15.以即将拆迁的房屋做抵押，债权人不知权益受损仍借钱

案例背景

高生白手起家创建了一家互联网公司，凭借着高生讲义气的性格，他结交了许多好友，在这些好友的帮助下，高生在互联网行业越做越好，赚了不少钱。高生内心善良，懂得感恩，帮助过自己的朋友遇到困难时他总会倾囊相助。李超也是高生的好友之一，曾经在高生的公司需要钱的时候，借给高生数十万元，之后高生全数返还，并给予了李超高额利息以示感谢。

李超经营一家服装公司，但因为其生产销售的服装质量总是存在问题，逐渐被市场淘汰，经营数年都在亏损，无奈之下公司宣告破产，李超赔得一无所有。但李超心里不甘，还想着重新来过，迫于没有资本，便向银行申请了贷款，然而银行审查时看到李超的许多信用卡都有长期不还款的记录，并考虑到李超公司破产的情况，决定不予发放贷款。无奈之下，李超找到了高生，希望高生能够借给自己100万，好让自己重新投入服装行业。高生考虑了一下，答应了李超的请求。一是出于李超几年前能够借给自己钱，此时自己不能无情无义地拒绝；二是李超正处于人生的低谷，需要有人扶他一把；三是李超答应将自己的房子抵押给高生，虽然这套房子已经公告列入了拆迁范围，但高生认为即使拆迁了也会有拆迁补偿的，自己的权益肯定能够得到保障。于是，高生就听从了李超的建议，同意李超用房子做抵押借款100万元。第二天两人就签订了抵押协议，高生当场将100万元转账到李超的账户。

两年后，李超创办的新公司再次倒闭，李超无力还款。此时经济形势普遍紧张，高生的公司也只能勉强支撑，家庭经济面临着一些困难。高生想到了用李超抵押给自己的房屋来挽救家庭和公司的困境。然而，李超此时已经一无所有，包括拆迁款也早已赔得一干二净，这意味着高生借出的100万元此时一分钱都拿不回来。然而，高生非常不解，自己借给李超100万元时，明明用房屋做了抵押的，为什么自己没能够得到优先受偿，这抵押究竟有没有效力？拆迁补偿款究竟应不应该有自己的份额呢？自己又该如何维权讨要借款呢？

因为此事，高生的妻子总是埋怨高生，公司也举步维艰，高生想死的心都有了，可自己又什么也不懂，只能怪自己当时草率借钱，结果陷入如此困境中，难以脱身。事业家庭同时亮起了红灯，高生常常十分自责，有时靠喝酒来排解烦恼。此时此刻的高生在外人眼中已经从当初的阳光帅气的大老板沦落为颓废狼狈的老男人。那么，以面临拆迁的房屋设定抵押，自己的权益就得不到保障吗？

律师分析

本案是有关拆迁房屋抵押的效力问题。根据我国《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。因此，上述案例中李超向高生抵押的房产不符合法律规定，抵押权设定不成立，因此，高生也就无权以此来享受抵押债权优先受偿的权利。

法律之所以如此规定，目的是为了保障债权人的合法权益。一旦房屋拆迁后原本设立的抵押权就形同虚设，抵押人可以不受控制地使用抵押物即房屋的拆迁款，从而使得债权人的利益得不到保障，因此我国法律不允许列入拆迁范围内的房屋设立抵押。上述案例中的高生就是债权人，李超向高生借款100万元，并以自己的房屋设定抵押，保证向高生偿还100万元，如果自己无法偿还则以房屋拍卖后的价格对高生优先偿还借款。房屋设定抵押后需要进行登记，抵押登记后，房屋就无法买卖，这就可以保障高生能够确定地获得赔偿。但是，如果这间房屋是列入拆迁范围的，房屋虽然没有买卖，但拆迁后房屋已经不复存在，高生的抵押权就得不到保证。因此，李超将列入拆迁范围的房屋抵押给高生并没有意义，无法保证高生的借款得到偿还。而高生并不清楚该法律规定，一方面接受了李超将拆迁房屋抵押给自己，另一方面没有及时办理抵押登记，这也是最终导致自己借出的款项得不到偿还的原因。

此外，已经设立抵押的房屋被列入拆迁范围内的，抵押人应当书面通知抵押权人，抵押双方可以重新设立其他的抵押，或者依法清理债务，这属于抵押权人的权利，否则可以向人民法院起诉。

温馨提示

许多人认为即将拆迁的房屋最终都会得到相应的补偿，设定抵押后完全可以对债务进行清偿，然而大家不知道的是，已经列入拆迁范围的房屋不能够再设定抵押。就像上述案例中的高生，即使签订了抵押合同，拆迁的补偿款还是在自己不知情的情况下就被李超取走使用，并没有对自身权益起到保障作用。因此，对于抵押的法律规定一定要知晓，否则稍加不慎便损失巨大。

法律依据

《城市房地产抵押管理办法》

第八条 下列房地产不得设定抵押：

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（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

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