第二节 房地产调控措施评价

一、调控的成效

首先，每次调控都在一定程度上延缓了房价快速上涨的势头。例如，2010年为遏制房价快速上涨，政府出台“国四条”等调控措施，利用差别化的信贷政策遏制投机需求，部分城市开始实行限购。调控实施后，房价回落，库存积压。总体来看，历次调控后房价都有不同程度的回落，房价快速上涨的动能减弱。如果没有这些调控，房价的上涨幅度也许将很难想象。

其次，调控使得住宅供应结构更加优化。热点城市中小套型、中低价位的普通商品房占比增加，别墅供应规模明显减小；租赁房和保障房占比偏小，但随着租赁住房和保障房的不断兴建并入市，住房供应结构将持续优化。

最后，多次调控使得市场秩序逐步健全。围绕土地出让而进行的权力寻租现象大大减少；新房销售实行严格管理，一次性公开全部房源，明码标价，摇号选房，禁止巧立名目收取订房诚意金、入会费等；严禁开发商、中介利用虚假信息制造紧张气氛，哄抬房价；二手房交易市场中的不规范行为也得到了一定程度的控制。

二、调控的不足

第一，行政措施过多，市场手段不足。行政手段主要包括限购、限贷、限售和限价。限购、限贷、限售对抑制需求尤其是投资性需求具有十分明显的效果。一般来讲，实施限购、限贷和限售后，成交量会首先下降，随后，房价开始下降。限价是指控制新房销售价格，这对控制新房价格具有直接作用，但无法控制二手房价格。行政管制见效快，但也存在损害市场机制，干扰企业自主经营的问题。这种“治标不治本”的调控措施未能抑制房价和投机炒房，反而使市场运行更加扭曲和不公平，未来应更多考虑使用经济手段。

第二，需求端调控过多，供应端调控不足。过去的调控都是短期行为，缺乏长期发展规划。当政府认为需要对房价进行调控时，主要考虑的是调节需求，即通过差别化信贷政策抑制或刺激需求尤其是投机性需求，会收到明显的效果。供给端调控相对较少，主要是因为房地产的生产周期较长，远水解不了近渴。

第三，短期措施太多，长效机制缺失。2016年以前，我国将房地产确定为国民经济的支柱产业。这决定了房地产在经济生活中必然成为经济调节的重要工具。当经济存在下滑趋势时，通常放松对投资需求的限制，增加需求总量，刺激房地产价格；当房价过高时，出于民生考虑，又加大对投资需求的限制，降低需求总量，打压房地产价格。我国的房地产调控主要在刺激与打压之间频繁转换，速度较快，周期一般为2～3年。由于调控方向转换较快，管理部门主要采用见效快、效果明显的措施，主要是利用差异化的信贷措施和限购、限贷和限售等行政措施调控投资需求，有效的中长期措施相对不足。

第四，租赁市场发展滞后。目前，新房供应中，租赁房源占比偏小，主要为商品房；可供租赁的房源中，公共租赁住房占比极小，很难形成长期租赁。因此，应大力发展房地产租赁市场，探索租赁创新，加快推进“租购并举”等改革措施，从而为房地产有序发展创造条件。