1.2 研究现状

1.2.1 土地产权研究现状

学者对我国土地产权问题的研究可分为两大类，一是城市土地产权研究，二是农村土地产权研究。这些研究不仅涉及土地产权的内涵，而且涉及产权交易及其价格问题，但很少涉及地下空间土地或土地地下空间的产权问题。

关于城市土地产权问题的研究学者们的研究主要集中在城市土地产权结构、城市土地所有权行使、城市土地使用权交易及价格等方面。杨继瑞（1990）提出了城市土地“商品化”和“城市地产”概念。他建议：城市土地实行商品化经营；明确土地使用权的有偿转让期限，强化国有土地所有权；明确城市地产使用者或经营者的权利和义务，使用城市地产必须缴纳地产使用费；明确提出这种地产使用费不仅包括地租，而且包括土地资金的折旧费和利息。刘国光、张卓元（1992）为主持人的课题组对中国城市土地产权的组成，国家的角色、行为及产权界定，城市土地配置效率，城市土地市场及其收益分配等问题进行了较为系统的研究。课题组提出，所有权是一个由占有权、使用权、收益权和处分权等若干权利组成的权利束；国家作为土地所有者的将土地的使用权赋予土地使用者并不是将所有权与使用权分离，而是对土地所有权的部分转让，土地使用者实际得到的是部分的所有权。谢地（1994）也认为，城市土地产权是以土地所有权为核心的一系列财产权利，不仅指所有权与使用权；城市土地产权制度改革关键要赋予土地使用者的土地财产权利，推动存量土地的流转，并对土地财产权利时效和使用期间地产增殖收益分配做出合理安排。

王克忠（1994）对城市地价进行了研究，他根据马克思的地价理论提出，城市土地价格受地租、利息率、土地使用权出让期、供求状况等因素影响，并提出了城市土地理论价格和城市土地基准价格的计算方法。邓宏乾（1995）对城市土地产权结构及其界定问题进行了研究，作者提出建立现代城市土地产权制度要用法的形式硬化土地资产及产权关系，明确土地所有权主体和其他土地产权主体及其权利关系，实现土地产权契约化和证券化。杨继瑞（1996）认为，城市土地产权主要指各权益主体对城市土地所拥有的受法律保护的、具有财富属性的各种权利，但他明确提出城市土地的范围主要指城市范围的地上空间和地下空间的地表或地皮。杨继瑞（1997）出版了专著《中国城市地价探析》，把城市土地产权区分为土地所有者产权和土地使用者产权，并以马克思主义地租理论为指导，提出了土地所有者产权价格和土地使用者产权价格的概念和计算方法。刘诗白（1999）认为，这是对中国城市地价的科学探索。

汪利娜（2006）出版了专著《中国城市土地产权制度研究》，对中国城市土地公有制的历史成因、法制结构、风险责任等问题进行了研究，提出城市土地产权制度改革应以人为本，建立权责明确的契约关系，实现多元化土地产权分离，扩大城乡土地所有权权属范围；建议政府率先推出城乡土地市场交易，成立城市国有土地经营企业等。聂华林、任海军（2007）发表了《城市土地产权论纲》，对中国城市传统的产权制度导致的土地所有权主体“虚位”、市场多头供应、“双轨模式”及其滋生的灰色土地市场、权力寻租等问题进行了分析，提出了城市土地权利群概念和城市土地权利法制化、物权化的建议。

土地产权问题研究的热点在我国市场经济建立初期是城市土地产权问题。随着城市土地产权制度的完善和土地市场的建立，这一问题的研究热度逐渐减退，取而代之的农村土地产权问题。

厉以宁（1989）认为，在资源供给有限的条件下如果产权不明确，将给资源的自由转移带来很大限制。同时他认为，农村要从根本上解决农产品的供求矛盾，克服农产品供给者和需求者短期化的行为倾向，必须对农村土地产权制度进行改革：将集体所有制变为土地国有化之下的农民个人占有制，国家只拥有农业土地的最终所有权，占有者可以拥有使用权、转让权、租赁权、继承权等；但占有者无权自行决定农业土地的非农化，无权自行决定把土地转让或租赁给外国人。厉以宁认为，这种改革与土地所有权的私人占有（土地私有化）是不一样的。

厉以宁的观点随后得到了一些学者的支持，也遭到了一些学者的质疑。李永民、李世灵（1989）明确表示支持，但他们认为厉以宁关于农村所有制的改革的观点不够彻底，应破除全民所有制和集体所有制就是社会主义的教条，直接实现马克思所说的“重建个人所有制”：将农村土地所有权直接给农民。这显然就是实行土地私有制。汪慎模（1990）则认为，农村土地国有制比集体所有制更空洞、更抽象，中国几千年的小土地私有制表明，个人土地占有不但不会形成大的个人土地占有经营方式，反而会使我国农业长期陷入小土地私有制的泥沼中。这种关于中国农村土地产权改革方向的争论一直持续了很长一段时间。蔡继明（2005）专文论述了农地私有化的必要性、优越性和可行性，并拟定了私有化改革实施方案和配套措施。温铁军（2009）在《红旗文稿》发文明确回答了“我国为什么不能实行农村土地私有化”。

今天看来，学者们的争论，改革集体所有制但反对私有制的观点明显占了上风，集体所有权不能动。但集体所有制在不改变集体所有权的前提下如何改，是学者们讨论的又一个话题，也是当下学者们对农村土地产权改革探讨的重点话题。取得较大共识的观点是：要由“两权分离”（所有权与经营权分离）到“三权分离”（所有权与占有权、经营权分离），赋予农民更多的财产权利，实现使用权的物权化。党的第十八届三中全会肯定了这一政策主张。冯玉华、张文方（1992）较早提出了农村土地“三权分离”的概念，认为土地所有权、承包权和使用权三者的分离，适时调整土地关系结构、改善土地资源分配结构并实现其有效开发利用的内在要求，是农村生产关系适应生产力发展的重要变革。刘灿（2013）认为，要从法律上对农民土地的使用权进行进一步硬化，使之具有物权性质的产权权能：转让权、收益权、处置权等，并且应赋予它与所有权相同的平等地位。只有这样，农民的土地使用权才是真正意义上的土地财产权。

1.2.2 地下空间研究现状

20世纪90年代，在我国社会经济的快速发展和城市化加速发展的背景下，随着地下空间开发技术的不断进步，大规模和深程度的地下空间开发利用成为实践之需。地下空间开始作为一个独立的研究对象，引起了我国学界高度重视和深入研究。

清华大学教授童林旭是我国涉足地下空间研究较早和较为系统的学者。童林旭（1999）回顾了20世纪后半期世界地下空间利用的历程，并对世界和我国地下空间利用进行了美好展望。作者认为地下空间开发利用的主要动因是解决城市化面临的交通矛盾，是城市立体化再开发的结果，其主要目的是取得土地利用的综合效益。同时他也认为，如何实现舒适安全的内部环境是地下空间开发利用取得较好成效的重要保证。童林旭（2003）专门论述了开发城市地下空间对于缓解人类生存空间危机的战略意义，提出了地下空间资源概念，并对地下空间资源数量进行了估算。童林旭（2004）对地下空间进行了定义，他认为地下空间是“在地球表面以下的土层或岩层中天然形成的或经人工开发而形成的空间”。这一定义得到了赵奎涛、胡克、贾晓晴（2008）等学者的认同。童林旭（2004）对地下空间开发后所产生的经济效益、社会效益和环境效益等综合效益进行了论述。童林旭（2004）对地下岩土的地质特点，地下空间的防核抗暴、防震防火、防毒防风防洪等物理特性以及功能分层分区进行了研究。贾广葆（2012）提出地下空间既是一种新型的国土资源，也是一种战略性空间资源，兼具土地属性和空间属性，并总结了世界地下空间开发的三种基本模式——北美模式、西欧模式、亚洲模式及我国地下空间开发存在的主要问题。王波（2013）在前人的基础上研究了城市地下空间发展的后发优势、资源属性特征、影响因素和推动因素等。

另外，李晓红、王宏图、杨春和、贾剑青、胡国忠（2005）对重庆市地下空间开发进行了可行性论证；石晓冬（2006）对北京市地下空间开发利用的主要历程、特点以及未来发展的方向进行了研究和讨论；黄钟、陈琚、石晓冬（2006）研究了北京市地下空间开发利用的背景、城市功能布局及规划特点、暴露出来的问题及其解决方案；王瑞、曹操、王超领（2009）对上海城市地下空间权利设置与土地管理中存在的问题进行了研究；周桂山（2010）在其硕士论文中以地铁为切入口对广州市地下空间开发情况进行了调查，并对暴露出来的相关法律问题进行了讨论；蔡玉军、张宇（2013）围绕地下空间合理利用对深圳市地下空间规划问题进行了研究。还有大量的学者围绕地下空间开发与使用问题提出了很多技术性解决方案，如地下空间开挖技术、防坍塌技术、危岩破坏控制技术、防火技术、防震技术等。由于本书主要侧重社会科学，不具体涉及工程技术问题，故相关文献不做详细讨论。

1.2.3 地下空间土地产权研究现状

1．地下空间土地产权研究：法学视角

随着地下空间开发利用在我国的加速发展，暴露出来的产权问题也越来越多，近年来我国关于地下空间开发利用的文献也大多集中在这个问题。国内学者对于地下空间产权问题研究大体从法学和经济学两个视角展开，且主要是从法学视角；学者们主要研究了使用权，并且他们在地下空间权和地下空间土地权方面存在混淆。

国内对地下空间产权问题关注研究较早的是北京市人防开发管理中心的李凤华。李凤华（2000）认为，我国地下空间开发利用方面社会资金参与的积极性还不够，其中最主要的原因就是地下建筑和土地的地下空间使用权的界定还不够明确，相应产权交易的市场机制还不够完善。显然李凤华对地下空间权和地下空间土地权做了明确区分。对于土地权问题，他建议，单独设立地下空间使用权，即把土地的地下空间使用权从土地的他项权中引申出来，并使地下空间使用权与地下建筑物所有权相统一；同时，地下空间使用权应按经济发展水平分层开发、分层审批。但为什么要分层开发和分层审批，作者未深入分析。这实质上是个产权问题。蔡兵备（2003）研究了我国城市地下空间产权管理的现状，提出了完善城市地下产权管理的思路。他研究的地下空间产权也包括两个对象：一是土地产权，二是地下建筑物（空间）产权，并且主要是使用权。童林旭（2004）对国内外地下空间开发的法律与政策问题进行了研究，认为城市地下空间所有权与使用权问题，对于城市地下空间的充分开发利用至关重要；要通过法律彻底消除土地所有权对地下空间的权限，同时解决土地上部和下部空间使用权的问题。这个观点，也是笔者所认同的观点。王郑、张建新（2005）对我国城市地下空间使用权问题进行了研究，并且他研究的使用权就是地下空间的使用权，不包括土地的使用权。刘春彦、宋希超（2007）对地下空间（不包括土地）使用权的性质与立法问题进行了探讨。

赵奎涛、胡克、贾晓晴（2008）提出，一方面地下空间权必须与地上空间权（地表和地上）分离；另一方面地下空间权依据分层而独立存在。朱金（2009）进一步研究了我国建设用地特别是同一宗地分层设立可能出现的问题，并提出了四个解决方案：一是赋予在先建设用地使用权人优先权，二是适用相邻关系，三是设立地役权；四是主张侵权责任。王燕霞（2012）具体探讨了地下、地表、地上空间范围的界定、空间建设用地使用权的设定、登记公示制度构建以及土地立体空间的不同用益物权之间的权利冲突协调等法律问题，但作者认为空间建设用地使用权的客体是“空间”而不是土地。

殷秀云、张占录（2010）认为，地下空间权与他项权利存在本质的区别，因为地下空间的利用与地表土地的利用相比其基点是一致的，都是土地，地下空间利用实际上是对土地利用在空间上的延伸，地下空间使用权实质是土地使用权的延伸。车建仁（2011）认为从当前我国城市地下空间开发利用的现状来看迫切需要从国家法律层面对地下空间使用权的获取、使用、流转、处置等进行明确规定，其首要问题是应用新技术创造性地搞好地下空间的地籍与房产测绘，完善和规范地下空间使用权的确权登记的技术问题和法定程序。作者还较早提出了应该明确集体土地地下空间的产权属性的问题。这些问题直击当前地下空间土地开发利用的要害，但作者没有就集体土地地下空间及其土地产权界定提出具体办法。

2．地下空间土地产权研究：经济学视角

童林旭（2004）认为，地下空间的开发可以提升土地价值、产生经济效益；可以减少灾害损失和环境污染，产生社会效益和环境效益，且社会效益和环境效益可以转化为经济效益。但他认为，社会效益和环境效益转化为经济效益的量化有一定困难。另外童林旭（2004）还认为，地下空间特别是跨区域海底隧道的建设对于促进市场统一、降低物流成本、推动城市区域经济发展和国际区域经济整体发展具有重要意义。高艳娜（2005）以博弈论为研究工具，对城市地下空间产权界定的技术性问题进行了探索，但作者把政府作为第三方构建了一个完全信息动态博弈模型，这显然距离地下空间和我国土地产权的现实太过遥远。在我国，在产权建构和运行中，由于单一的土地公有制的硬约束，政府不可能成为第三方，而必然是当事人。徐生钰、朱宪辰（2009）运用产权经济学制度变迁理论研究了城市地下空间资源产权的界定及变迁原理，认为产权体现的是不同主体之间的权责关系，不同主体之间权责关系共识的达成意味着产权的均衡，产权的均衡就是产权的界定过程，技术进步是破坏产权均衡的重要因素，产权在不断均衡和失衡的过程中不断变迁。地下空间资源产权是在技术上可以独立开发利用空间和在经济上具有相当大的开发需求的条件下提出来的，是从原来“上穷天寰，下及地心”土地绝对权利当中分割出来的相对独立的产权客体，这也是解决原有的土地私有权与空间开发利用的社会公共性之间的矛盾的必然结果。

3．地下空间土地产权定价研究

有关地下空间土地产权的经济学研究中，地下空间土地产权的价格及其估算问题是十分集中的且相对较为深入的。

国外文献一般将地下空间土地直接表述为地下土地（underground land）。国外对地下空间土地定价大体有以下几种思路和方法：①损失补偿法。地下土地开发利用或被污染时总会给土地的所有人带来损失，这种损失就是地下空间土地的价值（价格）。其代表人物和文献有：Donald Dunlap（1951）的论文The appraisal of pipeline rights of way; Brownell（1958）的论文Valuation of pipeline easements; Johnson（1967）的论文Flowage easement market analysis; Rhodes（1974）的论文 Air rights, subsurface easements, and other fractional interests；Partaker（1982）的论文 Easement compensation for transmission line rights-of-way。日本学者平松弘光（1999）也认同这一方法。②条件价值评估法。这种方法主要是设定一个假设性的市场，然后通过问卷调查了解消费者在这种假设性市场中的经济行为，主要是对地下土地价格的支付意愿，然后通过消费者的这种支付意愿来确定市场价格的接受程度从而确定地下土地的价格。代表性文献有Mitchell和Carson（1989）的论文Using Surveys to Value Public Goods。③成本还原法。对一项地下空间的所有成本进行还原，用地下空间总成本减去建筑成本及其他非土地成本。代表性文献有：Riera P和Pasqual J（1992）的论文 The importance of urban underground land-value in project evaluation—acase study of Barcelona's utility tunnel。④地面土地价值比较法。以同区域地面一层土地的价值为参照乘以一定的系数（系数因为深度不同而不同）得出地下土地的价值。常说的史基墨滚动法（Schirmer entwickekten Methods）就属于此类, Baen J S和Alvayay J R（1990）的分层地产估计法大体也与此近似。⑤市场价值法。以一个自由市场中在信息完全充分的条件下买者愿意给出的最高价为依据。代表性文献有：Bucaria C P和Kuhs R G（2002）的论文 Fiber optic communication corridor right -of -way valuation methodology: a summary resulting from telecommunications corridor right-of-way market observations。⑥影子价格法。基于地下土地发展对其他土地用户存在外部性假设条件下地下土地资源在得到最佳使用时的价格。代表性文献有：Joan Pasqual和Pere Riera（2004）的论文Underground land values；此论文的贡献还在于其将影子价格用成本还原法、地面土地价值比较法等结合起来进行估算。

国内学者研究的重点在地下空间土地使用权价格的确定上，其主要方法有以下几种：①地面地下投资收益比较法。该方法从投资者角度出发，以地面和地下投资收益均衡为假设，确定地下空间使用权价格。该方法的研究文献主要有冯为民（2004）的论文《对我国城市地下空间开发及土地使用权有偿出让问题的思考》，王郑、程李李（2006）的论文《城市地下空间使用权应用型估价方法初探》。②价格构成倒推法。该方法根据地下空间的市场价格构成（含土地价格、所有建设成本及其资本利润率）以及销售成本和销售利润率，扣除非土地空间的价格进而倒推出土地价格，该方法的主要文献有陈建祥（2010）的论文《城市地下空间使用权估价方法和估价模型初探》，唐焱、杨伟洪（2012）的论文《城市地下空间价格及其评估研究——以南京市商业用地为例》。

1.2.4 研究现状总体评析

本节主要讨论了与地下空间土地产权研究直接相关的三个方面的文献。经过对这些文献的仔细分析，我们可以得出以下判断：

第一，地下空间土地产权是一个独立的研究范畴。在现有部分学者的研究中，常常把地下空间产权中的“房权”与“地权”混为一谈，这是不正确的。“房权”和“地权”是一对既相互联系又相互区别的概念。房屋必须建立在土地之上，因此，地权是房权的前提和基础；同时城市土地的价值是建造房屋，地权的价值是通过房权实现的，因此，房权是地权价值的依托和实现载体。另外，我国现行的法律法规在个人对房屋和土地的产权的内容和大小的规定上都有差异：个人对房屋可以拥有所有权，而对土地只能拥有使用权；房屋的所有者可以对房屋进行任意处置，并且没有使用期限，而土地的使用者则不能完全按照自己的意志对土地进行处置，甚至连改变使用用途都必须得到所有者的允许。

第二，对地下空间土地产权的分析不够全面。根据我国现行法律，土地的所有权不归国家就归集体，个人或其他主体拥有的只是土地使用权。因此大多数文献都集中于地下空间土地使用权的研究，而把其所有权理所当然地归属于国家。通过上文的分析可以看出，这缺乏法理依据。另外，使用权尽管也可以成为单独的产权形式，但它根植于土地所有权，依据于土地所有权，是土地所有权的衍生形式，因此研究地下空间土地使用权必须从土地空间所有权入手。在对土地产权价值进行评估时，学者们要么简单地依据西方学者的理论，将地下空间土地价格等同于地下空间土地所有权买卖价格进行估算，要么仅仅考虑土地使用权的因素，把地下空间土地价格等同于地下空间土地使用权交易价格，而没有考虑地下空间土地所有权的价值实现。

第三，地下空间土地产权研究缺乏系统的经济学分析。从现有的土地产权问题的研究文献看，大多数文献都仅停留在传统的地表土地的产权研究上，尽管不乏系统的经济学分析；从地下空间土地产权研究的文献看，又以法学的视角即对我国法律条文本身的研究较多，而运用产权经济学的工具系统地对此问题进行研究的文献较少，那些运用经济学工具的研究文献大多仅集中在产权价格估算方面。