二、文献综述

我国为了使房地产市场稳定、健康的发展，不断出台相关政策对房地产市场做出宏观调控。刘江（2017）、龚健和李文娟（2018）等人研究了相关政策对房价的影响。其中，龚健和李文娟（2018）利用全国35个大中城市面板数据，以从《中国房地产统计年鉴》收集到的2006—2016年房价与地价的相关数据为基础，引入虚拟政策变量并建立模型。结果发现，政策调控促进了房价上升，2010—2013年实施的限购限贷政策虽在短期内对房价有一定效果，但随即出现报复性反弹。2014—2016年控规模、调结构的土地政策则在一定程度上抑制了房价。对于2010—2013年频繁实施的限购政策，刘晓莉（2018）以上海市2011—2017年的季度数据为样本，通过建立VAR模型，结合使用Granger因果关系和脉冲响应函数来研究上海市房地产市场在限购政策实施下房价与宏观经济变量的关系，结果显示，虽然在短期内，地方推行的限购政策对于抑制房价有一定的作用，但是从长期来看，限购政策对于房价的调控和促进经济增长的影响却十分有限。

相比于国内过热的房地产市场，我国的租房市场较为冷清。冀实（2013）以北京的租房市场为例，结合国外的房地产理论，将房地产资产市场和房地产使用市场在中国的不平衡状况做出了分析。在市场平衡的情况下，这两个市场是相通的，也就是说，无论是购房还是租房，住房成本负担应当是一致的。但如今在我国两者则出现了较大的差异，这不仅在于房价上涨和结构性过剩等原因，也在于住房体系的发展不平衡。

相比于中国，不少国家的房地产溢价现象其实并没有那么严重，其原因虽然多种多样，但其中最大的一个原因是这些国家的租房市场都十分发达。以瑞典为例，Tommy Andersson, Lars-Gunnar Svensson（2014）提到，租金是由政府或地方政府施加的价格上限所限制的，这就是所谓的租金管制。除了租金管制之外，国家还会采用各种办法去平衡租金，保持租赁市场的稳定。这对房地产市场必定有制衡作用。

对于我国租售同权政策的发展，钱素霞（2018）做了整理。2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年7月广州市政府也发布相关通知，首次提出“租售同权”政策。同年，国家相关部门在政策文件中选取广州、深圳、南京等12个市作为首批试点城市。

对于“租售同权”，一些发达国家如美国、德国都有很成功的例子可供参考。刘增锋（2011）和徐艳文（2012）分别对美国与德国发达的租赁市场的形成和维持的原因做了探究。美国的租赁市场非常发达，政策完善且标准严格，政府对中低收入家庭的房租补贴和对租房者的权益的保护保证了持续的房屋租赁需求。同样作为租售同权的发达国家，德国法律对租房者的权益保护非常完善。其租售比控制在国际标准（1∶300）之内，而我国租售比远高于国际标准，租售市场失衡。王阳（2019）则指出，户籍管理制度从根本上让德国的租售同权的制度得以正常运作。

我国出台租售同权政策以来，不少学者也就租售同权对我国多方面的影响进行了研究。庄静、李梦微（2018）和冯圣桃（2018）认为，租售同权会对大学生这一特殊的租购房人群的租购房意愿产生正面影响。虎田方（2018）和张东峰（2018）则站在房地产企业的角度去探讨这一政策对房地产行业发展的影响。而房价、租价作为租售同权政策影响的直接对象，更成了学者们关注的重点。华夏、朱启兵（2017）和关涛、石哲男（2018）认为，租售同权制度并不能有效地抑制房价。前者更是指出，租售同权制度本身就不是为了抑制房价而设计的，其目的在于建立我国房地产市场的长效机制。郭笑辰（2018）甚至指出，租售同权不仅抑制房价的作用不显著，而且很可能导致学区房的租赁价格同高昂的房价产生适应性的大幅度上升。周文文等人（2017）采用回归分布滞后（ADRL）模型得出：租售同权的政策对房地产均具有长期而稳定的抑制作用，对于房价的调整起到一定的作用。许晨曦（2018）和王望珍、杨笑然（2019）则分别以杭州西湖周边学区房和武汉市学区房价格为样本，运用双重差分法进行实证研究探讨租售同权对学区房价格的影响。