二、物权

案例9：合同效力与物权效力是相互区分的——秦某一屋两卖权属争议案

【案情】秦某原有房屋一栋。2004年12月30日，秦某与好友李某签订合同，将该栋房屋卖给李某并交付使用，但一直未办理房屋产权过户登记手续。李某在该房屋居住2年后，因工作需要迁往别地，于是将房屋租给了秦某。2008年8月1日，秦某又将该房卖给冉某，并签订了《买卖房屋契约》，合同约定：双方不能违约，否则将由违约方承担违约金2000元。该契约签订后，冉某支付了全部房款，秦某也交付了房屋，但秦某迟迟不为冉某办理房屋产权证书，因此冉某起诉至法院，请求判令秦某继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。

法院经审理认为，秦某和李某、秦某和冉某的房屋买卖合同均有效，由于双方均未办理房屋产权过户登记，李某与秦某的合同签订、交付房屋以及支付价款的时间均在冉某之前，故争议房屋的所有权应属于李某，秦某有协助李某办理房屋产权过户的义务。由于秦某无法继续履行与冉某的合同义务，应承担相应的违约责任。

【评析】本案争议的焦点是两个房屋买卖合同的效力以及房屋所有权的归属。

（1）合同效力与物权效力是相互区分的。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同属于债权法律关系的范畴，其成立及生效应该依据合同法来判断。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

登记并不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，则不发生物权变动的效力，但合同仍然有效。房屋出卖人有义务按照合同约定办理变更登记，如果其拒绝履行登记义务，则应承担相应的违约责任。

（2）关于房屋所有权的归属问题。本案中的两份房屋买卖合同均为当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。由于李某和冉某均未办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力，秦某仍然为房屋所有权人。根据债权相对性原则，秦某与李某在先签订的房屋买卖合同并无排斥在后签订的秦某与冉某之间房屋买卖合同的效力。秦某有权自行决定将房屋过户给李某或冉某。法院判决房屋所有权属于李某是错误的。但是秦某选择将房屋过户给李某或冉某其中一人之后，应当对没有过户的另一人承担违约的责任。