4 侵犯承租人“优先购买权”的房屋买卖合同有效吗?——叶青与梁艳芬优先购买权纠纷案
【核心观点】
优先购买权是法律赋予承租人的法定权利之一，但出租人与善意第三人就涉租房屋的买卖合同仍然是有效成立的。出租人在向善意第三人转让涉租房屋的实际操作中，应当把握好“合理期限”的界定，并在该“合理期限”内书面通知承租人享有优先购买权，以此规避未在“合理期限”内通知承租人的法律风险。
【案情简介】
2008年11月17日，梁艳芬（出租人、甲方）与叶青（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的净慧路95号首层东北面的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积165平方米；租赁期限自2009年1月1日起至2014年12月30日止，月租金额8000元；租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方。
2009年10月20日，梁艳芬委托律师向叶青以特快专递形式寄出物业出售通知一份，称“广东政邦律师事务所本律师受梁艳芬委托，特致函通知阁下有关广州市越秀区净慧路95号首层物业出售事宜。根据委托人与阁下于2008年11月18日签订的《租赁合同》，由阁下承租上述物业，租期至2014年12月30日。现委托人将上述物业出售，物业出售后不改变阁下的租赁权益，如阁下有任何疑问请自收到本通知之日起7天内书面回复，否则视为阁下已收到通知并且对于委托人的出售行为没有异议”等。叶青于2009年10月21日收到该通知。
2009年11月5日，梁艳芬（甲方、卖方）与吴桂红、钟达仁（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼净慧路95号首层商铺出售给乙方，交易价格为2100000元等。同日，梁艳芬与吴桂红、钟达仁共同向房地产行政主管部门递交房地产转移登记申请书。2009年11月18日，广州市国土资源和房屋管理局为吴桂红、钟达仁核发了该房屋权属证书。
2009年11月30日，叶青向梁艳芬的律师寄出特快专递一份，该特快专递详情单“内件品名”处注明为“向梁燕芬提出该地房业购买书（越秀区净慧路95号商铺）”等。该邮件于2009年12月1日妥投。
随后，叶青向法院提起诉讼，请求判令确认梁艳芬与吴桂红、钟达仁之间关于广州市越秀区净慧路95号首层的买卖行为无效。
【一审法院判决】
一、关于梁艳芬转让行为的定性：上诉人与被上诉人梁艳芬在《广州市房屋租赁合同》中约定，如果被上诉人梁艳芬在租赁期间转让房屋，被上诉人梁艳芬应当提前三个月（不少于三个月）书面通知上诉人叶青。被上诉人梁艳芬是在2009年10月20日以特快专递的方式邮寄物业出售通知给上诉人叶青，告知案涉房屋出售，但没有告知出售物业的价格，在没有充分证据证实上诉人叶青明确表示放弃优先购买权的情况下，梁艳芬在2009年11月5日与被上诉人吴桂红、钟达仁签订案涉房屋的买卖合同显然不符合租赁合同约定的提前三个月书面（不少于三个月）通知的要求。被上诉人梁艳芬没有在合同约定的期限内通知上诉人案涉房屋出售，属于侵害上诉人叶青的优先购买权。
二、关于房屋转让行为的效力：被告梁艳芬在将涉讼房屋转让给被告吴桂红、钟达仁前，将即将出售房屋的情况书面通知原告叶青，并要求原告如有异议则在七日内书面向被告梁艳芬提出。在原告叶青未在指定期限内提出书面异议的情况下，被告梁艳芬才将涉讼房屋转让给被告吴桂红、钟达仁。房屋转让后，原告叶青也已向新的房屋所有权人被告钟达仁交纳租金。故原告叶青主张梁艳芬与吴桂红、钟达仁存在恶意串通行为导致合同无效的证据不足，法院不予采信。
一审法院最终判决：驳回原告叶青的诉讼请求。
【二审法院判决】
二审法院认定：上诉人叶青上诉认为被上诉人吴桂红、钟达仁与梁艳芬恶意串通，依据亦不充分，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，上诉人叶青可另行要求被上诉人梁艳芬承担相应的赔偿责任，上诉人上诉要求确认被上诉人梁艳芬与吴桂红、钟达仁就案涉房屋的买卖行为无效，依据不足，本院不予支持。
二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。
【焦点解读】
一、承租人的优先购买权是法定的权利，还是约定的权利?
与优先承租权不一样，优先购买权属于承租人的法定权利，即便承租人与出租人没有在合同中约定优先购买权，承租人仍然可依法享有优先购买权。
1988年，最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知（以下简称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条规定也沿袭了这一原则，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）中再一次明确了承租人享有优先购买权。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”
由此可见，优先购买权属于法定权利，即使出租人和承租人没有进行约定，承租人也依法可享有该权利。优先购买权的存在，是法律对出租人和承租人权利的平衡，但优先购买权并不限制出租人是否转让房屋的自由，而是在同等条件下对出租人选择受让方的自由进行了一定的限制，即同等条件下，一旦承租人向出租人做出购买涉租房屋的意思表示的，则出租人与承租人之间就形成涉租房屋的买卖合同。由于是在同等条件下的转让，因此该法律效果并未影响到出租人利益的同等实现。
二、出租人与第三人签订的买卖合同是否有效?
出租人与第三人签订涉租房屋的买卖合同，就意味着出租人侵犯了承租人优先购买权，那么出租人与第三人签订的房屋买卖合同，是否具有法律效力呢?
关于此问题，法律前后经历了重大的变革。1988年的《民通意见》规定：“承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”也就是说，在《民通意见》的框架下，第三人与出租人的买卖合同是无效的。但在2009年的《租赁合同司法解释》中：“请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据这一规定，出租人和第三人的买卖合同是合法有效的。也就是说，除出租人与第三人签订的买卖合同依《合同法》第五十二条属于无效的情形之外，都不能否认出租人与第三人之间所订立的买卖合同的效力。
根据新法优于旧法的法律适用原则，目前自然应当适用2009年的《租赁合同司法解释》，即认定房屋买卖合同有效。本案中法院也正是基于2009年《租赁合同司法解释》所确定的原则，认定了出租人与第三人签订的买卖合同是合法有效的，从而未支持承租人关于确认合同无效的诉讼请求。
三、优先购买权被侵犯，承租人是选择侵权之诉，还是合同之诉?
如前所述，出租人与第三人的买卖合同是合法有效的，而承租人的优先购买权遭到侵害，因此承租人在主张权利的时候应当准确定位，即承租人是主张合同之诉，还是侵权之诉的定位问题。如果主张合同无效或合同解除，则属于合同之诉，如果主张的是侵权损害赔偿或停止侵权行为，则属于侵权之诉。
根据目前的法律规定，对于出租人不顾承租人的优先购买权，将租赁房屋转让给第三人的行为是被定性为侵权行为的，因此，承租人向出租人主张的应当是侵权责任，而非合同违约责任。
而本案例中，承租人可能因为对法律关于优先购买权的变革不了解，从而错误地适用了1988年《民通意见》认定房屋买卖合同无效的法律规定，主张本案的房屋买卖合同无效，该诉求属于合同之诉。而根据《租赁合同司法解释》的规定，该诉求不符合法律规定，故法院判其败诉。
实际上涉案事件本是出租人有过错在先，最后却因承租人自己寻错诉讼思路而导致承租人败诉，实在是承租人法律研究不透彻，缺乏专业法律指导的结果。
【实务研究】
一、如何判定“出卖房屋”这个时间节点?
《民通意见》规定出租人应当在“出卖房屋”前三个月通知承租人，《合同法》规定出租人应当在“出卖”之前的合理期限内通知通知承租人，由此可见，出租人通知承租人有权优先购买承租房屋的时间段是在出租人“出卖承租房屋”之前。那么问题来了，出租人“出卖承租房屋”的时间如何判定?是出卖人与第三人达成转让的一致意见之时，还是房产证登记在第三人名下之时呢?
目前并没有法律明确“出卖承租房屋”的时间的具体判断标准，但笔者结合物权买卖的日常流程，以及对大量司法案例的研究认为，“出卖承租房屋”的时间应当是出卖人与第三人达成转让的一致意思表示之时，具体而言，应当是出租人与第三人签订书面房屋转让合同之时。
首先，为何不是承租房屋的产权证登记到第三人名下之时?根据《租赁合同司法解释》第二十四条规定：“有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”由此可见，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前。若第三人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人不得再行使主张行使优先购买权。因此，若“出卖承租房屋”的时间以房产证登记在第三人名下为认定标准，则与法律规定相冲突，缺乏法律和法理依据。
其次，为何要强调“出卖房屋”的时间是指出卖人与第三人签订书面转让合同之时?该结论的逻辑在于：出租人要提前通知承租人优先购买，也就意味着承租房屋的转让条件已经明确且固定，包括转让款项、支付期限、支付方式等，而转让条件又是何时确定的呢?由于交易具有不确定性，因此即便出租人与第三人一直处于谈判当中，一般也难以准确预测何时能够完全确定转让条件。而如果出租人与第三人只是通过口头形式确定了转让的条件，则无论是对出租人还是承租人而言，举证该事件的发生都具有非常大的难度。因此从证据的角度来看，最好是有书面证据能够证明双方已经确定了转让的条件，于是出租人与第三人的书面转让合同就成为了很有效的证据，而且书面的房屋转让合同也更能体现出租人“出卖承租房屋”的意思表示和实际行动。因此，司法审判实践中，往往都是认定出租人与第三人签订书面房屋买卖合同之日为出租人出卖房屋之日，并从该日期起倒推一定的合理期限，作为出租人应当提前通知承租人的期限。
接下来这里还会牵涉到另外的一个问题：既然出租人和第三人需要提前通知承租人，但出租人和第三人又不能未卜先知地准确预测双方何时签订书面转让合同，那么出租人要如何把握提前通知承租人的期限呢?
笔者认为，出租人可以在与第三人谈妥承租房屋的转让条件（包括转让价款、支付期限、支付方式等）后，与第三人约定一段时间后再签订书面转让合同，该期间就是出租人根据市场情况、承租人情况等因素确定的一段“合理期限”。出租人必须在此合理期限内书面通知承租人，同时告知已经确定的转让条件，以此来避免未在出卖房屋合理期限内通知承租人的法律风险。为了防止第三人到期后不与出租人签订书面转让合同，出租人还可以要求第三人先支付一部分的定金，并书面约定逾期不签订书面合同的违约责任。
二、何为行使优先购买权的“合理期限”?
关于优先购买权的行使期限，通过对比《民通意见》以及《租赁合同司法解释》可知，《民通意见》规定优先购买权需在三个月内行使。而在实践过程中，司法界和理论界普遍认为三个月的期限太长，不太利于法律关系的稳定和第三人利益的保护，因此《租赁合同司法解释》采取了弹性条款，即规定出租人应在“合理期限”内通知承租人。
那么如何判断“合理期限”?笔者认为，合理期限不是一成不变的，而是弹性的，可调的，更多地取决于审判人员的自由裁量权。因此审判人员在裁量时，需综合考虑房屋转让价款的高低、交易习惯、承租人的能力、出租人出卖房屋的紧迫性等因素，最终在个案中认定“合理期限”。
三、出租人未按照合同约定期限通知承租人，是否必然承担违约责任?
本案中双方已经约定了三个月的提前通知期，但出租人只是提前了15天通知承租人，法院认定双方的租赁合同合法有效，对双方均具约束力，出租人仅提前15天通知的行为不符合合同约定。
这里就引申出了另一个问题，即如果合同约定的期限远远长于“合理期限”，出租人是否还需按照合同约定提前通知?如果出租人没有按照约定提前通知，是否需要承担违约责任?
笔者认为，“有约定从约定”是当事人意思自治基本原则在民事活动中的体现，但约定的期限不应超过“合理期限”，若超过“合理期限”，则就应以“合理期限”为限。所以在有约定的情况下，出租人仍然应当按照约定期限履行提前通知的义务，但是如果约定的期限明显超过“合理期限”，例如双方约定出租人必须提前一年告知承租人房屋转让的事宜，则该期限就给出租人增加了不合理的义务，明显不符合常理，也不利于法律关系的稳定。因此，当约定期限比较长的情况下，如果双方实际发生了诉讼纠纷，审判人员应当根据涉租房屋的情况、出租人承租人各自的经济情况、市场因素等实际情况自由裁量“合理期限”。如果审查出租人在该“合理期限”内提前通知了承租人，则应当认定出租人已经履行了提前通知的义务了，无需承担违约责任，相反，则应当承担违约责任。
四、主张侵权赔偿责任是否要以提起优先购买权之诉为前置程序?
《租赁合同司法解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可直接起诉行使优先购买权，但实践中并不是所有承租人要求行使优先购买权的主张均会得到法院支持。此时，那些没有得到法院支持的承租人就必须转而主张出租人侵犯其优先购买权，要求出租人给予损害赔偿，该主张是具有法律依据的，应当得到法院的支持。但这是否意味着承租人主张的侵权赔偿责任必须要以承租人主张行使优先购买权为前置程序呢?换句话说，承租人是否必须先后提起两次诉讼呢?
笔者认为其实不然。原因在于，在优先购买权诉讼中，承租人胜诉的一个关键事实在于第三人是否为善意第三人。如果第三人是善意的，则承租人的优先购买权很难得到支持，反之，则可以得到支持。但如何判断第三人是否为善意第三人，需要承租人对此进行举证，即证明第三人明知其购买的房屋存在租赁合同关系，或承租人并未放弃优先购买权，第三人却仍然坚持购买的事实。而该举证责任对于承租人而是言是很难承担的，承租人几乎无法取得有效证据。而当承租人无法取得有效证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的优先购买权诉讼，无疑对承租人不公，不仅大大增加了当事人的诉讼成本，还造成了司法资源的浪费。
因此，笔者认为，不应将主张行使优先购买权的诉讼作为主张侵权损失赔偿责任的前置诉讼程序。如遇承租人直接起诉主张损失赔偿责任的，法院应当首先追加买受人为第三人，在庭审中直接查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，则承租人主张有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，法院即可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人侵权赔偿责任的诉求。如果查明买受人为恶意，则法院应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其放弃行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。
五、何为优先购买权的“同等条件”?
优先购买权的行使条件之一是“同等条件”，但法律并没有明文规定“同等条件”具体是指哪些维度，理论界对于“同等条件”的内容也都认识不一。结合房产买卖的市场活动规律，“同等条件”一般是指承租人与其他购买人在买卖条件上的等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。但是否意味着价格、期限和方式必须完全相同呢?
笔者认为其实不然。法律规定“同等条件”的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而保护出租人的利益不致受到损害，而出租人的最大利益就体现在房屋转让价格上面。因此，理论界多认为同等条件只是相对的，即“相对”重点地考虑价格条件是否相同，其次再适当考虑其他交易条件。
如果在价格条件和支付方式相同的情况下，其他交易条件是否需要完全相同，就要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件已经成就。
提醒读者注意的是，前述对于“同等条件”的界定，目前也只是存在于理论界，司法审判实践中还未出现明显判例，仍然适用的是“绝对”等同的“同等条件”原则。
【操作指引】
一、把握优先购买权的行使时间，产权变更前主张
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”由此可见，优先购买权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。因此承租人应当在买受人办理所有权登记手续之前主张优先购买权。
那么承租人如何知晓买受人是否办理所有权登记手续?实践中，承租人可到涉租房屋所在地区的房管部门查询涉租房屋的产权情况，如果查询到已经更换所有权名称，则就意味着承租人的优先购买权已丧失了。
二、备案租赁合同，以对抗第三人
理论上而言，优先购买权具有对抗第三人的效力。如果优先购买权不具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，优先购买权完全被架空，因此优先购买权必须具有对抗第三人的效力。但对抗第三人的效力的界限如何认定?
理论界有观点认为：优先购买权是否具有对抗第三人的物权效力，取决于其是否进行了租赁备案登记或公示程序，如果承租人的优先购买权未登记公示的，则不能对抗第三人。该观点在（2014）威民四终字第69号陈县清与林玉霞等房屋租赁合同纠纷上诉一案中有所体现：“……且涉案租赁合同没有在房管部门办理相关的登记备案手续，陈县清（承租人）的优先购买权不具有对抗第三人的效力。”
因此，笔者建议双方尤其是承租人要对租赁合同进行备案，以维护自己的优先购买权。