第一章　总　则

第一条　【立法宗旨】[1]

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

●注释

物业管理的主体是业主，本条例第6条规定，房屋的所有权人是业主。《物权法》确定了建筑物区分所有权的概念，业主的概念又增添了新的内容，业主不仅仅是房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所有权人。在物业管理活动中，业主有时是指所有权人个体，有时是一个集合的概念。

物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。根据《物权法》的有关规定，2007年《物业管理条例》修订时，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位——为业主服务，明确了物业公司与业主之间的关系。

●关联规定

《物权法》第70－83条，见63－71页;《物业服务企业资质管理办法》第2－3条，见98页。

第二条　【物业管理定义】

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

●注释

该条界定的物业管理是从狭义上理解的，具体而言，就是物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，并与之签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括: (1)物业管理的管理对象是物业; (2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人; (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当依法实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

应用1　物业管理的基本内容

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

一是常规性的公共服务，主要有以下几项: (1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督; (2)房屋设备、设施的管理; (3)环境卫生的管理; (4)绿化管理; (5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作; (6)车辆道路管理; (7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务，主要有: (1)日常生活类; (2)商业服务类; (3)文化、教育、卫生、体育类; (4)金融服务类; (5)经纪代理中介服务; (6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业服务企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

应用2　物业管理合同约定不包含人身、财产保险保管责任的，不违反法律的禁止性规定

根据我国《物业管理条例》第2条的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，不违反法律的禁止性规定。但是，物业公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。(参见“广州市甲有限公司与广州市乙有限公司物业管理纠纷上诉案”，广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2008〕穗中法民五终字第4001号)

●关联规定

《物业服务企业资质管理办法》，见98页;《物业服务收费明码标价规定》第2条，见120页。

第三条　【选择物业服务企业的方式】

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

●注释

本条规定了物业管理的公开、公平、公正原则。

(1)物业管理活动要“公开”。

其一，物业管理招标活动的信息应当公开。招标人采用公开招标方式，应当通过公开出版的报刊、信息网络或者其他公众媒介发布;需要进行资格预审的，应当发布相关资格预审公告;采用邀请招标方式的，招标方式应当向3个以上的特定的物业服务企业发出邀请书。其二，开标的程序要公开。开标应当公开进行，所有的潜在投标人均可参加开标。开标的时间地点应当与事先提供的招标文件上载明的时间地点一致;开标时，应先由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容。其三，评标的标准和程序要公开。评标的标准和办法在提供给所有投标人的招标文件中载明，评标应当严格按照招标文件载明的标准和办法进行，招标人不得与投标人就投标价格、招标方案等实质性内容进行谈判。其四，中标的结果要公开。确定中标人后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。未中标的投标人对招标活动和中标结果有异议的，有权向有关行政监督部门投诉。

(2)物业管理活动要“公平”和“公正”。

对于物业管理招标方和投标方而言，都要遵循公平和公正的原则。首先对于招标方，就是要严格按照公开的招标条件和程序办事，同等地对待每一个投标者，包括提供相同的招标信息，对招标文件作出相同的解释，对投标方使用相同的标准和程序进行资格审查，对于投标担保的要求应适用所有投标人，对所有在投标截止日期以后送到的投标书一律拒收，与投标人有利害关系的人不得作为评标委员会委员，不得泄漏标底，不得区别待遇等等。其次，对于投标方来说，应当以正当的手段参加投标竞争，不得串通投标，不得向招标方及其工作人员行贿、提供回扣或者给予其他好处等。

依据委托物业服务企业的时间，可以将物业管理分为前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本条例第三章对前期物业管理进行了规定。(2)后期管理发生在业主大会成立之后，即通常意义上的物业管理。前期管理和后期管理的区分改变了我国长期存在的“谁开发，谁管理”的自建自管的状况。

●关联规定

《民法通则》第4条;《合同法》第3－6条，见73页;《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第4条，见90页。

第四条　【物业管理发展的途径】

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　【物业管理的监管机关】

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

●注释

国家和地方两个级别分别规定了物业管理监管机构及其职责。国家一级物业管理活动的监督机关是国务院建设行政主管部门即建设部。根据国务院批准的《建设部职能配置内设机构和人员编制规定》的要求，建设部的主要职能包括“提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略，产业政策和规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行”，“拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准”等。

地方一级的物业管理活动的监督管理机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，这里的“房地产行政主管部门”是一个笼统的称呼，各地的设置不同，一般为省、市、县(区)等的房管局。地方一级主管部门的管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。具体而言，物业管理法律关系包含了多方法律主体，除了上述国家行政主管部门之外，物业服务企业、房地产开发企业、业主大会及其委员会、各小区业主等法人和自然人都要受到物业管理相关法律、法规的保护和约束。