6.自己购买的商品房被一房二卖，不知自己尚未取得房屋所有权，傻傻等待却不去维权

案例背景

宋某和妻子邢某因为工作关系，从河南迁至河北A市。刚到A市时二人居住在单位宿舍内，但时间一长，宋某觉得和其他同事一起住非常不方便，就通过房产中介租了一套两室一厅的房屋。宋某在A市工作了4年，后他通过多方了解得知自己无法被调回河南老家工作，就与妻子邢某商量在A市购买一套房屋，以后就在这里安家落户了。邢某考虑到孩子已经两岁了，总是租房居住也不是办法，遂同意了在A市购房。

二人四处看房，最后选中了A市高新区在建的高档商品房美景小区的房屋，当时导购员告诉宋某夫妻二人该房在2015年10月1日交房，宋某考虑到儿子那时正好上幼儿园，就决定购买此房。2014年3月5日，宋某夫妻二人到房产销售处签订了《预售房买卖合同》，并缴纳了购房款的30％作为首付，房地产开发公司为宋某夫妇出具了购房发票。导购员告诉宋某夫妇会及时为他们办理银行贷款手续，1个月左右就会通知二人办理相关手续。宋某夫妇遂回去等待通知，但是两个月过去了，也没有接到导购员的电话，于是，宋某就到销售处询问事情的进展。当宋某找到导购员时，导购员正在接待客户，宋某在旁边听着二人的谈话内容，得知该购房者已经缴纳了全额的购房款，但是房地产公司还未进行备案。宋某听到二人说的房屋号码时，一下子就震惊了，该名购房者与宋某买的是同一套房屋，而且对方要比宋某先办理购房手续。宋某当即向导购员询问情况，该名购房者听到此消息也大为震惊，遂气愤地与导购员核实情况。导购员表示会立即让公司查询这件事情，拿出适当的解决方案。宋某回家后将此事告诉妻子，妻子邢某觉得此处房屋为学区房，该处的幼儿园、小学都是该市最好的，而且如果放弃了房产顶多就是退给已交付的房款，所以无论如何也不能放弃该房产。宋某觉得妻子说得有道理，同时他认为自己购买的房屋，已经缴纳了首付房款，并签订了购房合同，所以，房地产公司必须把房子交给自己。于是，夫妻二人一起到房地产公司表达了自己只要该房产的意愿，然后就回家等待房地产开发公司为自己办理贷款事宜。然而，一年多过去了，宋某二人还是没有等到房地产公司的通知，交房期限已经到了，宋某没能得到该房屋，他的儿子也没办法按照预期那样进入最好的幼儿园学习了。

律师分析

《物权法》第十五条规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。“登记原则”是不动产物权变动的最基本原则，但是在商品房期房交易过程中，由于行政登记的滞后性，新建房产的登记往往都在交房后才会办理，因此，经常会出现期房一房多卖现象，对于这种情况，一般按照以下原则处理：（1）已经办理商品房过户登记手续的优先；（2）未办理商品房产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人优先享有所有权；（3）均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的人为房屋所有权人；（4）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人享有房屋所有权；（5）如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。没有取得房屋所有权的一方可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向开发商主张赔偿，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本案中，宋某购买的房屋属于一房二卖，两方购房者都没有办理预售房登记，宋某交付的是部分房款，另一购房者是全款，如双方都要求开发商交付房产，那么一般情况下是由另一购房者享有房屋所有权的。此时，宋某可以要求与开发商解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果宋某知法懂法，在知道权益受损的情况下，及时要求解除合同，就会得到一定的经济赔偿，这样他们就可以及时另选一处房产，这样既没有经济损失，也能及时购房保证他的儿子能够选择合适的幼儿园，而不会造成现在既没得到房子，还耽误儿子上学的结果了。

温馨提示

在购买房产时，一定要查看房地产公司的相关审批手续，并到相关房产部门询问房产预售、备案情况。在与开发商签订合同后，要尽快让开发商在网上进行合同备案，随后及时到房地产管理部门申请预告登记。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。