14.小区业主将居住用房转变为经营用房需要他人许可吗？

典型案例

被告陈某系某小区甲房业主，原告沈某为甲房楼下乙房的业主，宁某为隔壁丙房的业主。2012年3月，被告陈某将甲房出租给被告李某，并签订房屋租赁合同，约定被告李某将该房用于居家。被告李某在未经有利害关系业主同意的情况下，擅自将甲房用于餐饮经营。经营餐饮所产生的油烟、噪音影响两原告的生活安宁。食客的来往给两原告的生活和小区安全带来隐患。2012年6月，沈某、宁某牵头发起小区业主签名，征集意见，要求停止甲房的餐饮经营行为，被李某拒绝，遂起诉至法院。法院认为，被告李某未经有利害关系的业主同意，擅自将甲房改变为经营性用房，应承担排除妨害、消除危险、恢复原状的责任。被告陈某作为甲房的业主，应当合法行使物权。出租房屋时，陈某虽与李某约定房屋用途为住家，已尽到合理义务，但被告李某擅自改变房屋用途的行为，仍然与陈某的出租行为紧密相关，因此，被告陈某也应承担相应的责任。

律师说法

权利行使并不是没有边界的，权利人不能侵害他人权益扩大自身利益。小区业主对自家房屋进行改造，必须在不影响其他业主的条件下进行。本案中，被告未经利害关系人允许将涉案房屋的用途改为经营用房，实际上已经损害了原告的合法权益，也对其他业主造成了潜在的危险。

法律依据

《物权法》

第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。