第三节 城市化背景下的房地产业加速发展阶段

一、福利分房全面终结，住房货币化开始

1997年亚洲金融危机爆发，并对我国经济形成一定的冲击。扩大内需，提振经济，成为当时的政策取向。在此背景下，房地产再次受到社会广泛关注。1998年上半年，很多开发商因为资金链出现问题，开始纷纷贱卖项目和抛售土地。但随着政策利好的出台，房地产很快又开始见底回升。7月3日，国务院下发通知，要求废止原有的福利分房制度。这标志着房地产开始彻底市场化——绝大多数城镇居民要解决住房问题，只能通过市场化方式向开发商购买。房地产行业将迎来巨大的发展机遇。

二、个人住房贷款担保制度建立

1999年，为支持居民购房，扩大内需，银行等金融机构开始发放个人住房贷款。居民只需支付一定比例的首付款，便可利用银行资金购房，这极大地提升了社会购买力，为房地产的发展再次创造巨大的发展空间。后期的发展历程表明，利用杠杆资金买房、炒房成为常态，政府也将首付款比例作为调控市场的重要手段。

在一系列政策利好的推动下，低迷的中国房地产市场逐渐升温。伴随着市场的逐步升温，包括佳兆业、阳光100、时代地产、北科建、上实城开等一批新企业跑步入场。更重要的是，这一年，搜房网等互联网中介企业诞生，传统行业搭上了互联网的快车，开始了二者融合发展的探索之旅。

三、密集调控拉开序幕

本轮房价快速上升主要受一系列利好消息的刺激。另外，投机炒作也是重要推手。由于看好房价的上升趋势，大量资金涌入楼市进行投机炒作。其中，“温州炒房团”表现尤其突出。它们转战全国各地，进行投资炒作，对当地房价产生推升作用。另外，开发商也热衷于囤地、炒地，轻松挣“快钱”，从而导致房地产市场的房源供应不足。2003年6月，中央银行发布通知（后称“121号文件”），从供需两侧对房地产进行调控。在供给侧，严控银行的房地产开发贷款、土地储备贷款，打击开发商囤地、炒地等行为。在需求侧，首次推出了二套房提高首付、利率上浮等调控措施，打击投机炒作。由于措施极具针对性，因此效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制。随后，房地产行业进入调整期。

在此之前，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主。此番政策的大逆转让很多开发商措手不及，它们通过各种形式旗帜鲜明地表示反对。北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。然而“非典”疫情突然爆发，旅游、交通、餐饮等成重灾区，全国经济遭受严重影响。出于保增长的考虑，房地产政策开始转向，希望通过房地产的发展拉动经济发展，减少疫情带来的损失。在政策促进和支持下，房地产业开启了新一轮上涨和扩张周期。

自2003年的“121号文件”起，我国房地产市场进入密集调控期，其中2004—2013年是调控政策出台密度最高时期。据统计，这段时间国家及相关部委出台的调控措施就多达70余项，平均每年7项，密度大、力度强。调控点主要集中在需求端，尤其是投机性需求。措施包括金融、财税、行政三个方面。同时，也通过土地政策、保障房建设等措施调控供给侧。

四、金融危机与房地产政策的再次转向

2008年，美国爆发次贷危机，并进一步演化为全球性金融和经济危机。我国发生了“5·12”汶川特大地震，受此影响，经济下滑趋势明显，房地产市场一度低迷。为了刺激经济发展，中国政府随即推出了4万亿元的经济刺激计划和更为宽松的货币政策。在房地产方面，前期实施的调控措施逐步取消，甚至推出了一些鼓励居民购房的优惠政策。这些措施取得了明显的效果，房价快速上涨，开发商拿地热情空前高涨，“地王”频出，地价反过来推升房价预期。在这种相互推动下，房价不断创出历史新高，甚至在北京、上海和深圳等一线城市的部分房价收入比已开始超越纽约、东京等国际大城市，泡沫问题十分突出。

为遏制房价过快上涨，实现房地产的健康稳定发展，从2013年起，新一轮的调控政策密集出台，全国40多个主要城市和部分三线城市均推出了差别化的调控措施，房价开始下跌。2014—2015年，房价出现明显低迷状态，各地销量下降，库存明显增加。

五、去库存与房价的大幅反弹

如上所述，前期形成了巨大的商品房库存。另外，由于新旧动能转换的需要，房地产去库存势在必行。2015年12月，中央经济工作会议做出推进供给侧结构性改革的重要决策。一方面，认识、适应并引领经济新常态；另一方面，将去库存、去杠杆作为化解风险的重要举措，其中房地产去库存为工作的重点。为此，前期坚决执行的调控政策再次被停止，政策风向由抑制转向刺激。在此情况下，房价开始回升，速度逐步加快，最后形成惊人的涨幅，大部分城市年内涨幅超过40%，少数城市甚至接近或达到价格翻番。

1998—2015年是我国房地产发展的重要时期，一方面，调控政策密集出台；另一方面，房价总体大幅上涨。究其原因，推动房地产发展的根本动力在于城市化，城市化进程不结束，房价上升动力不减。因此尽管调控政策密集出台，房价总体仍然大幅上涨，调控措施仅仅延缓了房价的上升势头。

此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。这种不平衡主要表现在：①区域发展不平衡。市场主要集中在沿海地区，包括环渤海经济带、长三角经济带和珠三角经济带。中部地区次之，西部地区市场占比最小。②购房群体不平衡。购房群体主要是首先富裕起来的城市少数人群，他们利用自己的资金优势，大肆炒房，获取了丰厚的利润。绝大多数的城市中低收入者拥有的房产极少且大部分人为拥有一套自己的住房而背负了沉重的债务。③房价差距大。从城市类别看，一、二线城市房价高企，三、四线城市房价低迷。从区域看，东部沿海房价高企，中西部房价相对平稳，东北房价则长期低迷。

伴随着市场规模的增大，房地产企业数量也在急剧增加，但国家调控措施的出台，迫使行业兼并整合加快，由此也提高了我国房地产业的行业集中度。2010年，我国房地产企业前100强仅占25.2%的市场份额，但到2018年底，前100强企业的市场份额已经达到58.1%（见图4.1），调控措施再加上市场竞争所导致的房地产企业的优胜劣汰现象十分明显。

市场集中度的提高，诞生了像万科、恒大等超大型房地产企业。其优缺点是：一方面，有利于土地的规模化、集约化经营；另一方面，当购房者需要向这些企业维权时，却常常面临“店大欺客”的问题。在市场集中度进一步提高的情况下，如何切实保护购房者权益仍然需要深入研究。

六、房地产转型及长效机制探索阶段（2016年至今）

在2016年底召开的中央经济工作会议上，习近平总书记明确指出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”这在中央层面明确了住房的居住属性和定位，为未来房地产的发展指明了方向。在具体措施上，既要防止房地产泡沫，又要防止房价大起大落。金融政策要支持居民满足普通住房要求，严禁投机性炒房。同时提出，需要结合我国的具体情况，综合运用各种手段，研究房地产发展的长效机制。

2018年，党的十九大报告再次就房地产发展和调控方面提出了“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的新时代房地产发展思路。这也表明中央政府在调控房价问题上不再局限于抑制需求，也高度关注住房的供给。这种思路符合市场经济的基本要求，也是长效机制的基本要求。未来将研究、探索更多的既符合市场规律又符合中国国情和可持续发展理论的政策思路，共同构成我国房地产稳定健康发展的长效机制。