第一章　房屋交易与产权登记

1.以为签订了房屋买卖合同，房子就归自己了，未过户惹麻烦

案例背景

张先生与妻子李女士结婚后一直居住在单位的福利房内，因该房屋面积狭小，仅有38平方米，张先生一直想另购一处大平方米房屋用于居住。张先生攒了足够的购房款后，就开始四处看新开发的楼盘，但他发现新房基本都是高层楼房。张先生曾因为电梯事故被关在电梯内一个多小时，因此对高层电梯很敏感，但是如果购买高层中的低层，又会影响房屋采光。后张先生就与李女士商量，最后二人一致决定购买多层（4—7层的楼房）二手房。张先生先到房产中介公司咨询，得知事成后还得支付大笔中介费，他觉得与其给中介公司中介费，不如自己打听二手房出售信息。于是，张先生就开始在心仪的小区打听有没有待出售的二手房，张先生与李女士对所有收集上来的房屋信息进行汇总，最终选定了花园小区的房屋。张先生就与房主吴先生联系，表达了自己的购房意愿，并与吴先生约定了看房日期。

张先生与李女士看了吴先生的房屋后，对房屋的格局、地理位置都非常满意，遂与吴先生商量购房事宜，两家经过多次商量约定：张先生与李女士以28万元的价格购买吴先生的房屋，房款一次性缴清，吴先生在收到房款后交付房屋的钥匙和相关的权属证明（证书显示房屋登记的所有人为吴先生一人）。2013年9月25日，双方签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，张先生通过银行转账形式向吴先生给付了28万元购房款。吴先生为张先生出具了收条，并将房屋的所有权证及土地证交付给了张先生。随后张先生对该房屋进行简单装修就搬入该房屋中，李女士一直催促张先生找吴先生办理房屋过户手续，但张先生觉得双方已经签订了购房合同，所有证照均在自己手中，过不过户都无所谓，反正房子都已经是自己的了，于是并没有找吴先生办理过户手续。

一年后，张先生所居住的这套房子突然被法院查封。这可急坏了张先生，他不明白自己早已经买下了这套房子，而且自己从来也没有惹过官司，怎么就会被法院查封了房子呢？张先生经过询问得知是吴先生欠他人债务，债权人将吴先生诉至法院，还对吴先生名下的房产申请了诉前保全。张先生这才知道，房子必须过户了才是自己的，他现在是后悔莫及，如果早办了过户手续，就不会被法院查封了。

律师分析

不动产登记是《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门（一般为房产、国土部门）将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记主要包括住宅房屋、商用房产、土地等。我国《物权法》第九条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这就是说，原则上不动产物权以登记作为其法定公示手段，登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效条件，即只有进行登记的不动产才会在法律意义上得到承认和保护。

尽管《物权法》第十五条规定房屋买卖合同的效力是不受登记的影响的，只要合同没有违背双方的真实意思表示，不属于撤销、无效的情形的，那么买卖合同自成立时生效。但是即便合同生效，不动产没有进行登记，也不能进行物权的变更。也就是说，虽然不动产买卖合同合法有效，但是如果没有及时办理不动产登记，该不动产的所有权仍没有发生变更。

本案中，张先生与吴先生签订了房屋买卖合同，双方按照合同的约定交付了购房款，并完成了房屋的交付，合同已经生效且已实际履行。但是张先生没有办理房屋过户手续，他并没有该房屋的所有权，也就是说房子还是属于吴先生所有。张先生如果知法懂法，在合同生效后，就要求吴先生协助办理过户手续，进行不动产的变更登记，将房屋过户到张先生和李女士的名下，那么房屋就不会被法院查封了。

温馨提示

房屋买卖必须进行不动产变更登记（过户手续），只有经过登记公示的不动产才能受到法律的保护。实践中还有很多国有土地使用证、房屋所有权证未下发就出卖的房屋，那么就要在合同中约定卖方要在可以办理产权变更登记手续时无条件协助买方办理过户手续。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。