绝对成交:一个房地产销售教父的自白
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细节决定质量

一抹亮色。你不喜欢穿红色羊绒西装或蓝色牛仔套装?没关系,还是有办法用一抹亮色打破沉闷的服装配色,彰显你的个性,让人们知道你不是一个过于严肃的人。试着戴上一条鲜艳的领带或围巾,这就像对别人说:“我充满信心。”一双彩色袜子也能产生同样的作用。

我喜欢搜罗彩色袜子,它们占掉了我衣橱的大半空间。我的袜子既有国旗图案的,也有波点和美元印花的。彩色袜子已经成为我的个人标志之一,而且我会把各种颜色和款式的袜子混着穿。例如左脚穿一只青绿色袜子,右脚穿一只粉色袜子。当人们问起时,我会面带笑容地反问他们:“很有趣,对吧?”这样他们就会记住我。那些袜子也帮助我做成了很多笔生意。

顺便说一句,我经常和别人提起自己有穿彩色袜子的习惯,并带来了不少笑声,也因此结交了很多朋友。

鞋子。每个人都会注意到你穿的什么鞋子。你的鞋子可以让你走起路来更舒服,也可能让你的穿搭显得不协调。你要通过鞋子给别人留下良好的印象。刚入房地产行业时,我就是穿着一双满是破洞的运动鞋完成第一笔交易的。那双鞋并不好看,但那时我没有钱买一双更好的鞋子。低头看看你的鞋子,它们是款式新颖还是又脏又旧?就算别人不是大侦探福尔摩斯,也能从你的衣着中推断出一些事实。如果你穿着一双破烂的鞋子,别人会认为你没有能力赚钱,更严重的是,他们会认为你不注重细节。

在买鞋这个问题上,男人和女人表现得截然不同。女人总是买太多的鞋子,而男人的鞋子总是不够穿。就算你不是《欲望都市》(Sex and the City)中的凯莉,也请你在鞋柜里摆上几双高档鞋子。顺便说一下,你知道美国人平均每8个月才买一把新牙刷吗?朋友,你应该每个月换一次牙刷。我之所以提起这件事,是因为这也同样适用于鞋子。不要等鞋子烂得不能穿了才想起换新的。你要在恰当的时候买新鞋、擦鞋或者换鞋底。我会定期把鞋子拿去保养。你也可以把不需要的或不想穿的鞋子捐赠给慈善机构。

如果你每天要走很多路,那么你更需要一双合适的鞋子。买鞋时,要买那种有机材料制成,而且必须是针线缝制的,不要选择胶粘的鞋子。我有一位从事鞋类业务的朋友,他告诉我说我们的双脚在白天会不断肿胀,到了晚上会达到肿胀的极限,所以晚上是买鞋的最佳时段,这个时候试的鞋子如果大小合适,那么在其他任何时候都合适。他还说我们的脚一般都是一只大、一只小,所以试鞋时一定要两只一起试,以较大的那只脚为准。而且鞋子根本没有“越穿越大”的说法,如果你穿上鞋子在店里走几圈后觉得不合脚,那就不要买。否则你的脚就要受苦了。

我妈妈以前常说:“生活中要学会看鞋选人。”我不知道这句话是否正确,但一直在努力让别人从鞋子上看出我是一个优雅整洁的人。花钱买几双耐穿、时髦的优质鞋,再花一些钱让它们保持光鲜整洁,这是一项高效的投资。我对女人们总有穿不完的鞋子表示深深的敬意,而且她们换鞋子的速度比男人快得多。当然我也必须承认,女人与男人在穿鞋的习惯上完全不同。所以买鞋时你要量力而行,买几双常穿的鞋子就好,而且这些鞋子一定要让你走起路来感觉很舒服。

手表。手表就像一块广告牌。人们非常喜欢评论各自的手表,对它的关注甚至超过了结婚戒指。你要给自己买一款高档手表,以此给别人留下深刻印象。如果你现在负担不起一款优质手表的费用,那就存钱以后再买。如果在杂志的某一页看到你梦寐以求的某款手表,就把那页撕下来,贴到卧室的墙上。顺便说一句,我喜欢看到女人戴着又大又醒目的男式腕表,好像在告诉别人:“别跟我耍滑头。尽管这是男人的世界,但在这里我说了算。我的手表比你们的都大,所以都给我滚开!我自己能搞定一切!”

我一直幻想着我的爷爷或爸爸能留给我一块高档手表,戴在手上会传承一种肩负起家族声望、成就和荣耀的深厚情感。但事实上我没有这样的手表,所以自己买了一块纯金手表。希望有一天,我能把它留给我爱的人。这块手表原价2.9万美元,我买的是二手手表,所以只花了1.3万美元。我不了解它的过去,但我把它的旧主人想象成一位特立独行、了不起的成功人士。

正如人们对汽车和冰激凌的口味有着不同的看法,大家对手表的态度也莫衷一是。不同的人喜欢不同的款式或品牌,这里没有对错之分。买一款适合你自己的手表,你可以戴着它招摇过市,也可以适当保持低调。它将成为你身体的一部分,或你的一位老朋友。不管失意还是辉煌时,它都陪伴着你。如果下一笔生意赚了很多钱,一定记得给自己买一块高档手表。

头发。在每月预算中,还要留出部分资金去找一位优秀的发型师来帮你设计一款帅气的发型。如果在街上看到某个人的发型很漂亮(如果你的客户发型很好看,那就更好了),就走上前去问一下他在哪里做的发型。然后你也可以去找那位发型师,放心地让他来设计发型。我们很多人喜欢在做发型时胡乱指挥,结果得到的还是与之前相差无几的难看发型。

“理发”和“设计发型”是两个不同的概念。有这样一句话:“头发是你永远脱不下来的‘晚礼服’。”不妨这样想:你买了一件昂贵的裙子或定制衬衫,一个月才穿两次,但你每天都要带着自己的头发到处走,难道不想让它看起来更漂亮吗?漂亮的发型能够给人一种你是成功人士的感觉。哈佛大学的一项研究表明:漂亮的发型是专业人士最重要的形象指标,83%的高管认为一头“凌乱的头发”会破坏女性管理者的形象,而76%的高管则觉得它有损男性管理者的形象。

人们经常问我使用哪种护发产品,我用的唯一一种护发产品就是科颜氏品牌的“特效美颜保湿乳液”。它会固定住我的发型,保持柔顺并散发着淡淡的光彩。至于为什么会有这样的效果我也不知道,但确实很好用。我尝试过各种各样的护发产品,包括发蜡、发油、发泥……可是都毫无效果。

顺便说一句,每隔3周我就要花费275美元去做发型,但我并不觉得费用很高。刚到纽约时,我每隔两个月花12美元去理发店剪一次头发。现在只要一看到那时的照片,我就想要立刻烧掉。我特别想提到其中的一张照片,在这张照片中,我的发型非常难看,以至于我都不想把它放进这本书里。不过我还是把它贴出来了。经历了那次教训以后我意识到:重要的是能找到帮你设计出完美发型的人,花费则是次要的。

仪容仪表。小时候,我有一个难以克服的坏习惯——喜欢咬指甲。为了帮我改掉这个习惯,妈妈在我手指上涂了一些很难闻的东西,可当她一离开房间,我就立刻把双手洗干净继续咬。长大后我改掉了这个坏习惯,但有时还是会忍不住咬一下,是约翰让我意识到这是个多么糟糕的习惯。他的手指甲都是精心修剪过的。他对我说:“在房地产行业,我们不但要和客户握手,用手指着楼层平面图,向客户展示屋里的家用电器,还要递给客户签字笔,让他们在合同上签字。你那些被咬过的指甲会让人觉得你无法控制自己。而且如果你正在和别人谈交易,对方肯定不想看到你紧张地咬指甲。”他的话让我犹如醍醐灌顶。我立刻去买了一把指甲锉,放在床头柜上,以便随时使用。

从那以后,我见过很多房产销售员、律师或客户在达成交易时紧张地咬指甲。这是一种压力过大的表现,会让他们在谈判时缺少威严。我曾经也是他们中的一员,而现在我和一个成功戒烟的人一样,能注意到人们紧张地咬指甲时的细微动作。男士的指甲不能显得过于光亮否则会被当成“娘炮”;女士的指甲则不能太长,否则会被当成“女汉子”。你要打扮得自然、有自控力、真诚、不走极端。

就在那一刻,我意识到这头海象的发型都比我好看。

你还需要剪掉露在外面的耳毛和鼻毛。没人想看到你的鼻毛灌木丛似的从鼻孔里长出来。但很多人都不知道这是基本礼仪。你的两道眉毛也应该修剪一下,而且脸上千万不要留下唇印!

请经常使用腋下除臭剂,这样你的身上就不会有难闻的味道。如果你容易出汗,请使用强效止汗剂。也不要过度使用香水,因为这会像狐臭一样令人恶心。我一直使用香奈儿品牌的“白金男士”香水,每次只需喷一点儿在两只手腕上,然后用手腕在耳朵下方摩擦几下。我妈妈常常这样使用香水。

微笑。笑容可以增加你的魅力。如果因为牙齿发黄而不敢笑,可以去医院做牙齿美白手术,或去街上的杂货店买牙齿美白套装。我们喜欢与面露笑容的人交往,而对面带怒色的人避之不及。微笑会让你显得更自信,因此也会获得更多机会。

我是经历了一番教训后才明白这个道理的。开始时,我很害怕接受现场采访。看电视重播的时候,我注意到自己惊慌失措、动作笨拙。随后开始意识到,没人愿意和这样的人共事,所以要想获得更多的生意机会,就要时刻保持微笑,哪怕是在参加CNBC的广播节目时。当这样去做时,我发现自己不再害怕接受采访了,想要采访我的人也越来越多。

不过,我们之所以要微笑,不仅因为它可以让我们赚到更多的钱,还能让我们保持健康——微笑有缓解压力、增强免疫力和降低血压的作用。微笑是一种天然的药物,可以释放血清素、安多芬和天然止痛物质,就像是一杯“快乐的鸡尾酒”。而且我们微笑时,脸部肌肉会向上提,让皮肤更加紧致且富有弹性,所以微笑也是一种天然的美容良方。

也许你会问:“如果别人看到我拿着一本书在笑,而且是在傻笑,怎么办呢?”其实这正是你要达到的效果,用你有感染力的笑容吸引别人的注意,你的心情也会变得无比愉悦和兴奋。每天早晨醒来时对自己微笑,一周后,你会发现世界变得更加美好了。

当我顶着漂亮的发型,带着微笑,穿着剪裁合体的西装,戴着金表的时候,我觉得自己能征服整个世界。无论你从事哪种职业,哪怕是坐在小隔间里的一位客服人员,你也要让自己看起来光彩照人,这样你才会更加自信。而你的感受与你的态度有着直接的关系,如果感觉自己光鲜亮丽,你就会十分积极,这样才有可能表现得更出色。不管别人有什么样的看法,如果你自己以积极的心态面对工作,会发现每一天都可以过得非常快乐,同时可以不断地提升你的个人价值。

人们对你的第一印象都是在瞬间产生的,所以千万不要低估这一瞬间的力量。哈佛医学院与麻省总医院的一项合作研究表明:人们在初次见面的四分之一秒里,只会根据你的外表来评估你的能力和可信度。因此,我把每一天与别人的每一次遇见都当成初次见面,并做足准备。给人们留下深刻印象,是我创造更高销售业绩的必要条件。

很多东西我们无法把握,但我们可以控制自己的形象。如果我们能像北欧百货公司的员工包装圣诞礼物那样精心地包装自己,就相当于赠送给世界了一份精美的礼物。许多人根本不会展现自己身上的最大“卖点”!你不但要把自我包装变成日常习惯,还要把它变成一种象征着自爱的仪式。你要更上一层楼,看看自己是如何蜕变的!


(1) Nordiska Kom Pani6t DePartment Store,瑞典著名奢侈品百货商店,坐落于斯德哥尔摩市中心,成立于1902年。——译者注

(2) 德国模特、影视演员,曾是“维多利亚的秘密内衣秀”专属模特。——译者注