12.因不知哪些情形下登记机构不予办理登记，最终无法登记白忙一场

案例背景

老孙家所在的地区有许多的铁矿，其年轻时就跟随父亲一起开矿，并且因此成为了当地有名的暴发户。老孙有两个儿子，大儿子从小学习成绩优异，大学毕业以后就留在了大学所在的城市发展，老孙为其在该城市举办了婚礼，并给儿子买了一套楼房。小儿子从小就爱玩，高中毕业以后未能考上大学，因此一直跟着老孙开矿，老孙也决定让小儿子留在身边，子承父业。眼看就到了小儿子谈婚论嫁的年纪，老孙决定给小儿子新建一个三层的楼房，用来给小儿子结婚。

于是，老孙就按照儿子的想法，新建了一栋三层楼房。在建完房子以后，老孙的房屋就和小儿子一起到了当地的不动产登记机构进行房屋登记。在登记时，登记机构要求其出示建设规划许可证，老孙出示以后，登记机构工作人员称老孙的房屋属于违章建房，因为建设工程规划许可证上记载的房屋层数为二层，而老孙建的是三层楼，并拒绝为老孙办理登记手续。老孙这下慌了神，自己竟然不知道必须按照规划许可的要求建房，这下好了，辛辛苦苦建的房子却不能登记，都是因为自己不懂法造成的。

律师分析

本案是关于不动产登记机构在哪些情形下不给办理登记的问题。我国《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”本案中，老孙的建设工程规划许可证上记载的是建二层楼房，而老孙实际上是建的三层楼房，其未按照规划许可的面积建造，所以该房屋在申请登记时，根据上述法律的规定，登记机构将不会为其办理不动产登记。

同时，我国《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”在本案中，老孙未按照规划许可的楼层建房，系违章建房，根据上述法律规定，登记机构也确实应该不予登记。可是，老孙因为不懂法，不知道哪些情形下不予登记，最终自己辛苦建的房子却无法登记办理权属证明，实在不应该。

温馨提示

在此要提醒大家，在建造房屋时，一定要按照规划许可的面积等内容进行建造，否则在申请登记时，登记机构将不予登记。除此之外，还有多种情况会导致登记机构不予登记，例如存在权属争议、违反法律规定等。所以大家在申请登记以前，一定要将法律功课做足，否则，最后利益受损的终是自己。

法律依据

《房屋登记办法》

第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

《不动产登记暂行条例》

第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。