016

房价上涨, 开发商“翻脸”

赢海市海鑫房地产有限公司 (以下简称海鑫房地产公司) 系海鑫桂园的开发商。海鑫桂园第三期于2014年开盘, 由于楼市低迷, 直到2015年还未清空。

李梅一家人目前住在7楼, 由于是老房子, 没有电梯, 李梅老公每次都抱怨, 拿个快递累成狗。李梅心里也一直想换一套新房, 可她陆续看了几个楼盘, 一直也没有看到合适的。

后李梅在邻居的带领下, 去看了海鑫桂园的样板房, 看完之后觉得户型、地理位置、价格之类的还是比较满意的。经销售介绍, 李梅了解到, 海鑫桂园的样板房6栋2101房也可以出售, 只比非样板间贵83000元。

2015年8月12日, 在海鑫桂园售楼部李梅与海鑫房地产公司的授权代表刘静签订了一份认购协议。认购协议中出卖人一栏为海鑫房地产公司, 买受人为李梅。合同落款处海鑫房地产公司并未盖章, 授权代表处由刘静签字。签订协议当天, 李梅即向海鑫房地产公司支付定金2万元, 海鑫房地产公司也出具了收据。

2015年10月, 海鑫桂园售楼部的一位销售人员通知李梅前往售楼部签约。2015年10月30日, 李梅前往海鑫桂园售楼部签订商品房预售合同。

在该商品房预售合同中, 双方约定, 因该套房屋属于海鑫桂园的样板间,销售期间需要用于对外展示和宣传, 双方同意于2016年8月11日前交付房屋;收到海鑫房地产公司书面通知后十五日内李梅须到海鑫桂园售楼处缴纳首付款, 并办理其他相关手续; 签订认购协议时所收取定金2万元在办理购房手续时转为首付款; 房屋总价款为172. 2万元, 面积134平方米; 因装修由海鑫房地产公司垫资, 合同签订后三日内装修款83000元由李梅直接支付给海鑫房地产公司; 海鑫房地产公司通知后十五日逾期不到者, 以上房屋海鑫房地产公司可另行出售, 不另行通知, 通知单自行作废, 李梅所付定金不予退还等。

同样, 此商品房预售合同出卖人一栏为海鑫房地产公司, 买受人为李梅。合同落款处海鑫房地产公司并未盖章, 授权代表处由刘静签字。

对于商品房预售合同落款处无海鑫房地产公司公章的问题, 刘静解释是因该房尚未交首付款, 合同暂没有编号, 故无法盖公司公章, 缴纳了首付款后海鑫房地产公司会加盖公章。且刘静也表示海鑫桂园的商品房预售合同上一般都是有其签名的。

对此事实, 介绍李梅买房的邻居也可以证实, 因为她本人也买了这个楼盘, 商品房预售合同上确实都是有刘静的签名。

2015年11月1 日, 李梅到海鑫桂园售楼处的财务部刷卡缴纳了装修款83000元, 财务部当场向李梅出具了收据。

2016年房价开始有上涨的势头。 2016年5月1日, 李梅前往海鑫桂园6栋2101房处, 发现该样板房已经关闭。

李梅立即前往售楼处询问, 被告知已经清盘, 所以样板间不对外开放了。李梅立即跟销售人员沟通, 要求履约, 但销售人员含糊其词。

几天后, 销售人员给李梅打电话表示, 由于海鑫房地产公司并未审批通过刘静已签字的这份商品房预售合同, 所以海鑫房地产公司没有义务履行这份商品房预售合同, 现海鑫房地产公司可以全额退款。李梅一听, 傻眼了。

后李梅诉至法院, 要求海鑫房地产公司履行商品房预售合同。海鑫房地产公司答辩称, 刘静是其员工, 但其并未授权刘静签订商品房预售合同, 现也不追认刘静的行为。

后法院判决海鑫房地产公司继续履约。

开发商须承担表见代理的法律后果

本风险事件中, 海鑫房地产公司辩称刘静虽为其单位工作人员, 但其并未授权刘静对外签订合同, 且海鑫房地产公司未在商品房预售合同上盖章追认,双方房屋买卖合同关系并未成立。海鑫房地产的这种认为显然是不符合法律规定的。

刘静的签字行为已经构成表见代理。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权, 但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为, 其行为的法律后果由被代理人承担的代理。

本风险事件中, 刘静在海鑫桂园的楼盘预售过程中, 一直作为授权代表在商品房预售合同上签字, 该事实从李梅邻居的商品房预售合同中可以看出。又李梅的认购协议、商品房预售合同皆是在海鑫桂园的售楼处签订的。且李梅向海鑫房地产公司缴纳了定金2万元、装修款83000元, 海鑫房地产公司皆出具了收据, 并未提出异议。

该系列事实表明, 李梅作为买受人, 有理由相信刘静有权代海鑫房地产公司签订商品房预售合同。虽然海鑫房地产公司抗辩表示并未盖章确认刘静的签约行为, 但李梅已尽到合理注意义务, 有理由认为刘静有代理权, 故而刘静的行为已经构成表见代理。

海鑫房地产公司作为被代理人, 应当承担刘静签约行为的法律后果。