3.买了夫妻共有的房子过不了户，买房不成又赔了“定金”

案例背景

朱某是某省乙市人，大学毕业后来到甲市工作生活。刚开始时朱某住在单位提供的集体宿舍内，但朱某觉得和别人住一间屋子非常不方便，他就在单位附近租了一套一室一厅的房屋。两年后，朱某小有积蓄，他觉得与其租房住，每月交租金，不如直接买一套房子，先交房子的首付，然后自己每月还贷款。朱某把自己的想法告诉了他的父母，他的父母也同意他在甲市购房，而且表示会出钱帮助朱某购房，不用贷款了，到时直接一次性付款就行了。

朱某开始在各个新建的楼盘看房，他了解到期房大概在6000元一平方米，现房在8000元一平方米，如果买期房至少要等一年才能交房，而现房又太贵了。朱某就想看看近两年新建的房屋有没有出售的，这样的房屋既不会太旧也不会太贵，于是，他利用休息时间四处看房，终于找到了一套心仪的房子。

朱某联系了房屋的房主李某，经李某介绍该房屋是他和妻子婚后购买的，房产证、土地证登记在夫妻双方名下，李某与妻子经法院判决准予离婚，但是就共同财产还未进行处理。李某表示自己的前妻一家人已经移民国外，他已经和前妻商量好了，等自己将房产出售后，就把房款的一半给自己的前妻。李某向朱某出示了前妻的授权委托书，并将房产证、土地证交给朱某查验。朱某回去后仔细考虑了一下，觉得到时房子的所有证件全部给了自己，自己就可以拿着这些证件去办过户手续。于是朱某就又联系了李某，表示自己想要购房的想法，李某表示如果想买可以先交1000元定金，这样他就不再找其他买主了。朱某当即给了李某1000元定金，李某为朱某出具了收条一张，内容如下：“今收到朱某给付的购房定金1000元，如朱某不购此房，定金不予退还。”随后朱某就回去准备购房款了。朱某工作时外出办事正好到行政业务办理大厅，他就在国土部门的窗口询问了办理过户的事宜，该部门工作人员告诉他，夫妻财产必须双方到场才能办理过户手续，否则无法办理。朱某了解后就决定不购买李某的房屋了。可是李某得知后，认为不是自己不卖给朱某，是朱某自己违约，因此，定金就不能退给朱某了。这时的朱某别提有多后悔了，就是因为自己不懂法，不知道共有财产出卖时必须共有人都同意，更不知道需要办理手续时还必须共有人共同协助办理，草率打下定金条，不仅没能买到房子，还白白损失掉了定金。

律师分析

夫妻之间最大的财产一般就是房产，根据我国《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，如果无法协商就由人民法院照顾子女和女方权益的原则判决。但是在很多情况下，夫妻协议离婚，但就共同财产未作出明确处理，也有的人民法院只判决离婚，夫妻财产另案解决，所以在这种情况下，虽然夫妻已经离婚，但财产仍属于二人共有，一人是无法对该财产作出任何处置行为的。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，权属有争议的房地产，不得转让。这既是出于保护财产共有人的利益，也是对善意第三人的保护。

本案中李某虽然与前妻经过法院判决离婚，但对夫妻共有财产并没有作出分割，该房产仍属于李某与其前妻所有，朱某购买其房屋，没有李某前妻到场，李某也是无法办理过户手续的。朱某向李某给付了1000元定金，根据《合同法》第一百十五条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。朱某向李某表示不再购买该房屋，属于此种情况，因此定金是不可退的。朱某不懂法不知法，才造成自己不仅没有买成房屋，还白白损失1000元钱。

温馨提示

购买夫妻共有房屋，夫妻双方必须都到场签订《房屋买卖合同》，并同时到相关部门协助买方办理过户手续。如果购买离婚夫妻共有房产的，就要求对方出具法院判决书、离婚协议书，或是直接要求卖方先将房产分割过户到夫妻一方的名下后再签订《房屋买卖协议》。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条 下列房地产，不得转让：

……

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

……

《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。