1.7　二手房公积金申请条件及流程

房产销售人员经常会遇到客户咨询二手房公积金贷款问题。房产销售人员对这方面知识掌握得越熟练，就越能在客户面前表现出较高的专业水准，也就更容易获得客户的信任。另外，房产销售人员还需要协助客户办理公积金贷款购房流程，对公积金购房知识的掌握就显得越发重要了。

1.7.1　公积金贷款的条件限制

各城市关于公积金贷款的额度、条件等有不同的要求。一般来说，主要有如下几方面的限制条件：

（1）对缴存时间的要求

缴存时间是申请公积金贷款的一道重要门槛。大多数城市会要求申请人连续足额缴存6个月以上，且公积金账户处于缴存状态。也有规定连续缴存12个月(含)以上。中途断缴会影响申请公积金贷款。

以北京为例，其对于缴存时间的要求是：连续缴存住房公积金6个月（含）以上，且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；离退休人员，离退休前曾经缴存过住房公积金。

（2）对申请人资格的限制

各地公积金贷款政策中，对于购房者申请条件，提出了一些限制。有的地区比较宽松，比如中山市，2018年时相关政策规定，全国公积金均可在中山市申请公积金贷款，只要符合中山市购房条件即可。而有的地区则比较严格，比如，北京规定：申请公积金贷款的人须具有北京市购房资格；申请人名下无住房贷款记录且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款等。还有的地区会对异地购房等行为做出一定限制，比如西安自2019年5月13日起，在异地购房不能提取在西安缴存的公积金余额。

（3）对贷款额度的限制

各个城市对于公积金贷款额度都有限制，且存在一定的差异。比如，2018年，北京规定，夫妻和个人公积金贷款最高限额都是120万元；上海规定，个人公积金贷款额度最高为60万元，夫妻公积金贷款最高额度为100万元；深圳规定，个人公积金贷款额度为50万元，夫妻公积金贷款额度为90万元。当然，也不是所有申请人都能申请到最高贷款额度，公积金中心会根据申请公积金贷款人的收入、职业、缴存状况等情况来计算额度。

另外，关于公积金账户余额影响贷款额度的问题，各个城市之间也存在差异。比如，北京公积金账户余额是不影响公积金贷款额度的。而在广州，公积金账户余额则会影响公积金贷款额度。

（4）申请周期长，时间成本较高

申请人在申请公积金贷款时，流程上相对于商业贷款要复杂一些，且涉及多个部门，比如住房公积金中心、银行等。公积金贷款审贷周期，一般较快的情况下为一个月内，而比较慢的情况下，可能要等上好几个月。购买二手房的卖家由于多种因素的考虑，在有多种卖家可供选择的情况下，不确定性因素增加。

（5）申请组合贷并不便利

购房者因为公积金贷款额度的限制，可能会选择组合贷的方式。一套房子不能同时抵押给两家银行，因此，组合贷中商业贷款与公积金贷款要在同一家银行办理才可以。从卖家角度来说，很可能因为周期问题而拒绝买家。因此，如果购房者想申请组合贷，最好是提前和原房主商量好。

这里需要提醒销售人员的是，因为公积金贷款政策区域性较强，因此，有必要去本区域公积金中心了解相关的公积金贷款政策。如此一来，在应对客户时，才能帮客户了解到更为精准的公积金贷款政策。

1.7.2　公积金贷款的额度问题

公积金贷款有一定的额度限制，那么如何知道购房者用公积金贷款的额度限制呢？可以用还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额等条件来计算购房者贷款额度。由于各地区公积金政策不同，因此要具体问题具体分析。我们以西安市公积金贷款额度为例说明，自2019年5月13日起，西安市公积金贷款实施新政。关于贷款额度计算公式大致如下。

（1）申请人与配偶公积金账户之和大于2万元

这种情况下，贷款额度计算公式如图1-6所示。

在这个公式中，缴存时间系数的确定原则为：累计缴存时间大于等于36个月的，时间系数为1.2；累计缴存时间小于36个月的，时间系数为1。

（2）申请人与配偶缴存账户余额小于2万元

第一种情况：公积金账户余额合计小于5000元，贷款额度最高不超过20万元；

第二种情况：公积金账户余额大于等于5000元，小于1万元，贷款额度最高不超过25万元；

第三种情况：公积金账户余额大于等于1万元，小于2万元，贷款额度最高不超过30万元。

另外需要注意，配偶公积金缴存不正常的情况下，配偶公积金不参与计算。

（3）公积金贷款首付额度问题

西安市公积金贷款购房政策规定的首付比例如图1-7所示。

我们举例来说，一套总价为100万元的二手房，如果客户是首次购买，首付款至少为35万元，而当首套房屋面积大于144平方米时，首付款至少为40万元。

由于各地区政策不同，因此，销售人员需要根据当地政策来掌握公积金贷款额度问题，以便更好地为客户提供服务。

1.7.3　二手房使用公积金贷款的申请流程

（1）国管公积金申请流程

国管公积金申请流程如图1-8所示。

（2）市管公积金申请流程

市管公积金住房贷款在申请时与国管公积金贷款有些差别，具体如图1-9所示。