5.5　假设开发法

5.5.1　运用假设开发法估价应按下列步骤进行:

1　调查待开发房地产的基本情况;

2　选择最佳的开发利用方式;

3　估计开发建设期;

4　预测开发完成后的房地产价值;

5　估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;

6　进行具体计算。

5.5.2　假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态，包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式，包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。

5.5.3　运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

5.5.4　预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

5.5.5　开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

5.5.6　运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。