第二章　房屋租赁与抵押

14.租房期限30年，盲目界定年限又有何用

案例背景

程某夫妻二人共同居住的房子面临拆迁，两人商量后决定再买一套房子。一番周折之后终于买好房子，房子装修好之后两人就迫不及待地搬了进去。之前居住的房子在跟拆迁办商量赔偿问题时，拆迁办说拆迁补偿可以选择现金或者一套相等面积的房子。程某认为目前房价涨得很快，房子能够保值甚至增值，就选择了一套面积相似位置较好的房屋作为拆迁补偿。没过多久，房子就拆掉了，而程某也很快就拿到了回迁房的钥匙。但是，程某觉得自己目前还用不到这套房子，就想把房子租出去，于是就在网上挂出了房屋出租的信息。

盛某研究生毕业之后找到了一份很好的工作，收入高，福利待遇好，生活过得很是滋润。起初，盛某住在单位宿舍，与两名同事同住一屋，但时间久了感觉宿舍生活不是特别方便，尤其是个人爱好和习惯不同，互相之间会产生影响。因此，盛某便有了搬出去自己住的念头，买房或者租房就成为了必然的选择。然而盛某个性极强，想法与众不同，尤其在买房的问题上，不屑于做房奴，不想不断地还债，同时也不想让父母辛苦帮自己买房，于是内心决定租房，最好是一生都租房居住。

盛某通过网上的信息找到了程某，表明想要租下程某的房子，并且说明要租30年，打算等到自己五六十岁就去养老院安度晚年，这段时间就租住程某的房屋。程某对于这个小伙子也很有好感，非常喜欢盛某的性格，心想自己的房子反正是空着，不如长期租给小伙子盛某，每月都有租金收入，还省去了以后发信息找租客的麻烦。两人一拍即合，由盛某拟了一份租房协议，各种事项都写清，并约定了30年租赁期限，二人签订了30年的房屋租赁合同。然而，就在合同签完之后没有几天，盛某与同事说起此事很是得意。同事听了却疑惑地说，租房合同最长期限不是只有20年吗？盛某很是惊讶，但却无处求证。那么，盛某签的这个租期为30年的租房合同是否有效呢？

律师分析

本案是关于租赁合同期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此，上述案例中盛某与程某签订的30年的房屋租赁合同有效期限只有20年，超出20年的部分无效。

合同法之所以做出20年限制的规定，是出于保护租赁双方当事人权利的意图。租赁的法律意义在于转让租赁物的使用权，出租人获取收益，承租人缴纳租金。一方面，承租人租赁的出发点在于临时使用租赁物，而非长久占有，租期过长不利于保护承租人及时退租的权利。另一方面，出租人出租的目的在于取得租金，而随着时间变化，租赁物的市场租赁价格会有变化，尤其是房屋租赁价格日新月异。因此，法律有必要对租赁期限进行限制，以保护当事人权利。

虽然法律规定租赁合同的期限不能超过20年，但这并不意味着我们不能长期出租或者承租租赁物。意思自治是我国民法的原则，当事人对于自己的民事权利有权自行支配，实际上租赁物品可以超过20年，但必须在20年期限届满时重新签订一份租赁合同。租赁合同20年的期限是对当事人权利的保障，而并非限制。如果双方当事人都愿意继续租赁，可以继续签订合同进行租赁。案例中的盛某想要长期租用程某的房屋并非不合法，只是签订30年期限的租赁合同部分无效，盛某可以在20年期满后与程某再次签订10年的租赁合同，以达到租房30年的目的。

温馨提示

房屋租赁合同期限具有20年的限制，是为了保证租赁双方的利益。现实中，人们往往对于法律并不熟悉，签订书面合同也并不是经常发生的事情，因此对于合同法的规定不太了解，签订合同时对于租赁期限限制和书面格式等会产生一些问题，这就要求我们对法律知识进行学习，以规范合同的订立行为，保障自身的合法利益。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。