8.登记机构原因造成房子被错误转让，所有权人不懂法不知如何维权

案例背景

2013年4月，张晨在曙光小区购买了一套住宅楼，打算以此作为自己的婚房。张晨家境较差，手上没有足够的钱购买新房子，所以其购买的曙光小区的房子为二手房。即使是二手房，该购房款也是张晨用自己毕业以后多年的工作积蓄以及父母四处借来的钱所购买，因此，张晨非常珍惜这套房子。张晨购置完房屋以后，依法办理了不动产登记手续，并及时对自己的房子重新进行了装修。2014年8月，张晨搬进该房子居住。

2015年3月，一个自称房主的邓某来向张晨收房租，称张晨该交下一年的房租了。张晨称这是自己的房子，并询问房主是否搞错了。房主遂将自己的房产证拿了出来，以证明自己是真正的房主。后来查明，来收房租的人确实是房子的房主邓某。而张晨在购买房子时是从小赵手上购得，小赵是邓某的租客，小赵曾经向邓某索要过房产证明，并进行了复印。后来，小赵又制作了一个证明自己是邓某的假的身份证明，并与张晨办理了房屋过户手续。邓某得知后特别生气，可是却怎么也联系不上小赵。于是找到了不动产登记机构，称由于登记机构的错误给自己带来了巨大的损失，并要求其对自己的损失进行赔偿。登记机构却称小赵的证件真假无从知晓，他们只是进行一个形式审查，没有实质审查的义务，因此拒绝赔偿邓某。邓某本想着将自己闲置的房屋出租出去赚一份房租，没想到却因此丢了自己的房屋。几次找张晨要房租，张晨却拿着房产证据理力争；找小赵讨个说法吧，却怎么也联系不上他；找到房产登记机构，房产登记机构的理由自己也无话辩驳。邓某非常苦恼，自己不懂法，也不知该如何维权。

律师分析

本案是关于登记机构登记错误后的赔偿问题。首先根据《物权法》第一百零六条的规定可知，张晨在受让房屋时属于善意取得，并且已经依法办理了房屋产权过户手续，所以其已经取得了该房屋的所有权。邓某不能再向张晨索要房子，而应该向无处分权人即小赵要求赔偿自己的损失。那么，登记机构对邓某的损失是否要承担赔偿责任呢？根据《不动产登记暂行条例》第二十九条的规定可知，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。本案中，不动产登记机构登记错误的原因是其对小赵的虚假登记材料及身份证明未能及时发现，即登记机构未尽到审核登记材料的义务，所以，其本身是存在过错的，应该按照《物权法》的规定对邓某进行赔偿。《物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。据此可知，提供虚假材料的当事人小赵和登记机构对邓某都负有赔偿责任。因此，在邓某找到登记机构时，其不应该推卸责任，而是应当对邓先生的损失积极进行赔偿。当然，登记机构赔偿以后有权对小赵进行追偿。在登记机构拒绝邓先生的赔偿请求以后，邓先生则可以通过法律的途径将登记机构和小赵告上法庭以维护自己的权益。但是由于邓先生不懂法，只得干着急。

温馨提示

买房子对许多人来说是一件大事，一定要拥有良好的法律意识。在此要提醒各位需要购置房屋的消费者，尤其是在购买二手房子时，在购买之前，一定要仔细审查房子的所有权归属，在进行登记之前要认真进行相关资料的核实。如果遇到登记错误的情况，要及时到登记机构进行维权。

法律依据

《不动产登记暂行条例》

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

《中华人民共和国物权法》

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

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