的张五常夫妇吃饭，在一栋古老的大房子里面，主人介绍说是100年前的豪宅，外表看起来蛮破落，这位副市长请张五常夫妇在房子后花园的露台吃午餐，畅谈了2个小时。

副市长一点官架子都没有，看不出来是官，很随和，衣装穿得也很普通、随意。他对外界知道的东西十分多，而且还非常有主见。

张五常说：“我很喜欢别人不同意我的观点，我虽尊为大教授，只要说不同意我的观点，我就对他刮目相看，这位年轻副市长给我留下了十分深刻的印象，我现在可以告诉你：他正领导着中国。”

其实张五常最大的贡献是1986年6月25日在香港《信报》上发表了《出售土地一举三得》，建议一河之隔的深圳，可以通过出售土地使用权来解决特区经济发展急需资金的“燃眉之急”。

一年后，深圳正式启动土地使用权拍卖，之前还特意专程邀请张五常教授跨过罗湖桥，来深圳作了一场专题报告。讲座中，张五常对特区现行采取的因行政划拨而对土地资源造成浪费的情形深感痛惜，并给政府算了一笔细账：“深圳已经开发的土地，如果以每平方米5元出售，每年可得到2个亿；如果每平方米50港元，便可得到20个亿。而香港的地价目前是按每平方米万元港币计算的！”

一语惊醒梦中人！1997年香港回归前，香港全部土地归女王（实际是女王代表的国家）所有，由于新界是自清政府租借而来，除了香港唯一的自由保有（freehold）土地圣约翰大教堂外，其他的土地使用（保有）权均有年期限制，即是leasehold——租赁的、租用的。港英政府的土地所有权原则上虽然归英王所有，而使用权可以有限出让，内地全国各地的土地归国家所有，中华人民共和国成立以来，用《宪法》规定了不能转让、不能买卖，更谈不上商业行为。

李灏主政深圳8年，更多地吸收了香港模式，虚心学习香港成功的商业经验。李灏是深圳经济特区40年历史上市委书记任期最长的一位，正因为主政时间长，促进了发展过程中经济政策的连贯性和持续性。

1985年8月，李灏由国务院副秘书长调任广东省副省长、深圳市市长。1986年，调任深圳市委书记兼深圳市市长，于1987年聘请了内地和香港10多位专家和实业界人士组成了一个顾问委员会，市政府每做什么重大决策，都要听取顾问委员会意见。

内地国有土地参照香港的模式，所有权归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或者有偿出让，在当时的历史条件下，完全是深圳经济特区的一大创新，也是一个伟大的创举；确实是要冒着“违宪”的风险。土地使用权的拍卖出让“壮举”是向隔壁邻居香港学习的成果，其中就有这个顾问委员会的功劳。

土地使用权拍卖惊天动地一槌是深圳经济特区1987年标志性事件，影响深远，深圳进一步向全世界昭示了中国坚持经济建设、坚持改革开放的决心和勇气。

不要忘记李灏书记主政时期，1987年2月份，深圳经济特区还颁布了《关于鼓励科技人员兴办民间科技企业的暂行规定》，这是最早允许私营企业成立的政府规定，可以这样说，这是国内最早的一部有关私营企业的法规，是一项重大突破，法规明确规定：现金、实物、商标、专利、技术等可以投资入股分红。正是因为这个文件的出台，华为公司在1987年才能在深圳注册，一个日后伟大的企业悄然诞生。

1987年9月29日，经中国人民银行批准，新中国第一家证券公司——经济特区证券公司正式落户，揭开了深圳股票交易市场的大幕。

1987年是深圳经济特区发展长河中极不平凡的一年。

土地“示范”效应余波

土地使用权有偿转让的尝试，极大地冲击了当时的中国土地管理体制。实际上，在土地使用权开拍之前，1987年10月，深圳市人民政府修改了《深圳特区土地管理暂行规定》，将这个从1982年起就开始实施的特区规定中的“土地使用权不能转让”的条款修改成为“土地使用权可以有偿出让、转让、抵押”，并同时将之更名为《深圳经济特区土地管理条例》，报请广东省人民政府审定。

但在管理条例尚未正式通过之前，深圳经济特区先行一步，进行了土地使用权拍卖的有益而大胆的尝试，当时所承受的压力和风险确实十分巨大，在全国人大会议上，甚至有多个省市的代表“质询”国务院，为什么深圳特区可以“违宪”，顶风作案？

1987年12月29日，广东省第六届人民代表大会常务委员会第三十次会议一致通过了《深圳经济特区土地管理条例》，才从法律层面上确立了深圳经济特区国有土地使用权有偿出让和有偿转让的合规性，确立了土地所有权和使用权分离、土地使用权进入流通领域的土地管理体制的合理性。

深圳很多改革举措都可能涉嫌“违宪”或“违法”，但李灏书记敢闯敢试，勇于担当，1985—1993年期间，迅速打开了中国改革开放新的局面。

对外界的指责，李灏书记当时是这样回答的：

“深圳的做法没有违宪，按照我们的理解，一块土地同时拥有所有权和使用权双重属性。所有权永远属于国家，我们拍卖转让的只是土地的使用权；而且使用权是有期限的，几十年后收回。老的宪法条款规定不够细致具体，需要我们根据实践中遇到的问题进行进一步完善……”

这样回答来自各方的责难，李灏书记当时是否咨询过他的顾问委员会，现在不得而知，反正让反对派无言以对。这场风波最后归于平息，中国的房地产业日后在全国范围内的蓬勃发展，均得益于这场土地制度改革迈出的最坚实的一步。