楼市资金正逐步向二线城市转移

事件回放

成都市住房和城乡建设局发布的商品房买卖合同备案数据显示，2016年7月城区房价同比上涨10.2%，而主城区住宅成交均价已连续7个月正向增长，总体涨幅达到6.19%。

璐眼看市

其实在整个2016年的上半年，东部沿海的上海、南京、苏州等城市的房价已经出现了较大涨幅，而地处西部的成都，其楼市基本上还处于“温和回暖”的态势，一些郊区项目甚至还在以“特价房”的形式打折促销。一些业内人士多次询问笔者成都什么时候才能大涨，笔者在测算后回答这要看资金涌入当地楼市的情况。但是到了2016年6月底，以体现土地市场率先走热的“6·29”土拍为标志，当前资金有从东部沿海进一步西移到成都的趋势，其具体路径是“上海—苏州/南京—合肥—武汉/郑州—成都”。2016年7月，位于中部的郑州的新房价格同比上涨11.2%，环比上涨2%。从环比来看，成都在7月70个大中城市中和深圳一起并列第8位。

成都市场正处在换挡期，这次土拍就是成都楼市2016年的一个风向标。楼市结构正在变化，从以前刚需为主到现在改善需求占据半壁江山。从上半年土地供应来看，低容积率地块多，且“70/90”政策已取消，下半年还会有更多的改善型产品进入市场。在这样一个市场风格下，改善型产品会持续热销。城市空间上的冷热不均还会进一步延伸，城南会持续发热，产品上的差异也会持续加大。

尽管2015年成都的城市GDP在全国副省级城市中排名第9位，但其房价却一直未与城市GDP“同步”。从经济规模上看，成都的城市GDP毫无疑问证明了其是“强二线城市”，但其房价却被很多业内人士认为是属于“弱二线城市”。成都楼市，被人戏称为“1.5线的城市地位，2.5线的房价”。同相近GDP城市相比，成都的住宅均价已经落后武汉30%，落后杭州、南京等则更多。究其原因，最主要的有两点：一是平原城市，土地多，供应大；二是成都周边城市经济相对落后，没有形成华东和华南那样的富裕城市群。当然，同处西部的重庆和西安等城市的房价也普遍低于东部沿海同等经济规模的城市。这体现出西部城市在房价上的确是一个“洼地”。

而根据《关于成都市2015年国民经济和社会发展计划执行情况及2016年国民经济和社会发展计划草案的报告》, 2015年成都商品房成交均价和2014年持平，并未和国内其他主要城市的房价一同上涨。更值得注意的是，在2013年至2016年的36个月内，成都的房价增速亦低于国内其他城市。在这一期间，全国多个地方的房价上涨超过40%。其中深圳房价指数在36个月时间内的整体上涨幅度超过100%，厦门房价指数整体上涨超过了60%，上海的整体涨幅超过了50%。北京、广州、南京、合肥等，整体涨幅在40%左右。而成都同期的房价整体涨幅仅超过了8%。

但从2016年的7月开始，成都的楼市有了明显的变化。在国家统计局发布的2016年7月房价指数中，成都的新房价格指数在时隔三年后，环比增幅再次达到1%。这一数据在2016年1—6月份分别为0.2%, 0%, 0.2%, 0.6%, 0.3%, 0.6%。当时全国大中城市房价指数显示，前期相对涨幅不那么大的部分二线城市开始全面开花，石家庄、杭州、郑州、武汉、成都等涨幅加快。这体现出资金向二线城市转移有加速迹象。从上海—苏州/南京—合肥—武汉/郑州—成都的传导链条来看，当前资金追捧有从东部沿海进一步向西移的趋势，而在成都各楼盘售楼部中闪现的“外地人”身影也越来越多。“山雨欲来风满楼”，一场楼市“大戏”即将上演。